인천지방법원 2025타경511849. 경서초등학교 남동측 인근의 다솜채6 제2동 2층 203호, 전용 45.825㎡ 도시형생활주택 (단지형다세대주택)입니다. 현 소유자 박연숙은 2019년 12월 1일 매매를 원인으로 2020년 2월 3일 소유권을 이전받았고 거래가액은 120,000,000원입니다. 과거 한국양봉농업협동조합 근저당권 114,000,000원은 2020년 1월 6일 이미 말소되어 현재 말소기준권리가 아닙니다.
이 사건의 선언된 말소기준권리는 2021년 3월 12일 국 압류입니다. 문제는 그보다 앞선 주민등록일자가 임차권 경정등기에 나타난다는 점입니다. 을구 3번 주택임차권은 보증금 120,000,000원, 확정일자 2019년 12월 31일이고, 2022년 7월 21일 경정등기에서 주민등록일자 2020년 1월 21일, 점유개시일자 2020년 1월 22일이 반영됐습니다. 말소기준보다 앞선 대항요소이므로 확약이 없다면 매수인 승계 여부를 가장 먼저 따져야 하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511849 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 경서동 1034-1 다솜채6 2동 2층203호 · 인천광역시 서구 경서로 21 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 전용 45.825㎡ · 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물 |
| 소유자 | 박연숙 (2020.02.03 소유권이전 · 거래가액 120,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 131,000,000원 / 64,190,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 138,263,010원 |
| 매각기일 | 2026.09.18 |
① 권리 흐름 — 1.2억 임차권이 핵심, 확약이 승부처
2017년 설정된 한국양봉농업협동조합 근저당은 2020년 1월 6일 이미 등기부상 말소됐습니다. 따라서 현재 기준권리는 2021년 3월 12일 국 압류입니다. 이후 안산세무서장 압류와 2025년 8월 26일 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인·보증기관 승계 확인
실제 임차인으로 식별되는 사람은 오재영 1명입니다. 한국토지주택공사는 보증금 대위·승계 신고로 표시되어 있어 오재영 보증금과 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 또한 을구 3-1 경정은 기존 임차권등기의 주민등록·점유 정보를 보완한 등기입니다.
| 구분 | 전입·등기 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오재영 · 실제 임차인 | 2025.05.12 | 미상 | 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 | 없음 |
| 한국토지주택공사 · 보증금 대위·승계 | 임차권등기 2022.05.04 확정일자 2019.12.31 | 120,000,000원* | 선행요소 경정: 주민등록 2020.01.21 | 확인 필요 배당요구 2022.05.04 | 실질 0원* |
* 한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계 중복신고로 별도 보증금을 더하지 않습니다. 을구 3번 보증금 120,000,000원은 확약이 없다면 매수인 인수 가능성을 검토해야 하나, 매각물건명세서상 말소동의 확약서 제출을 반영하면 해당 권리의 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 오재영은 전입일이 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금 액수는 별도 확인 대상입니다.
② 시세 비교 — 52.2%지만, 거래 표본은 1건
다솜채6은 21세대, 사용승인일은 2016.12.23입니다. 전용 45.825㎡와 매칭되는 확인 실거래는 2022년 10월 4층 123,000,000원 1건입니다. 이 비교값에 대한 현재 최저매각가 64,190,000원의 비율은 52.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.10 | 45.83㎡ | 4 | 123,000,000원 |
| 비교 기준 | 45.825㎡ | 1건 | 123,000,000원 |
확약이 유효하게 반영되는 현재 시나리오에서는 실질취득이 64,190,000원으로, 확인 거래 123,000,000원보다 낮습니다. 하지만 거래 자료가 2022년 10월 1건뿐이므로 이 숫자만으로 현재 적정 시세를 정밀하게 확정하기는 어렵습니다. 특히 다솜채6 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 1.6회, 낙찰률은 0.0%로 나타나므로 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 64,190,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,555,420원 |
| 2. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 138,263,010원 | 62,634,580원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신청채권자 청구액 138,263,010원 중 현재 회차 예상배당은 62,634,580원이며 미배당액은 75,628,430원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경서초등학교 남동측 인근이며 주위에 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 동측으로 도로가 소재합니다.
- 용도. 감정 이용상태는 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역이며, 가축사육제한구역·상대보호구역·공익용산지·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 표시되어 있습니다. 공시지가는 1,256,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 난방·위생·급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 환금성. 다솜채6은 21세대이며 확인 실거래가 1건입니다. 경매 통계상 평균 1.6회 유찰, 낙찰률 0.0%로 표시되어 있어 가격 할인만큼 매도 난이도도 함께 점검해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 을구 3번 주택임차권과 정확히 연결되는지, 말소 조건과 이행 범위를 매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
- 1.2억 임차권 시나리오를 따로 계산. 확약이 적용되지 않으면 최저가가 아니라 보증금 120,000,000원 수준이 실질취득 기준이 됩니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 한국토지주택공사는 오재영 보증금의 대위·승계로 표시되어 있어 별도의 120,000,000원을 한 번 더 더하면 안 됩니다.
- 오재영 보증금 확인. 전입은 2025.05.12로 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금 액수와 배당관계는 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 시세는 2022.10 거래 1건에 의존. 123,000,000원 한 건만으로 현재 시세를 단정하지 말고 응찰가 산정 시 환금성 여유를 두는 편이 안전합니다.
- 2회 유찰의 의미. 현재 최저가는 감정가의 49%지만, 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수 1.6회와 낙찰률 0.0%도 함께 봐야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 시뮬레이션에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — “64,190,000원짜리 물건”인지는 확약이 결정한다
표면적으로는 감정가 131,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저가가 64,190,000원까지 내려온 다세대주택입니다. 확인 실거래 123,000,000원 대비 52.2%라는 숫자도 눈에 띕니다. 그러나 이 사건의 권리분석은 그 할인율보다 먼저 120,000,000원 주택임차권을 봐야 합니다.
경정등기상 주민등록일자와 점유개시일자가 말소기준보다 빠르기 때문에, 확약이 없으면 대항력 인수형으로 보고 실질취득을 약 120,000,000원 수준에서 판단해야 합니다. 반대로 매각물건명세서에 기재된 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 해당 임차권에 정상 적용되면 실질 인수는 0원이고, 현재 회차 실질취득은 64,190,000원입니다.
따라서 결론은 “가격은 낮지만, 확약 검증이 선행되는 조건부 저가형”입니다. 실제 임차인은 1명으로 보되 보증기관의 대위·승계 보증금은 중복 합산하지 말아야 하고, 소규모 21세대 다세대·확인 실거래 1건·2회 유찰이라는 환금성 요소 때문에 가격 할인만으로 높은 등급을 주기에는 조심스러운 사건입니다.
