⚠️ 최저가 8,483,000원 🏠 보증금 105,000,000원 💸 인수 97,069,694원 📌 실질취득 ≈ 105,000,000원
부산지방법원 2025타경101702. 명지동 부산명지 대방디엠시티 센텀오션2차 비동 714호 오피스텔입니다. 감정가는 103,000,000원인데 7회 유찰돼 현재 최저매각가는 8,483,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 최저가가 핵심이 아닙니다. 임차인 윤승아는 2021.05.07. 전입·점유를 시작했고 2021.04.21. 확정일자를 받았습니다. 말소기준권리인 2022.03.30. 신용보증기금 가압류보다 앞서므로 대항력이 있으며, 배당으로 돌려받지 못한 보증금 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다.
현재 최저가 8,483,000원을 전액 납부한다고 해서 이 오피스텔을 848만원에 취득하는 구조가 아닙니다. 예상배당상 윤승아에게 7,930,306원이 배당되고, 남은 97,069,694원은 매수인이 인수합니다. 다음 회차로 가격이 더 내려가도 인수액은 99,568,786원, 101,318,151원으로 커집니다. 즉 낙찰가가 내려가는 만큼 임차보증금 미배당액이 늘어 실질취득은 약 105,000,000원에서 거의 움직이지 않는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101702 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 명지동 3432-3 부산명지 대방디엠시티 센텀오션2차 7층 비동 714호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 지하5층 지상20층 건물 내 제비동 제7층 제714호 |
| 소유자 | 박춘길 · 2021.05.24. 소유권이전 · 거래가액 141,900,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 103,000,000원 / 8,483,000원 (7회 유찰) |
| 청구액 | 105,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
말소기준권리는 2022.03.30. 신용보증기금 가압류 50,000,000원입니다. 이후 기술보증기금 56,037,067원, 부산신용보증재단 16,200,000원, 소상공인시장진흥공단 10,188,741원 등의 가압류와 2025.07.16. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 윤승아의 전입일 2021.05.07.은 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 후순위 등기가 소멸한다고 해서 임차보증금 부담까지 없어지는 사건이 아닙니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤승아 | 부동산 전부 · 주거(임차권등기) | 105,000,000원 | 2021.05.07. | 2021.04.21. | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
윤승아는 배당요구를 했고, 확정일자와 대항력을 모두 갖춘 임차인입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 보증금을 별도로 합산할 중복신고 문제는 없습니다. 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격의 착시 — 848만원에 사는 물건이 아니다
현재 회차의 예상 배당 구조는 단순합니다. 매각대금 8,483,000원에서 집행비용 552,694원이 먼저 빠지고, 임차인 윤승아에게 7,930,306원이 배당됩니다. 그 결과 임차보증금 97,069,694원이 남아 매수인 인수로 이어집니다.
| 회차 | 최저가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 8,483,000원 | 7,930,306원 | 97,069,694원 |
| 8회 유찰 시 | 5,938,100원 | 5,431,214원 | 99,568,786원 |
| 9회 유찰 시 | 4,156,669원 | 3,681,849원 | 101,318,151원 |
이 구조에서는 최저가가 더 내려가도 가격 메리트가 크게 좋아지지 않습니다. 낙찰가 감소분 대부분이 임차보증금 미배당액 증가로 옮겨가기 때문입니다. 따라서 가격 비교 기준은 8,483,000원의 최저가가 아니라 보증금 약 105,000,000원 수준의 실질취득액이어야 합니다. 실질취득 기준으로 보면 감정가 103,000,000원보다도 높은 수준입니다.
④ 예상배당표 (매각가 8,483,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 552,694원 |
| 1. 임차인 윤승아 보증금 | 105,000,000원 | 7,930,306원 |
| 2. 신용보증기금 가압류 | 50,000,000원 | 0원 |
| 3. 기술보증기금 가압류 | 56,037,067원 | 0원 |
| 4. 부산신용보증재단 가압류 | 16,200,000원 | 0원 |
| 5. 소상공인시장진흥공단 가압류 | 10,188,741원 | 0원 |
| 6. 강제경매개시결정 · 윤승아 | 105,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상 인수액은 97,069,694원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.
- 주위환경. 명원초등학교 서측 인근으로 업무시설, 주거용 오피스텔, 근린생활시설, 아파트 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 도로. 본건 동측 및 남측으로 광대로 등에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·중점경관관리구역이며, 공시지가는 2,782,000원/㎡입니다.
- 물적 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득액을 기준으로 판단. 현재 최저가 8,483,000원에 예상 인수액 97,069,694원이 붙는 구조입니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 8회 유찰 시 인수 99,568,786원, 9회 유찰 시 인수 101,318,151원으로 오히려 늘어납니다.
- 임차권 원본 확인. 임대차계약일 2021.04.18., 확정일자 2021.04.21., 전입·점유 2021.05.07. 및 보증금 지급관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 윤승아 동일인 관계 확인. 임차권자와 강제경매 채권자가 동일 이름으로 기재돼 있으므로 관계인 여부와 채권 발생 경위를 확인해야 합니다.
- 배당표 변동 가능성. 당해세·최우선변제 등 실제 배당요소에 따라 최종 인수액은 달라질 수 있으므로 배당기준과 매각물건명세서를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “848만원”이 아니라 “보증금 1.05억”을 보라
이 사건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 최저가 8,483,000원이지만, 권리분석에서 더 중요한 숫자는 임차보증금 105,000,000원입니다. 윤승아는 말소기준권리보다 먼저 전입한 대항력 임차인이고, 현재 회차에서 배당받지 못하는 97,069,694원을 매수인이 인수합니다. 추가 유찰이 생겨 낙찰가가 더 낮아져도 인수액이 그만큼 커지므로 실질취득은 보증금 약 105,000,000원 수준에서 사실상 고정됩니다. 감정가 103,000,000원보다 낮은 최저가만 보고 가격 메리트가 있다고 판단할 사건이 아닙니다. 이 물건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 대항력 임차보증금 잔액을 포함한 총 취득부담입니다.
