인천지방법원 2025타경511457. 인천 미추홀구 주안동의 푸른빌 5층 501호, 전용 56.59㎡ 다세대주택입니다. 감정가 1.21억원에서 세 번 유찰되어 최저가가 4,150만원대로 낮아졌습니다. 단순히 최저가만 보면 최근 실거래 1.10억원과 비교해 매우 저렴해 보입니다. 하지만 등기에는 2021년 6월 25일 말소기준 근저당보다 앞서 전입한 주택임차권이 있습니다. 대항력 있는 보증금의 미배당분은 원칙적으로 낙찰자가 인수할 수 있기 때문에, 가격표에 적힌 최저가만으로 이 물건의 가치를 평가해서는 안 됩니다.
이 사건의 결정적 변수는 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서입니다. 그 효력이 해당 주택임차권의 인수 부담까지 해소하는 경우와 그렇지 않은 경우의 경제적 결과가 완전히 달라집니다. 따라서 권리상 안전 여부를 확정하기 전에는 가격 메리트 역시 조건부로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511457 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 587-18 푸른빌 제5층 제501호 도로명주소: 경인북길 351-1 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 56.59㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 5층 |
| 건물 / 규모 | 푸른빌 · 8세대 · 2003.06.28 사용승인 |
| 소유자 | 김미선 · 2019.01.16 소유권이전 · 당시 거래가 130,000,000원 |
| 감정가 | 121,000,000원 |
| 최저매각가 | 41,503,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 121,323,287원 |
| 말소기준권리 | 2021.06.25 을구 9번 · 김기로 근저당권 · 채권최고액 75,000,000원 |
| 주택임차권등기 | 을구 12번 · 한국토지주택공사 · 보증금 116,000,000원 |
| 확약 관련 | 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서 제출 명시 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입이 관건
등기상 말소기준은 2021.06.25 김기로의 근저당권입니다. 이후 설정된 김기로 전세권과 추가 근저당, 광주신용보증재단·소상공인시장진흥공단 가압류, 강제경매개시결정 및 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 권리입니다.
그러나 한국토지주택공사 명의 주택임차권은 등기 자체가 2022.12.16에 이루어졌더라도, 기재된 전입일이 2021.06.07이고 확정일자가 2021.04.26입니다. 이는 말소기준보다 앞선 시점이므로, 대항력과 우선변제권을 함께 검토해야 하는 권리입니다. 단순히 임차권등기가 근저당보다 늦다는 이유로 미배당 보증금을 무조건 소멸 처리하면 안 됩니다.
② 임차권과 확약서 — 실질 인수가 달라지는 지점
| 임차권 관련 명의 | 보증금 / 범위 | 대항력 | 우선변제 | 인수 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 을구 12번 주택임차권등기 · 기관 명의 |
116,000,000원 501호 56.59㎡ 전부 |
대항력 有 전입 2021.06.07 |
우선변제 有 확정 2021.04.26 |
확약 적용 시 0원 확약 미적용 시 75,644,054원 |
임대차계약 2021.04.23 · 점유개시 2021.06.04 · 전입 2021.06.07 · 확정일자 2021.04.26 · 주택임차권등기 및 배당요구 2022.12.16.
다만 말소동의 확약서라는 기재만으로 대항력 포기·보증금 청구 포기의 법적 범위까지 자동 확정되는 것은 아닙니다. 확약서의 작성 주체, 권한, 수익자, 효력 및 임차권 말소·대항력 포기 여부를 원문에서 확인해야 합니다.
