인천지방법원 2025타경511254. 인천 남동구 간석동 웰스하임 8층 813호, 전용 18.97㎡의 도시형 생활주택입니다. 2022년 조석훈 씨가 거래가 100,000,000원에 소유권을 취득했고, 이후 2023년 남동구 압류가 설정됐습니다. 한국주택금융공사가 2025년 강제경매를 신청해 현재 3회 유찰 상태입니다. 그런데 이 물건은 등기상 압류보다 앞서 보증금 100,000,000원의 임차인이 전입신고와 점유를 시작한 대항력 있는 임차인 인수형 경매입니다.
현재 최저가는 감정가의 약 34.3%에 불과합니다. 보통은 큰 폭의 유찰을 가격 기회로 생각하기 쉽지만, 이 사건에서는 그 판단이 통하지 않습니다. 김나윤의 보증금 전액이 배당되지 않는 한 부족분을 매수인이 부담하기 때문입니다. 경매가격이 내려가면 배당액이 줄고, 반대로 인수액이 늘어납니다. 실제 비교해야 할 금액은 최저가 25,211,000원이 아니라 인수액을 합산한 실질취득 100,853,798원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511254 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 214-15 웰스하임 8층 813호 도로명주소: 인천광역시 남동구 백범로 381 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(도시형 생활주택) · 전용 18.97㎡ · 8층 813호 |
| 소유자 | 조석훈 (2022.05.13 소유권이전, 거래가 100,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 73,500,000원 / 25,211,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 113,148,020원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 임차인 / 보증금 | 김나윤 / 100,000,000원 (대항력 있음) |
| 말소기준권리 | 2023.11.07 남동구 압류 (갑구 5번) |
| 규모 / 준공 | 웰스하임 182세대 · 2014.05.30 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인
이 사건에서 가장 중요한 날짜는 2022.04.29 임차인의 전입·점유개시일과 2023.11.07 말소기준권리인 압류일입니다. 김나윤은 압류보다 앞서 전입신고와 점유를 시작했고, 확정일자도 2022.03.28에 받았습니다. 따라서 대항력이 있고 우선변제권을 행사할 수 있는 임차인으로 분석됩니다.
을구 3번 임차권등기는 2024.06.10 접수됐습니다. 등기 시점 자체는 말소기준권리 이후이지만, 임차인의 대항력 취득 시점은 임차권등기일과 다릅니다. 매각물건명세서에도 이 임차인이 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 임차권등기가 매각으로 말소되는 것과 미배당 보증금 채무를 인수하는 것을 구분해야 합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 1억원이 매수인에게 남는다
실제 임차인 1명, 김나윤. 임차 목적물은 8층 813호 전부(18.97㎡)이며, 보증금은 100,000,000원입니다. 등기부의 임차권등기와 매각물건명세서에 근거한 임차인으로, 보증기관의 대위·승계 중복신고자가 아닙니다.
| 임차인 / 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 예상 인수액 |
|---|---|---|---|---|---|---|
|
김나윤 8층 813호 18.97㎡ 전부 |
100,000,000원 |
전입 2022.04.29 확정 2022.03.28 |
대항력 있음 |
우선변제 있음 배당요구 있음 |
승계 없음 | 75,642,798원 |
임차권등기 접수일 2024.06.10 · 보증금 100,000,000원 · 실제 임차인 1명 · 배당요구 있음 · 예상 인수액은 현재 최저매각가 낙찰 및 제시된 배당추정을 기준으로 계산.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 비교해야 한다
웰스하임 전용 18.97㎡의 실거래 12건은 2025년 5월부터 2026년 7월까지 분포합니다. 전체 표본 평균은 70,958,333원이며, 비교 우선순위가 높은 최근 12개월 평균은 71,833,333원, 최신 거래는 2026년 7월 71,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간보다 2.5% 상승한 흐름이지만, 이 정도의 상승으로 실질취득과 시장가격의 차이를 해소하기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 18.97㎡ | 16 | 71,000,000원 |
| 2026.06 | 18.97㎡ | 17 | 73,000,000원 |
| 2026.03 | 18.97㎡ | 16 | 74,000,000원 |
| 2025.12 | 18.97㎡ | 6 | 70,000,000원 |
| 2025.11 | 18.97㎡ | 17 | 72,000,000원 |
| 2025.11 | 18.97㎡ | 9 | 71,000,000원 |
| 2025.07 | 18.97㎡ | 7 | 70,000,000원 |
| 2025.07 | 18.97㎡ | 11 | 70,000,000원 |
| 2025.06 | 18.97㎡ | 15 | 73,000,000원 |
| 2025.06 | 18.97㎡ | 12 | 71,500,000원 |
| 2025.06 | 18.97㎡ | 14 | 68,000,000원 |
| 2025.05 | 18.97㎡ | 17 | 68,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 18.97㎡ | 6건 | 71,833,333원 |
| 전체 표본 평균 | 18.97㎡ | 12건 | 70,958,333원 |
현재 최저가는 최근 12개월 평균의 35.1%로 표시됩니다. 하지만 이 비율은 임차보증금 인수를 제외한 수치이므로 실제 투자 메리트의 근거가 될 수 없습니다. 실질취득 100,853,798원을 기준으로 계산하면 최근 12개월 평균보다 29,020,465원 높고, 최신 거래 71,000,000원보다도 29,853,798원 높습니다. 최근 12개월 평균 대비 약 140.4%, 최신 거래 대비 약 142.0% 수준입니다.
