인천지방법원 2025타경511400. 인천 미추홀구 주안동 982-3, 1층 102호의 다세대주택입니다. 감정가 69,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 33,810,000원까지 내려왔습니다. 현 소유자 신미숙은 2023.10.30 매매를 원인으로 65,000,000원에 취득했고, 2023.12.22 소유권이전과 함께 우리은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 우리은행 근저당권이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
이후 2025.08.07 인천신용보증재단의 강제경매개시결정이 등기됐지만 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 경매 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당분석에서도 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 계산됩니다. 확인된 임차인 내역은 없지만 감정평가요항상 임대관계는 미상이므로 실제 입찰 전 점유관계 확인은 별도로 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511400 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 982-3 1층102호 · 주안로160번길 41 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 전용 36.54㎡ · 3층 건물 중 1층 102호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 신미숙 · 2023.10.30 매매 · 거래가액 65,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 69,000,000원 / 33,810,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 인천신용보증재단 / 162,926,544원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
핵심은 2023.12.22 설정된 우리은행 근저당권 50,050,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 2025.08.07의 인천신용보증재단 강제경매개시결정은 그 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 우리은행 근저당도 매각으로 정리되며 배당표상 매수인 인수는 0원입니다.
② 시세 비교 — 2회 유찰 뒤 가격은 최근 거래의 52%
동일면적 36.54㎡의 확인 거래는 2건입니다. 최신 거래는 2023.10, 1층 65,000,000원이고, 이전 거래는 2021.09 지하층 35,000,000원입니다. 전체 평균은 50,000,000원, 최근 12개월 평균은 65,000,000원으로 산출돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.10 | 36.54㎡ | 1 | 65,000,000원 |
| 2021.09 | 36.54㎡ | -1 | 35,000,000원 |
| 전체 평균 | 36.54㎡ | 2건 | 50,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 36.54㎡ | 1건 | 65,000,000원 |
현재 최저가 33,810,000원은 전체 평균 50,000,000원의 67.6%, 최근 12개월 평균 및 최신 거래가 65,000,000원의 52.0%입니다. 최근 거래와 이전 거래의 가격 차이도 85.7%로 크게 나타납니다. 특히 최신 표본은 현재 물건과 같은 1층 거래이고, 현 소유자의 등기상 취득가 역시 65,000,000원이어서 현재 최저가와의 차이는 분명합니다.
③ 예상배당표 (매각가 33,810,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,008,580원 |
| 2. 우리은행 근저당권 | 50,050,000원 | 32,801,420원 |
| 3. 인천신용보증재단 강제경매 | 162,926,544원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권 총액 212,976,544원 중 32,801,420원이 채권자에게 배당되고, 부족액은 180,175,124원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 배당분석상 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 석암초등학교 동측 인근으로 아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장, 근거리에 주안역·간석역이 있어 교통여건은 무난합니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브위 기와지붕 3층 건물의 1층 102호이며 외벽은 벽돌 마감, 창호는 샤시창호입니다.
- 설비. 위생설비와 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 다세대주택 건부지로 이용 중이며 서측 소로 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·상대보호구역·가축사육제한구역에 해당하고 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함됩니다.
- 공시지가. 1,454,000원/㎡, 토지면적 201.3㎡입니다.
- 규모·환금성. 1990.09.20 준공, 총 8세대이며 확인 실거래는 2건입니다. 가격 할인과 별개로 매수층 폭은 신중하게 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 확인된 임차인 내역은 없지만 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 인도 상태를 확인하세요.
- 최근 거래 우선. 전체 평균 50,000,000원보다 최신 1층 거래 65,000,000원이 현재 물건 비교에 더 가까운 표본입니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 8세대, 거래 표본 2건이므로 향후 매도 속도와 매수층을 별도로 점검하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 가정에서 채권 부족액은 180,175,124원이지만 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
- 회차 확인. 현재 2회 유찰 최저가 33,810,000원이며, 3회 유찰 시 23,667,000원, 4회 유찰 시 16,566,899원 시나리오가 산출돼 있습니다.
- 권리 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 실제 점유관계를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “가격은 내려왔고, 승부는 환금성과 점유 확인”
이 사건의 장점은 명확합니다. 말소기준인 우리은행 근저당 이후의 강제경매 권리가 매각으로 정리되고, 현재 배당분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 2회 유찰로 33,810,000원까지 내려와 최근 시세 65,000,000원의 52.0%에 불과합니다.
다만 싸다는 이유만으로 환금성까지 좋은 것은 아닙니다. 1990.09.20 준공의 총 8세대 다세대이고, 확인 거래도 2건뿐입니다. 임대관계 역시 미상입니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수 부담은 낮고 가격 할인은 크지만, 실제 점유와 향후 매도 가능성을 확인한 뒤 접근해야 하는 물건으로 정리하는 것이 적절합니다.