확약서의 적용 범위는 해당 주택임차권에 한정됩니다. 그 밖에 별도 점유자나 대항력 있는 미확인 임차인이 존재한다면 이 확약으로 자동 해소되지 않으며, 별도의 인수 위험이 남을 수 있습니다. 감정평가상 임대관계도 미상으로 확인되는 만큼 현장 점유조사는 필수입니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 낮지만 실질취득 기준이 중요하다
푸른빌의 확인되는 유사 면적 거래는 총 4건입니다. 전체 평균은 114,250,000원이지만, 일부 오래된 거래가 포함되어 있으므로 최신 거래와 최근 12개월 가격을 우선합니다. 가장 최근인 2026년 7월 거래는 110,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 같은 금액입니다. 다만 최근 12개월 거래는 한 건이므로 표본은 얇습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.52㎡ | 2층 | 110,000,000원 |
| 2023.12 | 59.52㎡ | 3층 | 110,000,000원 |
| 2021.10 | 59.52㎡ | 2층 | 114,000,000원 |
| 2021.07 | 59.52㎡ | 2층 | 123,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 114,250,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 110,000,000원 |
경매 대상은 전용 56.59㎡이고 비교 거래는 59.52㎡로 면적 차이가 있습니다. 층·내부 상태·면적 및 거래 시점 차이를 감안해야 하며, 위 가격을 대상 호수의 확정 시가로 볼 수는 없습니다.
현재 최저가 41,503,000원은 최근 12개월 평균 110,000,000원의 37.7%입니다. 그러나 이것은 확약이 유효해 인수 부담이 실제로 해소될 때만 실질취득비용 관점에서 의미 있는 비교입니다. 확약의 효력이 인정되지 않으면 매수인 인수가 늘어나 실질취득은 보증금 약 116,000,000원 수준으로 고정되며, 단순한 최저가 하락이 곧 가격 경쟁력으로 이어지지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 41,503,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,147,054원 |
| 1. 주택임차권 보증금 · 한국토지주택공사 | 116,000,000원 | 40,355,946원 |
| 2. 근저당 · 김기로(을구 9) | 75,000,000원 | 0원 |
| 3. 전세권 · 김기로(을구 10) | 5,000,000원 | 0원 |
| 4. 추가 근저당 · 김기로(을구 11) | 40,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 광주신용보증재단 | 20,858,068원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 20,143,715원 | 0원 |
| 7. 강제경매 신청채권 · 서울보증보험 | 121,323,287원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
보증금 116,000,000원에 대한 예상배당은 40,355,946원, 미배당액은 75,644,054원입니다. 인수 0원 판단은 확약이 해당 권리의 인수 부담을 유효하게 소멸시키는 경우에만 적용됩니다. 위 배당은 제시된 우선순위 및 집행비용 추정에 따른 시뮬레이션으로, 당해세·최우선변제 등은 별도 검토 대상입니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오 — 인수금은 반대로 증가한다
이 물건에서 유찰의 효과는 확약의 효력에 따라 달라집니다. 확약이 유효하면 인수 부담이 해소된 상태에서 최저가 인하가 매수자에게 유리하게 작용할 수 있습니다. 그러나 확약이 적용되지 않아 대항력 있는 보증금이 승계된다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 증가합니다.
| 회차 | 최저가 | 확약 적용 시 인수 | 확약 미적용 시 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 41,503,000원 | 0원 | 75,644,054원 |
| 4회 유찰 시 | 29,052,100원 | 0원 | 87,870,838원 |
| 5회 유찰 시 | 20,336,470원 | 0원 | 96,429,586원 |
확약 미적용 시의 실질취득은 각 회차에서 낙찰가 + 미배당 보증금으로 계산됩니다. 집행비용 추정에 따라 합계에 약간의 차이가 발생하지만, 경제적 부담은 보증금 116,000,000원 수준에 머뭅니다. 따라서 4회·5회 유찰 가격이 낮다는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 인천기계공업고등학교 북서측 인근입니다. 단독주택·다세대주택·학교·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 여건은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물로, 외벽은 사이딩판넬 등으로 마감되어 있습니다. 위생·급배수·난방·가스설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 4미터의 도로에 접합니다. 토지는 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역·규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 상대보호구역 및 가축사육제한구역 등과 관련됩니다. 토지거래계약허가구역 관련 사항도 별도 확인 대상입니다.
