인천지방법원 2025타경511254. 웰스하임 8층 813호, 전용 18.97㎡의 도시형 생활주택입니다. 소유자 조석훈은 2022년 거래가액 100,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 표시된 을구 3번 임차권등기 그 자체보다, 임차인 김나윤의 2022.04.29 전입·점유가 말소기준권리인 2023.11.07 남동구 압류보다 앞선다는 점입니다. 확정일자도 2022.03.28로 갖춰져 있고 배당요구가 확인되어, 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하면 그 부족분을 매수인이 인수합니다.
현재 최저매각가 36,015,000원만 보면 감정가의 49%, 최근 12개월 실거래 평균의 50.1%라 크게 할인된 것처럼 보입니다. 하지만 이 사건은 최저가를 시세와 직접 비교하면 안 됩니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수액이 커집니다. 따라서 가격 판단 기준은 실질취득 약 100,000,000원이며, 이는 최근 시세보다 오히려 높습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511254 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 214-15 웰스하임 8층 813호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물 · 도시형 생활주택 · 전용 18.97㎡ |
| 소유자 | 조석훈 (2022.05.13 소유권이전, 거래가액 100,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 73,500,000원 / 36,015,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 113,148,020원 |
| 매각기일 | 2026.09.18 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금이 핵심
2014년 남동신용협동조합 근저당권은 2017.11.01 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 2023.11.07 남동구 압류입니다. 문제는 그보다 앞선 2022.04.29에 임차인 김나윤이 전입·점유를 시작했다는 점입니다. 이후 2024.06.10 주택임차권등기까지 마쳤으며, 매각물건명세서에는 배당에서 전액 변제되지 않는 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 임차권등기 자체는 매각으로 소멸하더라도, 선순위 대항력에 기초한 미변제 보증금 부담은 남습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김나윤 | 제8층 제813호 18.97㎡ 전부 | 2022.04.29 / 2022.03.28 | 100,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 인수 65,033,270원 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’을 봐야 한다
웰스하임 전용 18.97㎡ 동일면적의 최근 실거래 12건입니다. 전체 평균은 70,958,333원이지만, 가격 판단에는 더 최신성이 높은 최근 12개월 평균 71,833,333원과 최신 거래 71,000,000원을 우선합니다. 최근 구간은 과거 구간보다 2.5% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 18.97㎡ | 16 | 71,000,000원 |
| 2026.06 | 18.97㎡ | 17 | 73,000,000원 |
| 2026.03 | 18.97㎡ | 16 | 74,000,000원 |
| 2025.12 | 18.97㎡ | 6 | 70,000,000원 |
| 2025.11 | 18.97㎡ | 17 | 72,000,000원 |
| 2025.11 | 18.97㎡ | 9 | 71,000,000원 |
| 2025.07 | 18.97㎡ | 7 | 70,000,000원 |
| 2025.07 | 18.97㎡ | 11 | 70,000,000원 |
| 2025.06 | 18.97㎡ | 15 | 73,000,000원 |
| 2025.06 | 18.97㎡ | 12 | 71,500,000원 |
| 2025.06 | 18.97㎡ | 14 | 68,000,000원 |
| 2025.05 | 18.97㎡ | 17 | 68,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 18.97㎡ | 6건 | 71,833,333원 |
실질취득 기준인 약 100,000,000원은 최근 12개월 평균 71,833,333원의 139.2%, 최신 거래 71,000,000원의 140.8% 수준입니다. 감정가 73,500,000원보다도 높은 경제적 부담입니다. 따라서 최저가가 최근 시세의 50.1%라는 수치는 이 사건의 투자 매력을 나타내지 못합니다.
③ 예상배당표 (매각가 36,015,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,048,270원 |
| 1. 임차인 김나윤 보증금 | 100,000,000원 | 34,966,730원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 113,148,020원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 임차인 보증금의 미배당분은 65,033,270원이며 매수인 인수입니다. 신청채권자 한국주택금융공사 청구액 113,148,020원은 이 가정에서 배당 0원입니다. 집행비용은 1,048,270원으로 추정되어 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 용도. 감정평가상 도시형 생활주택으로 이용 중이며, 전용면적은 18.97㎡입니다.
- 입지. 인천광역시 남동구 간석동, 인천지하철 1호선 간석오거리역 남동측 인근에 위치하며 주위에는 업무시설과 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철역이 있어 교통상황은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 규제·토지. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역 등에 해당하며, 공시지가는 3,542,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래. 웰스하임은 182세대, 2014.05.30 사용승인 단지이며 동일면적 실거래 12건이 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 71,833,333원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가와 실질취득을 분리. 36,015,000원은 입찰 최저가격일 뿐, 현재 가정의 인수액 65,033,270원을 더한 경제적 부담은 약 1억원 수준입니다.
- 임차보증금 잔액 확인. 배당액에 따라 미변제 보증금이 달라지므로 실제 배당 결과와 매수인 인수액을 반드시 대조해야 합니다.
- 유찰 효과 착시 주의. 3회·4회 유찰 시에도 낙찰가는 낮아지지만 인수액이 증가해 실질취득은 보증금 수준에서 거의 움직이지 않습니다.
- 시세 기준. 최근 12개월 평균 71,833,333원과 최신 거래 71,000,000원을 우선 비교해야 하며, 전체 평균 70,958,333원만으로 판단하지 않는 것이 맞습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 서류와 실거래 내역을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “3,601만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 숫자는 단순하지만 결론은 강합니다. 현재 최저가는 36,015,000원이고 감정가의 49%까지 내려왔지만, 김나윤의 선순위 대항력 있는 보증금 100,000,000원이 존재합니다. 현재 회차에서는 65,033,270원이 미배당으로 남아 매수인에게 인수되고, 더 유찰될수록 낙찰가는 내려가도 인수액이 늘어납니다. 그래서 이 물건의 가격 기준은 3,601만원이 아니라 실질취득 약 1억원입니다.
최근 12개월 동일면적 평균 71,833,333원, 최신 거래 71,000,000원과 비교하면 실질취득액은 명확히 시세 이상입니다. 권리상으로도 매수인 인수가 확정적으로 문제되는 구조이고 이미 2회 유찰된 상태입니다. 표면 할인율은 크지만 경제적 할인은 없습니다. 이 사건은 최저가 숫자보다 선순위 임차보증금의 승계 구조를 먼저 보는 것이 핵심입니다.
