45,570,000원
인천지방법원 2025타경511508. 인천 남동구 구월동 대하빌라 B동 1층 101호, 전용 39.69㎡ 다세대주택입니다. 현 소유자는 김상일이며 2019.12.26 거래가 92,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 2022.12.06 민간임대주택등기가 이뤄졌고, 2024.01.24에는 한국토지주택공사 명의의 주택임차권이 등기됐습니다. 이 임차권의 전입일은 2021.04.22, 확정일자는 2021.03.24로 말소기준권리인 2024.09.27 서울보증보험주식회사 가압류보다 앞섭니다.
따라서 등기 순서만 보면 을구 10번 주택임차권은 낙찰자가 반드시 들여다봐야 할 선순위 권리입니다. 다만 매각물건명세서에는 바로 이 인수권리에 대해 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 기재돼 있습니다. 정확도 규칙상 이 확약이 적용되는 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 단, 이 확약의 효력을 다른 점유자에게 자동 확대해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511508 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1311-13 1층101호 · 도로명 인천광역시 남동구 구월말로4번길 19-22 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 39.69㎡ · 벽돌조 슬래브지붕 3층 내 1층 101호 |
| 소유자 | 김상일 · 2019.12.26 거래가 92,000,000원으로 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 93,000,000원 / 45,570,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 88,697,800원 |
| 매각기일 | 2026.09.18 |
| 단지 | 대하빌라(B동) · 8세대 · 1990.04.02 준공 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약 범위를 확인
확약이 없었다면 이 선순위 임차권은 매수인 인수 여부를 핵심 리스크로 계산해야 합니다. 등기에는 임차보증금이 계약별로 82,000,000원과 86,000,000원으로 순차 기재돼 있으나, 이를 두 개의 별도 보증금처럼 합산하면 안 됩니다. 한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계 신고로 분류돼 있고, 김영호 보증금과 중복되는 신고입니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 임차인은 2명
| 성명 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김영호 | 2025.08.04 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 말소기준권리 이후 전입 |
| 김상현 | 2025.08.04 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 말소기준권리 이후 전입 |
| 한국토지주택공사 김영호 보증금 대위·승계 | 2021.04.22 / 2021.03.24 | 등기 계약내역 82,000,000원 · 86,000,000원 | 있음 | 있음 | 보증기관 승계 확약 후 실질 0원 |
한국토지주택공사는 실제 임차인 수에 포함하지 않습니다. 보증기관 대위·승계로 김영호 보증금과 중복되는 신고이므로 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 김영호·김상현 2명입니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 45,570,000원 vs 최근 95,000,000원
대하빌라(B동) 전용 39.69㎡ 거래 표본은 6건입니다. 전체 평균은 99,833,333원이지만, 가격 메리트 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선합니다. 최근 12개월 평균은 95,000,000원, 최신 거래도 2025.07의 95,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 39.69㎡ | 2 | 95,000,000원 |
| 2023.07 | 39.69㎡ | 2 | 125,000,000원 |
| 2022.10 | 39.69㎡ | -1 | 106,000,000원 |
| 2022.06 | 39.69㎡ | 2 | 125,000,000원 |
| 2021.09 | 39.69㎡ | -1 | 105,000,000원 |
| 2021.08 | 39.69㎡ | -1 | 43,000,000원 |
| 전체 평균 | 39.69㎡ | 6건 | 99,833,333원 |
현재 최저매각가 45,570,000원은 최근 12개월 평균 95,000,000원의 48.0%입니다. 확약을 반영한 실질 인수액이 0원이므로 실질취득도 45,570,000원이고, 가격 비교 기준 역시 이 실질취득액입니다. 다만 최근 거래와 이전 거래의 추세는 -5.8%로 하락 방향입니다. 최근 12개월 거래 표본도 1건이므로 할인율만으로 곧바로 환금성을 낙관해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 45,570,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,220,260원 |
| 갑구 10번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 302,700,000원 | 44,349,740원 |
| 갑구 11번 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 88,697,800원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 391,397,800원 중 예상 배당액은 44,349,740원이며 미배당액은 347,048,060원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 매수인 인수액은 확약 적용 후 0원으로 반영했습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구월4동 행정복지센터 북동측 인근이며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물의 1층 101호이며, 외벽은 벽돌쌓기 등 마감, 창호는 새시 창호입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 다세대주택 건부지로 이용 중이며 서측 진입로에 접합니다. 토지면적은 233.8㎡, 공시지가는 1,218,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역이며, 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역이 2025.08.26부터 2026.08.25까지 지정돼 있습니다.
- 규모·거래. 8세대, 1990.04.02 준공이며 거래 표본은 6건, 최근 12개월 거래는 1건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문. 을구 10번 주택임차권에 대한 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 실제로 어떤 조건과 절차로 작동하는지 원문을 대조하세요.
- 실제 임차인 수. 김영호·김상현 2명이 실제 임차인이고, 한국토지주택공사는 김영호 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도 임차인이나 별도 보증금으로 중복 계산하지 마세요.
- 점유 계약. 김영호·김상현은 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 현재 점유와 계약관계를 다시 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.12.06 민간임대주택등기가 존재하므로 현재 등록상태와 관련 서류를 원본에서 확인하세요.
- 가격 기준. 현재 실질취득 45,570,000원은 최근 12개월 평균 95,000,000원의 48.0%이나, 최근 가격 추세는 -5.8%입니다.
- 회차 시나리오. 현재 2회 유찰 최저가는 45,570,000원이며, 3회 유찰 시 31,898,999원, 4회 유찰 시 22,329,299원 시나리오가 제시돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “선순위 권리는 있지만, 확약을 반영하면 실질 인수는 0”
이 물건은 겉으로만 보면 말소기준보다 앞선 주택임차권 때문에 인수 위험이 큰 사건입니다. 실제로 을구 10번 한국토지주택공사 주택임차권은 전입일 2021.04.22로 2024.09.27 말소기준권리보다 앞섭니다. 그러나 매각물건명세서에는 이 권리에 대해 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있어, 그 확약을 반영한 실질 인수액은 0원입니다.
따라서 가격 비교도 최저가에 숨은 추가 인수금을 더하는 방식이 아니라, 실질취득 45,570,000원을 기준으로 해야 합니다. 이는 최근 12개월 평균과 최신 거래 95,000,000원의 48.0%입니다. 가격 자체는 크게 낮아졌지만, 최근 가격 추세가 -5.8%이고 8세대 다세대·최근 거래 1건이라는 환금성 한계가 있습니다. 결론은 “가격은 충분히 내려왔지만, 확약서 확인이 입찰의 전제”입니다.
