인천지방법원 2025타경511259. 인천 남동구 도림동 한솔리치빌 비동 5층 502호, 전용 33.51㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 100,200,000원이고 두 차례 유찰돼 최저매각가는 49,098,000원까지 낮아졌습니다. 숫자만 보면 감정가의 49%까지 떨어진 물건이지만, 이 사건의 핵심은 유찰률이 아닙니다. 임차인 김낭옥은 2022.09.08. 전입·점유를 시작했고, 말소기준이 되는 국의 압류는 2023.02.07. 접수됐습니다. 따라서 임차인은 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 것으로 확인돼, 배당으로 돌려받지 못하는 보증금 잔액을 낙찰자가 떠안는 구조입니다.
현재 회차 최저가 49,098,000원을 기준으로 집행비용 1,283,764원을 먼저 제외하면 임차인에게 47,814,236원이 배당됩니다. 보증금 113,000,000원 중 남는 65,185,764원은 매수인 인수입니다. 그래서 낙찰가가 더 떨어져도 그만큼 인수액이 커져 실질 부담은 1.13억원대에서 거의 고정됩니다. 이 물건은 “4,909만원짜리 다세대”가 아니라 대항력 보증금 1.13억원을 기준으로 판단해야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511259 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 도림동 667-1 한솔리치빌 비동 5층502호 |
| 도로명 | 인천광역시 남동구 도림로 26-15 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 33.51㎡ · 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 5층 502호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 오승훈 · 2022.09.08. 소유권이전 · 거래가액 116,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 100,200,000원 / 49,098,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 126,982,361원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
현재 권리분석의 기준점은 2023.02.07. 국의 압류입니다. 앞선 근저당권들은 등기부상 이미 말소됐고, 2023.02.07. 압류 이후의 강제경매개시결정과 2025.11.14. 압류는 매각으로 소멸합니다. 문제는 임차인입니다. 김낭옥의 전입·점유일은 2022.09.08., 확정일자는 2022.08.24.로 말소기준보다 빠릅니다.
| 임차인 | 점유부분 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김낭옥 | 5층 502호 33.51㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.09.08 | 2022.08.24 | 113,000,000원 | 2024.03.25 | 대항력 있음 | 우선변제 | 승계 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 김낭옥 본인의 임차권으로 확인되며, 보증금은 113,000,000원입니다.
② 최저가보다 중요한 실질취득가
현재 최저가가 49,098,000원이라고 해서 그 금액만 준비해 취득이 끝나는 구조가 아닙니다. 현재 회차 배당표에서는 김낭옥에게 47,814,236원이 배당되고, 미회수 보증금 65,185,764원이 매수인에게 넘어옵니다. 낙찰가와 인수액을 더한 현재 회차의 현금 부담은 114,283,764원이며, 이는 보증금 113,000,000원에 집행비용 1,283,764원이 더해진 수준입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 49,098,000원 | 65,185,764원 | 114,283,764원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 34,368,600원 | 79,650,035원 | 114,018,635원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 24,058,020원 | 89,775,024원 | 113,833,044원 |
③ 시세 비교 — 4,909만원이 아니라 약 1.13억원과 비교
한솔리치빌B동은 총 8세대, 2011.11.01. 준공이며 대상 면적은 33.51㎡입니다. 확인된 동일 면적 실거래는 2건으로, 모두 2022.08.에 116,000,000원과 123,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 지표는 119,500,000원, 최신 거래 지표는 116,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.08 | 33.51㎡ | 5 | 116,000,000원 |
| 2022.08 | 33.51㎡ | 5 | 123,000,000원 |
| 평균 | 33.51㎡ | 2건 | 119,500,000원 |
최저가 49,098,000원은 최근 평균의 41.1%지만, 이 비율로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 대항력 보증금을 반영한 실질취득 약 113,000,000원은 최근 평균 119,500,000원의 약 94.6%, 최신 거래 116,000,000원의 약 97.4%입니다. 즉 권리부담을 반영하면 시장가격과의 차이는 크지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 49,098,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,283,764원 |
| 1. 임차인 김낭옥 보증금 | 113,000,000원 | 47,814,236원 |
| 2. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 126,982,361원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차보증금 부족분 65,185,764원이 매수인에게 인수됩니다. 한국주택금융공사의 청구액 126,982,361원은 이 가정에서는 배당 0원이며, 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도림초등학교 서측 인근이며, 주변은 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 대중교통 상황은 보통입니다.
- 도로. 북동측 약 5m, 북서측 약 7m 포장도로를 통해 출입합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역(도림구획)·과밀억제권역이며 공시지가는 1,588,000원/㎡입니다.
- 규모. 한솔리치빌B동은 총 8세대이고 준공일은 2011.11.01.입니다. 동일 면적 확인 실거래는 2건입니다.
- 제시외 건물. 벽체이용 샷시조 발코니 및 창고 등이 매각에 포함됩니다. 소유권·원상회복 가능성·철거명령 등 행정적 사항은 별도 확인이 필요하다고 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준 변경. 49,098,000원이 아니라 대항력 보증금 113,000,000원과 현재 인수액 65,185,764원을 기준으로 계산해야 합니다.
- 유찰 착시. 3회·4회 유찰 시에도 낙찰가 하락분만큼 인수액이 커져 낙찰가+인수액은 114,018,635원·113,833,044원 수준입니다.
- 임차권 확인. 김낭옥의 전입 2022.09.08., 확정일자 2022.08.24., 보증금 113,000,000원, 배당요구 2024.03.25. 및 매각물건명세서의 인수 문구를 원본에서 대조해야 합니다.
- 제시외 부분 확인. 발코니·창고 등이 매각 포함 대상이며 소유권·원상회복·철거명령 관련 사항을 별도로 확인해야 합니다.
- 권리 기준일 확인. 말소기준은 2023.02.07. 압류이고, 임차인의 전입·점유가 그보다 앞선다는 점이 이 사건의 핵심입니다.
맺으며 — “49% 유찰”보다 “1.13억 보증금”을 봐야 한다
이 사건의 겉모습은 감정가 100,200,000원짜리 다세대가 두 번 유찰돼 49,098,000원까지 떨어진 물건입니다. 하지만 실제 구조는 전혀 다릅니다. 임차인 김낭옥은 말소기준보다 먼저 전입·점유했고 보증금은 113,000,000원입니다. 현재 회차에서 배당받지 못하는 65,185,764원은 매수인이 인수합니다.
더 유찰돼도 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 증가해 실질 부담은 계속 1.13억원대에 남습니다. 실질취득 약 113,000,000원은 최근 평균 119,500,000원과 최신 거래 116,000,000원보다 낮기는 하지만 차이는 크지 않고, 8세대 규모의 다세대이며 제시외 발코니·창고에 대한 별도 확인사항도 있습니다. 최저가는 낮지만 실질취득가는 낮지 않습니다. 이 물건의 판단 기준은 유찰률이 아니라 대항력 임차보증금입니다.
