인천지방법원 2025타경511259. 인천 남동구 도림동 한솔리치빌 비동 502호, 전용 33.51㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 오승훈이며, 2022년 9월 8일 거래가 116,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기상 현재 유효한 말소기준권리는 2023년 2월 7일 국가의 압류입니다. 그런데 임차인 김낭옥은 그보다 앞선 2022년 9월 8일 전입·점유를 시작했고, 2022년 8월 24일 확정일자를 갖추었습니다. 따라서 임차인의 대항력이 인정되는 구조로, 배당받지 못한 임차보증금이 매수인에게 넘어올 수 있습니다.
이번 사건의 핵심은 감정가 대비 할인율이 아니라 보증금 인수 후 실제 얼마가 드느냐입니다. 매각물건명세서도 대항할 수 있는 임차인이 있으며, 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 최저가가 감정가의 약 34%까지 내려온 사실만으로 매수 기회라고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511259 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 도림동 667-1 한솔리치빌 비동 5층 502호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 남동구 도림로 26-15 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 33.51㎡ · 5층 건물 중 5층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 경사지붕 · 2011.11.01 준공 |
| 소유자 | 오승훈 (2022.09.08 소유권이전 · 거래가 116,000,000원) |
| 감정가 | 100,200,000원 |
| 최저매각가 | 34,368,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 126,982,361원 |
| 말소기준권리 | 2023.02.07 갑구 4번 국가 압류 (강서세무서) |
| 임차보증금 | 김낭옥 · 113,000,000원 |
| 매수인 예상 인수 | 79,650,624원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인
등기상 과거 수산업협동조합중앙회·근해안강망수산업협동조합·국민은행·김종연의 근저당권은 이미 말소된 상태입니다. 현재 권리분석의 기준은 2023.02.07 국가 압류입니다. 그 뒤의 경매개시결정과 추가 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 1.13억의 인수 구조
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
|
김낭옥 5층 502호 33.51㎡ 전부 주거 · 임차권등기 |
전입 2022.09.08 점유개시 2022.09.08 확정 2022.08.24 배당요구 있음 |
113,000,000원 |
대항력 있음
우선변제권 미배당액 인수 |
실제 임차인은 1명입니다. 김낭옥의 보증금은 113,000,000원으로, 현재 최저매각가 34,368,000원보다 훨씬 큽니다. 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권 행사 대상이지만, 매각대금만으로 보증금 전액을 돌려받기는 어렵습니다.
| 임대차계약일 | 2022.08.22 |
|---|---|
| 전입신고 / 점유 | 2022.09.08 |
| 확정일자 | 2022.08.24 |
| 임차권등기 | 2024.03.25 · 을구 9번 |
| 임차보증금 | 113,000,000원 |
| 배당요구 | 있음 |
| 예상배당액 | 33,349,376원 |
| 예상 미배당 | 79,650,624원 |
| 매수인 인수 | 미배당 보증금 잔액 |
= 114,018,624원
③ 시세 비교 — 최저가 28.8%가 아닌 실질취득으로 판단
한솔리치빌B동은 8세대 규모로, 제시된 동일 면적 33.51㎡의 실거래 사례는 2022년 8월 거래 2건입니다. 평균 거래금액은 119,500,000원입니다. 다만 거래 시점이 오래돼 현재 시장가치를 직접 입증하는 자료로 보기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.08 | 33.51㎡ | 5층 | 116,000,000원 |
| 2022.08 | 33.51㎡ | 5층 | 123,000,000원 |
| 비교 평균 | 33.51㎡ | 2건 | 119,500,000원 |
| 감정가 | 100,200,000원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 34,368,000원 |
| 최저가 ÷ 과거 평균 | 28.8% |
| 실질취득 예상액 | 114,018,624원 |
| 실질취득 ÷ 과거 평균 | 약 95.4% |
| 실질취득 ÷ 2022년 거래 116,000,000원 | 약 98.3% |
표면적인 최저가 비율은 과거 실거래 평균의 28.8%입니다. 그러나 인수보증금을 포함한 실질취득액은 같은 평균의 약 95.4%입니다. 과거 거래 평균보다 약간 낮다는 사실만으로 현재도 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 더욱이 비교표본이 2022년 거래 2건에 불과해 시장가격의 변화 방향을 판단하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 34,368,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,018,624원 |
| 1. 임차인 김낭옥 · 우선변제 | 113,000,000원 | 33,349,376원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 한국주택금융공사 | 126,982,361원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 임차인 미배당 보증금 | 113,000,000원 | 79,650,624원 |
예상 배당에서 집행비용을 제외한 금액은 임차인 우선변제에 사용되고, 신청채권자 한국주택금융공사에는 배당이 없는 것으로 추정됩니다. 임차인에게 배당되지 않는 79,650,624원이 매수인 인수 예상액입니다. 단, 당해세·조세채권 법정기일에 따른 우선순위·최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당액과 인수금액은 달라질 수 있습니다. 국가 압류가 있는 만큼 세금 우선순위 확인이 중요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 늘어난다
| 구분 | 최저가 | 인수 예상액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 3회 유찰 | 34,368,000원 | 79,650,624원 | 114,018,624원 |
| 4회 유찰 시 | 24,057,600원 | 89,775,437원 | 113,833,037원 |
| 5회 유찰 시 | 16,840,320원 | 96,862,806원 | 113,703,126원 |
현재 최저가 34,368,000원에서 4회 유찰 시 24,057,600원, 5회 유찰 시 16,840,320원으로 떨어지는 시나리오입니다. 반면 매수인 예상 인수액은 각각 79,650,624원 → 89,775,437원 → 96,862,806원으로 증가합니다.