- 공시지가. 1,299,000원/㎡이며, 토지면적은 238.7㎡입니다. 해당 수치는 건물 전체 부지 관련 정보이므로 호실별 대지권 면적과 구분해야 합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 실제 내부 상태와 누수·설비 하자 여부는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대주택으로, 확인되는 유사 면적 거래는 4건뿐입니다. 최근 12개월 거래도 1건에 그쳐 대규모 아파트와 같은 유동성을 기대하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 서울보증보험 주식회사가 제출한 말소동의 확약서가 을구 12번 주택임차권의 인수 부담까지 실제로 해소하는지 확인해야 합니다. 단순한 등기 말소동의인지, 대항력 포기 및 보증금 잔액에 대한 매수인 면책까지 포함하는지 구별해야 합니다.
- 기관의 권리관계 확인. 한국토지주택공사의 임차권 등기와 보증기관 관련 권리 이전·승계 관계를 확인하고, 동일 보증금을 여러 임차인 또는 기관 채권으로 중복 계산하지 않아야 합니다.
- 실제 점유자 확인. 별도로 특정된 실제 임차인이 없더라도 공실이라고 단정해서는 안 됩니다. 현장 점유자, 원임차인, 전입세대 및 미확인 대항력 임차인 존재 여부를 조사해야 합니다.
- 확약 외 인수위험 분리. 확약으로 해소되는 권리는 해당 주택임차권에 한정됩니다. 별도 미상 임차인·점유자 관련 인수 위험은 독립적으로 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준 시세 비교. 확약 유효 시에는 최저가 41,503,000원을 실질취득의 기준으로 볼 수 있으나, 미적용 시에는 보증금 약 116,000,000원 수준과 최근 거래 110,000,000원을 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -4.9%이며 실거래 표본이 제한적입니다. 전체 평균보다 최신 거래·최근 12개월 평균을 우선하고 환금성 여유를 확보해야 합니다.
- 명도·관리비 확인. 실제 점유자에 대한 인도·명도 가능성과 공용부분 관리비 체납, 기타 점유 관련 비용을 확인해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서 원문 및 입찰 직전 권리 변동을 확인해야 합니다.
맺으며 — “4,150만원짜리 집”인지는 확약서가 결정한다
이 물건의 표면적인 가격은 매력적으로 보입니다. 감정가 121,000,000원에서 세 차례 유찰된 최저가 41,503,000원은 최근 실거래 110,000,000원의 37.7%에 불과합니다. 그러나 일반적인 권리분석대로라면 대항력 있는 보증금 116,000,000원 중 미배당 75,644,054원이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다. 이 경우 실질취득은 보증금 수준에 묶여 최근 거래보다 높아지며, 낙찰가가 싸다고 해서 실제로 싸게 취득하는 물건은 아닙니다.
반전은 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서입니다. 해당 확약이 을구 12번 임차권의 대항력에 따른 매수인 인수 부담까지 유효하게 해소한다면, 이 권리로 인한 실질 인수는 0원으로 볼 수 있습니다. 반대로 확약서가 임차권등기의 형식적 말소만을 다루거나 효력 범위가 충분하지 않다면 원래의 인수 위험이 남습니다. 확약과 관계없는 미확인 임차인 위험도 자동으로 없어지지 않습니다.
여기에 3회 유찰, 8세대 소규모 다세대, 제한적인 거래 표본, 최근 -4.9% 하락 추세가 겹칩니다. 따라서 높은 할인율만으로 안전한 투자라고 평가하기 어렵습니다. 결론은 조건부 보류입니다. 확약의 효력이 명확히 확인되고 실제 점유·인수 문제가 해소될 때에만 현재 최저가의 가격 메리트를 적극 검토할 수 있습니다. 이 사건에서 가장 중요한 것은 추가 유찰을 기다리는 일이 아니라, 확약서가 낙찰자에게 어떤 권리 보호를 제공하는지 확정하는 일입니다.
