인천지방법원 2025타경511308. 인천 서구 심곡동 진양파크빌라 3층 301호, 전용 51.84㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 115,000,000원이었지만 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 56,350,000원, 감정가의 49%입니다. 표면 가격만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 단순한 유찰 횟수가 아니라 보증금 108,000,000원의 대항력 있는 임차권과 그에 대해 제출된 잔존채권 포기·말소 동의 확약서입니다.

말소기준은 2022.11.15. 서울보증보험주식회사의 가압류 100,000,000원입니다. 그런데 한국토지주택공사 명의 임차권은 등기 자체는 2023.05.17.이지만, 확정일자 2020.05.19., 점유개시 2020.06.26., 주민등록 2020.06.29.로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없었다면 배당으로 회수하지 못한 보증금은 매수인이 인수할 수 있는 구조였습니다. 현재 회차 배당 가정에서는 미배당액이 53,064,300원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 확약으로 실질 인수 0원

현재 소유자는 방경환이며, 말소기준은 2022.11.15. 갑구 12번 서울보증보험주식회사 가압류입니다. 그 뒤의 메리츠캐피탈 가압류, 국 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차보증금입니다.

* 현재 최저가 56,350,000원 배당 가정에서는 집행비용 1,414,300원을 제외한 54,935,700원이 임차보증금에 배당되어 이론상 53,064,300원이 미배당으로 남습니다. 그러나 매각물건명세서에는 한국토지주택공사 양수인 서울보증보험 주식회사가 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존 임차보증금 반환채권을 포기하고 을구 11번 주택임차권등기 말소에 동의한다는 취지의 확약서를 제출한 것으로 기재되어 있어, 이 임차권에 대한 매수인 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 이 확약은 해당 임차보증금 반환채권에만 적용되며 별도 임차인이 확인될 경우 그 권리는 별도로 판단해야 합니다.

② 시세 비교 — 가격은 낮아졌지만 시장도 크게 내려왔다

진양파크빌라 전용 51.84㎡의 확인된 실거래는 4건입니다. 전체 평균은 104,750,000원이지만, 과거 2021년 거래가 포함되어 있어 가격 판단의 중심으로 쓰기에는 무리가 있습니다. 최근 시세 지표는 평균 79,000,000원, 최신 거래는 86,000,000원이며 최근과 과거의 가격 추세는 -39.5%입니다.

현재 실질취득 56,350,000원은 최근 평균 79,000,000원의 71.3%입니다. 따라서 확약이 확인된 상태라면 가격 자체는 최근 시세보다 낮은 구간입니다. 다만 -39.5%의 하락 추세가 확인되므로, 과거 전체 평균 104,750,000원 대비 할인율만 보고 가격 가점을 크게 주는 방식은 위험합니다.

③ 예상배당표 (매각가 56,350,000원 가정)

현재 회차에서는 임차보증금에 54,935,700원이 배당되고 53,064,300원이 남는 구조입니다. 확약이 없다면 이 미배당액이 매수인 인수 문제로 이어질 수 있으나, 본건은 잔존 반환채권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약이 기재되어 있어 실질 인수 0원으로 반영합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

회차별 인수 구조 — 확약이 없었다면 유찰의 착시가 커진다

확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당 인수액이 커져, 낮아진 최저가만 보고 “더 싸졌다”고 판단하기 어려운 구조입니다. 하지만 본건은 해당 잔존채권을 포기하는 확약이 있어 확약이 유효하게 유지되는 한 회차별 실질 인수액은 0원으로 봅니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서구청역 남서측 인근으로 다세대주택·일반주택·다가구주택과 각종 근린생활시설이 혼재하며 주위여건은 보통입니다.
• 교통. 인근까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 3층 301호이며 사용승인은 1995.06.26.입니다. 폐문부재로 내부는 확인하지 못했습니다.
• 도로. 동측으로 약 8미터, 남측으로 약 3미터 포장도로와 접합니다.
• 토지. 정방형 평지의 다세대주택 건부지이며 토지면적은 234.5㎡, 공시지가는 1,183,000원/㎡입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 포함되며 도로·공원과 접하는 것으로 기재돼 있습니다.
• 환금성. 진양파크빌라는 10세대 소규모이고 확인된 실거래도 4건입니다. 최근 시세 추세 -39.5%까지 겹쳐 대단지 공동주택과 같은 환금성을 기대하기는 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 잔존 임차보증금 반환채권 포기와 을구 11번 주택임차권등기 말소 동의가 최종 매각 조건에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
• 점유 현황 재확인. 감정 당시 폐문부재로 내부 확인이 되지 않았고 임대관계도 미상이므로 실제 현장 점유 상태를 입찰 전에 다시 확인하는 것이 중요합니다.
• 가격 기준은 최근 거래. 전체 평균 104,750,000원보다 최근 평균 79,000,000원과 최신 거래 86,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 대비 과거 가격 추세가 -39.5%이므로 현재 최저가가 최근 평균의 71.3%라는 이유만으로 추가 하락 위험을 무시하면 안 됩니다.
• 소규모 다세대 환금성. 10세대·1995년 사용승인·확인 거래 4건이라는 특성상 매도 시 거래 속도와 가격 편차를 보수적으로 봐야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 위험은 확약으로 풀렸지만, 하락장은 그대로다”

이 사건은 권리만 보면 처음에는 까다롭습니다. 보증금 108,000,000원의 대항력 있는 임차권이 최저가 56,350,000원보다 훨씬 크고, 현재 배당 가정에서도 53,064,300원이 미배당으로 남기 때문입니다. 그러나 서울보증보험 주식회사가 잔존 반환채권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출해 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.

따라서 현재 판단의 중심은 가격입니다. 실질취득 56,350,000원은 최근 평균 79,000,000원의 71.3%라 가격 여유가 있습니다. 반면 최근 시세 추세가 -39.5%이고, 10세대 소규모·1995년 사용승인 다세대라는 환금성 제약도 있습니다. 확약 확인은 필수, 가격은 최근 시세 기준으로 보수적으로. 이 두 가지가 본건의 핵심입니다.