⑥ 입지·건물 상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 도림동 소재 도림초등학교 서측 인근입니다. 주변은 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 상황은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측 약 5m, 북서측 약 7m의 포장도로를 통해 출입합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물의 최상층 502호이며, 위생·급배수·난방 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(도림구획), 과밀억제권역 등에 해당합니다. 공시지가 자료는 1,588,000원/㎡입니다.
- 제시외 건물. 벽체이용 샷시조 발코니 및 창고 등이 매각에 포함됩니다. 해당 시설의 소유권, 원상회복 가능성, 철거명령 등 행정적 사항을 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 8세대 규모의 소규모 다세대주택으로 거래표본이 제한적입니다. 과거 거래가격만으로 향후 처분가격이나 매도 가능성을 낙관하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수 전제. 김낭옥의 보증금 113,000,000원 중 예상 미배당 79,650,624원을 매수인이 부담하는 구조로 계산해야 합니다.
- 임차인의 대항력. 전입·점유 2022.09.08, 확정일자 2022.08.24, 말소기준권리 2023.02.07의 순서를 원본 서류와 대조해야 합니다.
- 배당·세금 우선순위. 강서세무서 및 양천세무서 관련 압류의 조세채권 법정기일과 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 인수액 재계산. 낙찰가 변경 시 예상배당과 미배당 보증금도 함께 다시 계산해야 합니다. 최저가 하락분을 전부 할인효과로 취급하면 안 됩니다.
- 시세 재검증. 2022년 8월 거래 2건의 평균을 현재 시세로 확정하지 말고, 최근 거래·인근 유사 다세대주택의 호가·실제 매도 가능 금액을 추가 확인해야 합니다.
- 명도. 주택임차권등기가 있고 임차인의 보증금 전액 회수 문제가 남아 있으므로, 점유현황과 인도·명도 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 제시외 시설. 발코니·창고 등의 소유권과 원상회복·철거 가능성을 확인해야 합니다.
- 관리비 및 기타 비용. 미납 관리비, 취득세, 명도 관련 비용을 포함한 전체 자금계획을 작성해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 공고를 직접 확인해야 합니다.
종합 판단 — 인수부담형, 가격 착시 주의
이 사건의 숫자 중 가장 먼저 보이는 것은 34,368,000원입니다. 그러나 실제 의사결정에 중요한 숫자는 114,018,624원입니다. 임차인의 대항력과 보증금 미배당이 낙찰가 할인효과를 대부분 상쇄하기 때문입니다.
과거 거래 평균 119,500,000원과 비교하면 실질취득액은 약 95.4%지만, 해당 거래가 모두 2022년이라는 점이 중요합니다. 지금의 실거래 수준이 확인되지 않은 상황에서 이 차이를 충분한 가격 메리트로 평가하기 어렵습니다.
결론은 '최저가가 싸다'가 아니라 '보증금 인수 후 얼마가 남는가'입니다. 현재 회차뿐 아니라 추가 유찰 시나리오에서도 실제 부담액은 보증금 수준에 가깝습니다. 임차보증금 인수 구조와 세금 우선순위를 확정하고 현재 시세를 재검증하기 전에는 적극적인 입찰보다 보수적인 접근이 타당합니다.
