인천지방법원 2025타경511457. 인천 미추홀구 주안동 푸른빌 5층 501호, 다세대주택입니다. 감정가는 121,000,000원이지만 2회 유찰되어 최저매각가는 59,290,000원까지 내려왔습니다. 표면 할인율만 보면 크게 저렴해 보이지만, 권리구조는 단순한 소멸형이 아닙니다. 말소기준은 2021.06.25. 설정된 김기로의 근저당권 75,000,000원이고, 임차권등기상 주민등록일은 2021.06.07., 점유개시일은 2021.06.04., 확정일자는 2021.04.26.로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 이 임차권 신고는 대항력 있는 선순위 임차보증금 구조로 보아야 합니다.
다만 신고 명의인 한국토지주택공사는 자료상 보증기관 승계 신고로 분류됩니다. 따라서 이를 별도의 실제 임차인 1명으로 중복 계산하면 안 되며, 이 리포트에서는 실제 임차인 0명 · 보증금 승계 신고 1건으로 봅니다. 보증금은 한 번만 116,000,000원으로 계산합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511457 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 587-18 푸른빌 5층501호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 56.59㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 5층 501호 |
| 소유자 | 김미선 (2018.11.25. 매매 · 거래가액 130,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 121,000,000원 / 59,290,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 121,323,287원 |
| 매각기일 | 2026.09.18 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 선순위 임차보증금이 핵심
말소기준은 2021.06.25. 을구 9번 김기로 근저당권입니다. 이후 전세권 5,000,000원, 추가 근저당권 40,000,000원, 가압류 2건, 현재 강제경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 주택임차권은 등기 자체가 2022.12.16.로 후순위라고 끝나는 문제가 아닙니다. 임차권등기 기재상 주민등록 2021.06.07., 점유개시 2021.06.04.로 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 것으로 나타나기 때문에 미배당 보증금의 매수인 인수 가능성이 핵심입니다.
② 임차권·승계 신고 — 실제 임차인 0명, 승계 신고 1건
| 명의 | 범위 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 구분 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 제5층 제501호 56.59㎡ 전부 | 116,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 승계 신고 |
임대차계약일은 2021.04.23., 확정일자는 2021.04.26., 점유개시일은 2021.06.04., 주민등록일은 2021.06.07.입니다. 배당요구도 접수되어 우선변제권을 행사하는 구조입니다. 현재 매각가 59,290,000원을 가정하면 집행비용 1,467,220원을 먼저 공제한 뒤 임차보증금에 57,822,780원이 배당되고, 58,177,220원이 미배당으로 남습니다.
③ 왜 더 유찰돼도 실질취득은 거의 안 내려가나
이 물건의 가장 중요한 숫자는 최저매각가가 아니라 낙찰가 + 미배당 인수액입니다. 보증금 116,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려가면 그만큼 배당액이 줄고, 반대로 매수인이 떠안을 미배당액이 늘어납니다. 결과적으로 총 실질취득액은 보증금 수준에 가깝게 고정됩니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 59,290,000원 | 58,177,220원 | 117,467,220원 |
| 3회 유찰 시 | 41,503,000원 | 75,644,054원 | 117,147,054원 |
| 4회 유찰 시 | 29,052,100원 | 87,870,838원 | 116,922,938원 |
④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
푸른빌의 확인된 거래는 4건이며, 최근 12개월 거래는 2026.07. 1건, 110,000,000원입니다. 최신 거래 역시 110,000,000원입니다. 전체 4건 평균은 114,250,000원이지만, 가격 판단에서는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 110,000,000원이고 과거 거래 대비 최근 흐름은 -4.9%로 하락 방향입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.52㎡ | 2 | 110,000,000원 |
| 2023.12 | 59.52㎡ | 3 | 110,000,000원 |
| 2021.10 | 59.52㎡ | 2 | 114,000,000원 |
| 2021.07 | 59.52㎡ | 2 | 123,000,000원 |
현재 최저가만 시세와 비교하면 110,000,000원의 53.9%에 불과하지만, 이 비율은 이 사건에서는 의미가 제한적입니다. 현재 실질취득액 117,467,220원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 110,000,000원보다 7,467,220원 높습니다. 즉 권리 인수까지 포함하면 현재 회차는 최근 시세보다 저렴한 매물이 아니라 최근 시세 이상으로 취득하게 되는 구조입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 59,290,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,467,220원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 116,000,000원 | 57,822,780원 |
| 2. 근저당 · 김기로 | 75,000,000원 | 0원 |
| 3. 전세권 · 김기로 | 5,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 김기로 | 40,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 광주신용보증재단 | 20,858,068원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 20,143,715원 | 0원 |
| 7. 경매신청채권 · 서울보증보험 주식회사 | 121,323,287원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 대부분이 집행비용과 선순위 임차보증금 배당에 사용됩니다. 보증금 미배당액 58,177,220원이 매수인 인수 예상액입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천기계공업고등학교 북서측 인근으로, 단독주택·다세대주택·학교·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장이 있으며, 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물로, 외벽은 사이딩판넬 등, 내벽은 벽지도배·타일 마감, 샷시 창호입니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·상대보호구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 238.7㎡, 공시지가 1,299,000원/㎡이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규모. 푸른빌은 8세대이며 사용승인일은 2003.06.28.입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 59,290,000원이 아니라 현재 실질취득 117,467,220원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 말소동의 확약서 원문 확인. 제공 내용에는 말소동의가 기재되어 있으나 대항력 포기까지 명시되지 않았으므로, 원문에서 효력 범위를 확인해야 합니다.
- 승계 신고 중복계산 금지. 한국토지주택공사 신고는 보증금 승계 신고로 분류되어 실제 임차인과 중복해 보증금을 더하면 안 됩니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 3회·4회 유찰 시에도 실질취득이 각각 117,147,054원·116,922,938원으로 거의 줄지 않습니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 114,250,000원보다 최신 거래 및 최근 12개월 평균 110,000,000원을 우선 기준으로 보아야 합니다.
- 하락 흐름 반영. 최근 거래 흐름이 과거 대비 -4.9%이므로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당 관련 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”이 아니라 “약 117,000,000원 취득”으로 봐야 한다
이 사건은 전형적인 대항력 인수형 가격 착시입니다. 감정가 121,000,000원에서 두 번 유찰되어 최저가가 59,290,000원까지 내려왔지만, 선순위 대항력 있는 116,000,000원 보증금이 배당으로 전부 해소되지 않습니다. 현재 회차의 매수인 인수 예상액은 58,177,220원이고, 이를 더한 실질취득은 117,467,220원입니다.
3회, 4회 유찰로 낙찰가가 더 낮아져도 인수액이 반대로 늘어 실질취득은 계속 116,000,000원대 후반에 머뭅니다. 반면 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래는 모두 110,000,000원이고, 최근 추세도 -4.9%입니다. 여기에 2회 유찰, 8세대 다세대라는 조건까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 최저가 할인율을 가격 메리트로 평가해서는 안 되며, 확약서 원문에서 대항력 포기까지 명확하게 확인되지 않는 한 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.
