인천지방법원 2025타경511779. 문학동 파크앤빌 2층 201호, 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 임남진이며 2021년 3월 22일 거래가액 48,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이번 경매의 신청채권자는 서울보증보험 주식회사이고 청구금액은 82,453,287원입니다.
숫자만 보면 감정가 80,000,000원이 39,200,000원까지 내려온 2회 유찰 물건이라 싸 보입니다. 하지만 이 사건의 가격판단 기준은 최저가가 아니라 낙찰가 + 미배당 임차보증금 인수액입니다. 보증금 77,000,000원의 주택임차권이 말소기준인 2022년 9월 16일 압류보다 먼저 대항력을 갖췄기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511779 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남구 문학동 351-4 파크앤빌 2층 201호 |
| 도로명 | 인천광역시 남구 소성로277번길 13-32 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 공동주택(다세대주택) 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 중 2층 201호 · 사용승인 2002.01.05 |
| 소유자 | 임남진 · 2021.03.22 소유권이전 · 거래가액 48,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 80,000,000원 / 39,200,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 82,453,287원 |
| 매각기일 | 2026.09.18 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 먼저다
이 사건의 말소기준은 2022.09.16 국 압류입니다. 그런데 한국토지주택공사 명의 주택임차권은 전입·점유가 2021.04.30, 확정일자가 2021.04.09이고 임차권등기는 2022.07.07 접수됐습니다. 말소기준보다 앞선 대항력을 갖는 것으로 기재돼 있어 매각으로 자동 소멸하는 후순위 권리와 구조가 다릅니다.
② 임차·승계 현황 — 실제 임차인 수와 승계 건을 분리
실제 임차인 0명, 보증기관 승계로 분류된 주택임차권 1건입니다. 한국토지주택공사 명의 보증금은 별도의 실제 임차인 보증금과 중복 합산하지 않습니다.
| 권리자 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 현재 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 77,000,000원 | 2021.04.30 / 2021.04.09 | 대항력 있음 | 우선변제 | 보증기관 | 38,905,600원 |
범위는 제2층 제201호 34.92㎡ 전부이고, 임대차계약일자는 2021.04.08입니다. 배당요구가 있으며 확정일자도 갖추고 있어 우선변제권 행사가 가능한 구조입니다.
③ 가격 구조 — 39,200,000원이 아니라 78,105,600원을 본다
현재 회차의 최저매각가는 39,200,000원이지만 예상배당 후 인수액이 38,905,600원이므로 실질취득은 78,105,600원입니다. 감정가 80,000,000원의 약 97.6%입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 39,200,000원 | 38,905,600원 | 78,105,600원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 27,440,000원 | 50,453,920원 | 77,893,920원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 19,208,000원 | 58,537,744원 | 77,745,744원 |
유찰이 더 진행돼 낙찰가가 내려가도 그만큼 임차권 배당액이 줄고 미배당 인수액이 늘어납니다. 그래서 총부담은 77,000,000원 보증금 수준에 사실상 묶이는 구조입니다. 3회·4회 유찰을 기다린다고 실질취득가가 낙찰가만큼 크게 낮아지는 사건이 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 39,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,105,600원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 77,000,000원 | 38,094,400원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 82,453,287원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 전액이 집행비용과 선순위 보증금 배당에 소진됩니다. 신청채권자 서울보증보험 주식회사의 청구액 82,453,287원은 예상 배당 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물의 2층 201호입니다.
- 사용승인. 2002.01.05 사용승인, 외벽은 드라이비트 마감이고 PVC샷시 창호입니다.
- 주위환경. 인천광역시 미추홀구 소성로277번길 일대로 아파트 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량출입 및 주정차가 가능하고 인근에 노선버스정류장과 문학IC가 있습니다.
- 도로. 남서측 및 북서측으로 노폭 약 8미터 포장도로와 접합니다.
- 설비. 위생설비, 급배수설비, 도시가스난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지이용. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(문학)·과밀억제권역·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가보다 실질취득 확인. 현재 39,200,000원 낙찰을 가정해도 인수 38,905,600원이 추가돼 총부담은 78,105,600원입니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 3회·4회 유찰 시 낙찰가는 낮아지지만 인수액이 50,453,920원·58,537,744원으로 증가합니다.
- 말소동의 확약 원문 확인. 임차권 말소동의 외에 대항력 포기까지 포함되는지 원문을 확인해야 합니다. 현재 기재만으로는 인수 0원 전제를 둘 수 없습니다.
- 배당요구 및 임차권 상태 확인. 확정일자·배당요구가 있는 선순위 임차권이므로 매각물건명세서와 등기부의 최종 상태를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 말소기준이 국 압류이므로 체납세액과 실제 배당순위·금액을 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 다세대 환금성. 감정가 대비 낙찰가 할인율만으로 판단하지 말고 실제 총취득비용과 향후 매각 가능성을 보수적으로 점검해야 합니다.
맺으며 — “39,200,000원이 아니라 78,105,600원을 보라”
이 사건은 유찰 횟수와 최저가만 보면 매력적으로 보이지만 권리구조를 합치면 결론이 달라집니다. 보증금 77,000,000원의 대항력 있는 주택임차권이 말소기준보다 앞서 있고, 현재 회차 미배당 인수액이 38,905,600원입니다. 따라서 낙찰가 39,200,000원과 합친 실질취득은 78,105,600원입니다.
더 유찰되더라도 낙찰가 하락분 상당 부분이 인수액 증가로 전환돼 총부담은 계속 77,000,000원대에 머뭅니다. 여기에 확인되는 확약은 임차권 말소동의이고 대항력 포기까지 명확히 적시된 것으로 보기는 어렵습니다. 따라서 현재 자료 기준 결론은 최저가 할인율보다 선순위 임차권 인수를 먼저 보는 물건입니다.