④ 예상배당표 (매각가 25,211,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 853,798원 |
| 1. 임차인 김나윤 보증금(우선변제) | 100,000,000원 | 24,357,202원 |
| 2. 한국주택금융공사(경매신청채권자) | 113,148,020원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 인수 · 임차보증금 잔액 | — | 75,642,798원 |
매각대금 25,211,000원은 집행비용 853,798원과 임차인 배당 24,357,202원으로 소진됩니다. 한국주택금융공사 예상배당은 0원이며, 신청채권 청구금액 113,148,020원이 미배당으로 남습니다. 해당 신청채권자의 미배당액은 여기서 매수인 인수액으로 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않은 추정배당입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가는 내려가도 실질취득은 거의 그대로
이 사건에서 추가 유찰은 일반적인 가격 할인과 다릅니다. 대항력 있는 보증금 100,000,000원이 낙찰대금보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 배당액이 감소하고, 그만큼 매수인에게 넘어오는 보증금 잔액이 증가합니다. 아래는 각 회차의 추정 집행비용을 반영한 비교입니다.
| 경매 회차 | 최저매각가 | 보증금 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
|
현재 3회 유찰 감정가 약 34% |
25,211,000원 | 75,642,798원 | 100,853,798원 |
|
4회 유찰 시 감정가 약 24% |
17,647,700원 | 83,069,959원 | 100,717,659원 |
|
5회 유찰 시 감정가 약 17% |
12,353,390원 | 88,268,971원 | 100,622,361원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 간석동, 인천지하철 1호선 간석오거리역 남동측 인근입니다. 주변은 업무시설과 근린생활시설이 혼재한 지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 지하철역과 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 건물·설비. 도시형 생활주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 건물에 위생·상하수도·난방·승강기·소화전·화재탐지설비가 갖춰진 것으로 조사됐습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역 등에 해당하며, 북동측과 서측으로 광대로에 접합니다. 토지 공시지가는 ㎡당 3,542,000원입니다.
- 건물 규모와 거래. 웰스하임은 182세대 규모로 2014.05.30 준공됐습니다. 동일 전용면적 실거래 12건의 거래가격은 68,000,000원~74,000,000원이며, 최근 구간 가격 추세는 이전 구간 대비 2.5% 상승했습니다.
- 환금성. 동일 면적 실거래는 확인되지만, 본건 실질취득 약 100,853,798원은 최근 거래가격 범위를 크게 초과합니다. 전용 18.97㎡ 도시형 생활주택의 특성과 높은 실질취득 부담을 함께 고려해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수 구조. 김나윤의 대항력은 말소기준권리보다 앞서 형성됐습니다. 매각물건명세서에 임차보증금 미배당 잔액의 매수인 인수가 명시돼 있으므로, 배당 후 실제 남는 금액을 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소와 채무 인수 구분. 을구 3번 임차권등기가 매각으로 소멸하더라도, 대항력 있는 임차인의 보증금 잔액이 함께 사라지는 것은 아닙니다. 임차권등기 말소 여부만으로 인수액 0원을 판단하면 안 됩니다.
- 실질취득 기준 응찰 판단. 최저가 25,211,000원은 최근 시세의 35.1%지만, 실질취득 100,853,798원은 최근 12개월 평균의 140.4%입니다. 입찰금액이 아닌 총 취득부담을 기준으로 가격을 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 효과. 4회·5회 유찰 시에도 예상 실질취득이 100,000,000원대에 머뭅니다. 최저가 하락만을 근거로 가격 메리트가 확대된다고 판단하지 않아야 합니다.
- 배당표 검증. 집행비용 853,798원, 임차인 예상배당 24,357,202원, 신청채권자 예상배당 0원은 추정치입니다. 당해세 등 우선배당 항목과 실제 배당 결과를 재확인해야 합니다.
- 점유·명도. 김나윤의 임차권등기가 확인되지만 현재 실제 점유상태와 인도 가능 시점은 별도로 확인해야 합니다. 보증금 반환 의무와 인도·명도 절차가 연결될 수 있습니다.
- 관리비 및 부대비용. 공용부분 체납관리비, 취득 관련 세금, 명도 및 정리비용 등은 별도 확인이 필요합니다. 이러한 부담은 실질취득 추정금액에 추가될 수 있습니다.
- 목적물 원본 대조. 감정요항표의 10층 1001호 표기와 사건 대상 8층 813호 표기가 일치하지 않습니다. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서· 감정평가서·건축물대장을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 낮아도 실질취득은 낮지 않다”
이 물건의 핵심은 복잡하지 않습니다. 말소기준권리보다 먼저 대항력을 확보한 보증금 100,000,000원의 임차인이 있다는 사실입니다. 현재 최저가 25,211,000원에 낙찰받더라도 예상 인수액 75,642,798원을 더하면 실질취득은 100,853,798원입니다. 이는 최근 12개월 실거래 평균 71,833,333원을 약 40.4% 웃도는 수준입니다.
가격 추세 자체는 최근 구간이 이전 구간보다 2.5% 상승했지만, 실질취득과 시세의 격차는 여전히 큽니다. 3회 유찰에 따른 최저가 하락은 대항력 보증금 인수액 증가로 대부분 상쇄되며, 추가 유찰 시나리오에서도 취득부담은 보증금 100,000,000원 부근에 머뭅니다. 여기에 배당 변동, 실제 점유·명도, 감정요항표의 호수 표기 불일치까지 검토해야 합니다.
