부산지방법원 2025타경101702. 명지국제6로 107에 위치한 부산명지 대방디엠시티 센텀오션2차 비동 714호로, 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 표면상으로는 감정가 103,000,000원에서 5회 유찰돼 최저가가 17,311,000원까지 떨어졌습니다. 그러나 이 사건의 가격은 낙찰대금만으로 끝나지 않습니다. 임차인 윤승아는 2021.05.07 전입·점유를 시작했고, 2022.03.30 말소기준 가압류보다 앞서 대항력을 갖춘 것으로 조사됐습니다. 보증금 105,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
현재 최저가 17,311,000원을 기준으로 집행비용 711,598원을 먼저 공제하면 임차인에게 배당되는 금액은 16,599,402원입니다. 따라서 미배당 보증금은 88,400,598원이고, 낙찰대금 17,311,000원 + 인수금 88,400,598원 = 실질취득 105,711,598원입니다. 최저가가 보증금보다 낮아질수록 배당액은 줄고 인수액은 늘기 때문에, 추가 유찰이 되더라도 총 취득부담은 보증금 수준에서 거의 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101702 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 명지동 3432-3 부산명지 대방디엠시티 센텀오션2차 7층 비동 714호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 공부상 업무시설(오피스텔) · 지하 5층, 지상 20층 건물 중 7층 |
| 소유자 | 박춘길 (2021.05.24 소유권이전 · 거래가액 141,900,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 103,000,000원 / 17,311,000원 (5회 유찰 · 감정가의 16.81%) |
| 신청채권자 / 청구 | 윤승아 / 105,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 말소기준권리 | 2022.03.30 신용보증기금 가압류 50,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준은 2022.03.30 신용보증기금 가압류입니다. 이후의 기술보증기금, 부산신용보증재단, 소상공인시장진흥공단 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 임차인 윤승아의 전입·점유일은 2021.05.07로 말소기준보다 빠릅니다. 확정일자도 2021.04.21에 갖췄고 배당요구를 했으므로 우선변제를 받되, 배당 부족분은 매수인에게 인수될 수 있습니다.
| 임차인 | 임차 부분 | 주요 일자 | 보증금 | 권리 판정 | 예상 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤승아 실제 임차인 1명 | 부동산 전부 주거(임차권등기) | 계약 2021.04.18 확정 2021.04.21 전입·점유 2021.05.07 배당요구 2023.10.31 | 105,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 보증기관 승계 없음 | 88,400,598원 |
② 가격 구조 — 최저가가 내려가도 실질취득은 거의 그대로
이 사건은 최저가가 아니라 실질취득금액으로 판단해야 합니다. 현재 회차의 최저가는 감정가의 16.81%인 17,311,000원이지만, 임차보증금 미배당액을 합치면 105,711,598원입니다. 이는 감정가 103,000,000원의 102.6%이며, 감정가보다 2,711,598원 높습니다.
| 회차 가정 | 최저가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 최저가 + 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 5회 유찰 · 감정가 17% | 17,311,000원 | 16,599,402원 | 88,400,598원 | 105,711,598원 |
| 6회 유찰 시 감정가 12% | 12,117,700원 | 11,499,581원 | 93,500,419원 | 105,618,119원 |
| 7회 유찰 시 감정가 8% | 8,482,390원 | 7,929,707원 | 97,070,293원 | 105,552,683원 |
6회 유찰 시에는 최저가가 12,117,700원으로 내려가지만 인수액이 93,500,419원으로 늘고, 7회 유찰 시에는 최저가 8,482,390원에 인수액 97,070,293원이 붙습니다. 결과적으로 총 부담은 약 105,000,000원대에 머뭅니다. 유찰로 낮아지는 금액이 매수인의 이익이 아니라 임차인 미배당 인수액으로 이동하는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 17,311,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 711,598원 |
| 1. 임차인 윤승아 보증금 | 105,000,000원 | 16,599,402원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 기술보증기금 | 56,037,067원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 부산신용보증재단 | 16,200,000원 | 0원 |
| 5. 신용보증기금 본압류 이행 | — | 0원 |
| 6. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 10,188,741원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 윤승아 | 105,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용을 제외한 매각대금 전액이 임차인에게 배당되지만 보증금 부족분 88,400,598원이 남습니다. 일반 채권자의 총 청구액 237,425,808원에 대한 예상배당은 0원이며, 소유자 잔여금도 없습니다. 실제 배당은 집행비용과 조세채권 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 업무시설인 오피스텔로 이용 중이며, 부산명지 대방디엠시티 센텀오션2차 비동 7층 714호입니다.
- 입지. 명원초등학교 서측 인근으로, 주변은 업무시설·주거용 오피스텔·근린생활시설·아파트 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 동측과 남측으로 광대로 등에 접합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트조 지하 5층·지상 20층 건물로, 위생·급배수·소방·승강기·화재탐지·공동현관·도시가스 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·중점경관관리구역이며 대로 2류와 대로 3류에 접합니다. 공시지가는 ㎡당 2,782,000원입니다.
- 공부상 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성 신호. 감정가 103,000,000원에서 5회 유찰돼 최저가가 17,311,000원까지 내려온 사실은 응찰 수요가 제한적이었음을 보여줍니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 응찰가 계산. 낙찰대금에 임차보증금 미배당 인수액을 반드시 더해야 합니다. 현재 기준 총 부담은 105,711,598원입니다.
- 임대차 실체 확인. 계약서, 보증금 지급내역, 전입·점유 유지 여부와 임차권등기명령 서류를 확인해야 합니다.
- 신청채권과 보증금의 관계 확인. 임차인과 신청채권자가 모두 윤승아이므로, 105,000,000원 청구가 동일한 임차보증금 반환채권인지 중복 여부를 원본으로 대조해야 합니다.
- 명도·점유 확인. 임차권등기 후 현재 점유자가 달라졌는지, 인도 대상과 협의 상대방이 누구인지 현장에서 확인해야 합니다.
- 업무시설과 주거 이용 관계 확인. 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이고 임차 조사상 사용은 주거로 기재돼 있으므로 현재 실제 이용상태를 확인해야 합니다.
- 배당표 변동 점검. 집행비용과 조세채권 등이 달라지면 임차인 배당액과 매수인 인수액도 변동될 수 있습니다.
- 매각 진행 결과 확인. 매각기일은 2026.07.22로 기재돼 있으므로 실제 매각·변경·유찰 여부를 사건기록에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “1,731만원 낙찰”이 아니라 “약 1억 571만원 취득”
이 물건의 숫자는 극적으로 싸 보입니다. 감정가 103,000,000원이 5회 유찰돼 최저가가 17,311,000원까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰대금보다 크고, 현재 예상배당 후에도 88,400,598원이 남습니다. 매수인의 실질취득은 105,711,598원으로 감정가보다 오히려 높습니다.
추가 유찰로 최저가가 12,117,700원이나 8,482,390원까지 내려가도 인수액은 각각 93,500,419원, 97,070,293원으로 증가해 총 부담은 약 105,000,000원대에 고정됩니다. 여기에 5회 유찰, 오피스텔 용도, 임차인과 신청채권자가 동일인인 점까지 겹칩니다. 최저가의 착시를 제거하면 권리·가격·환금성 모두 보수적으로 접근해야 하는 D등급 사건입니다.
