44,100,000원
인천지방법원 2025타경511925. 화이트하우스빌 106동 4층 401호, 전용 39.75㎡ 다세대주택입니다. 감정가 90,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 44,100,000원입니다. 표면적으로는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이 사건은 단순히 할인율만 보고 접근하면 안 됩니다. 핵심은 2020-11-10 전입한 보증금 92,000,000원의 주택임차권과 그에 대한 말소동의 확약서, 그리고 최근 실거래의 급격한 하락입니다.
말소기준권리는 2021-03-12 국세 압류입니다. 한국토지주택공사의 전입신고는 2020-11-10, 확정일자는 2020-11-09로 말소기준보다 빠르므로 원칙적으로 대항력이 있고 배당요구도 해 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 현재 회차의 배당 계산만 놓고 보면 보증금 92,000,000원 중 42,906,200원이 배당되고 49,093,800원이 부족해 낙찰자가 인수할 구조입니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형이므로 확약이 없다면 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 실질취득은 결국 보증금 92,000,000원 수준으로 수렴합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511925 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 심곡동 261-11 화이트하우스빌 106동 4층401호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 39.75㎡ · 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 내 4층 401호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 사용승인일 | 2000.09.02 |
| 소유자 | 박연숙 · 2020.12.11 소유권이전 · 거래가액 103,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 90,000,000원 / 44,100,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 100,406,027원 |
| 매각기일 | 2026.09.18 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 확약으로 실질 0원
말소기준은 2021.03.12 국세 압류입니다. 이후 2022.06.09·2023.11.28 국세 압류와 2025.08.28 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 주택임차권등기는 2023.01.11 등기됐지만, 그 기초가 되는 전입일 2020.11.10과 확정일자 2020.11.09는 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 임차권 자체는 대항력·우선변제권을 갖는 선순위 성격입니다.
임차권 분석
표시된 임차권 신고는 1건이지만, 한국토지주택공사는 보증기관 승계 성격으로 분류되어 보증금을 별도의 실제 임차인 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 이 기준에 따른 실제 임차인 수는 0명입니다.
| 권리자 | 전입 / 확정 | 보증금 | 판정 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 제4층 제401호 39.75㎡ 전부 | 2020.11.10 / 2020.11.09 | 92,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 | 보증기관 승계 |
② 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만 최신 거래보다 높다
화이트하우스빌(261-11) 전용 39.75㎡ 실거래는 총 6건입니다. 전체 평균은 73,166,666원이지만 과거 90,000,000원 거래가 포함되어 있어, 가격 판단에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 4건 평균은 64,750,000원, 최신 거래는 2025.07 · 38,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 39.75㎡ | -1 | 38,000,000원 |
| 2025.04 | 39.75㎡ | 1 | 90,000,000원 |
| 2024.12 | 39.75㎡ | 1 | 79,000,000원 |
| 2024.11 | 39.75㎡ | 1 | 52,000,000원 |
| 2022.02 | 39.75㎡ | 1 | 90,000,000원 |
| 2021.12 | 39.75㎡ | 1 | 90,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 64,750,000원 |
현재 최저가 44,100,000원은 최근 12개월 평균의 68.1%이고 전체 평균의 60.3%입니다. 하지만 최신 거래는 38,000,000원으로 현재 최저가보다 낮으며, 최근 거래 추세도 이전 구간 대비 -28.1%입니다. 따라서 “감정가 대비 49%” 또는 “최근 평균 대비 68.1%”만 보고 시세보다 싸다고 단정하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 44,100,000원 가정 · 확약 미반영 원칙 계산)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,193,800원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 92,000,000원 | 42,906,200원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 100,406,027원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
원칙 계산상 임차보증금 부족분은 49,093,800원으로 매수인 인수 대상이지만, 매각물건명세서의 말소동의 확약서를 이 분석 규칙에 반영하면 해당 임차권의 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 0순위로 차감되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약 유무가 전혀 다른 결과를 만든다
| 회차 | 매각가 | 원칙상 임차인 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 44,100,000원 | 49,093,800원 |
| 3회 유찰 시 | 30,869,999원 | 62,085,661원 |
| 4회 유찰 시 | 21,608,999원 | 71,179,963원 |
확약이 없다면 낙찰가가 44,100,000원에서 30,869,999원, 21,608,999원으로 내려가도 임차보증금 미배당 인수액이 각각 49,093,800원 → 62,085,661원 → 71,179,963원으로 늘어납니다. 즉 대항력 인수형의 본질대로 총 실질취득은 보증금 92,000,000원 수준에 묶입니다. 반대로 제출된 말소동의 확약서가 실제 매각조건대로 유효하게 적용된다면, 이 리포트 기준 실질 인수는 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천2호선 서구청역 남서측 인근. 주위는 아파트단지·다세대주택·각종 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 인천2호선 서구청역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물의 4층 401호. 사용승인일은 2000.09.02이며 승강기·난방·급배수설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역. 토지면적 516.8㎡, 공시지가 1,099,000원/㎡입니다.
- 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역은 외국인 등의 주택용도 취득에 한해 2025.08.26~2026.08.25 적용으로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 총 19세대 규모의 다세대주택이고 동일 면적 실거래가 38,000,000원~90,000,000원으로 편차가 큽니다. 최근 가격 추세는 -28.1%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 한국토지주택공사 주택임차권에 대한 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 실제 매수인 인수 제거까지 담보하는지 확인해야 합니다.
- 국세 압류 3건 확인. 2021.03.12·2022.06.09·2023.11.28 압류가 있으며, 당해세 해당 시 배당에서 먼저 차감될 수 있습니다.
- 최신 거래 우선. 최근 12개월 평균 64,750,000원보다 낮다는 이유만으로 가격을 높게 평가하지 말고, 최신 거래 38,000,000원과 -28.1% 하락 추세를 함께 보아야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 감정가 90,000,000원 대비 49%라는 숫자는 강해 보이지만, 하락 중인 소규모 다세대의 실제 환금가격은 별도로 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약은 권리를 살리고, 최신 거래는 가격을 경고한다”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 92,000,000원의 선순위 대항력 임차권 때문에 현재 최저가 44,100,000원에 낙찰받아도 49,093,800원을 추가 인수하는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그래서 확약이 없다면 최저가가 더 내려가도 실질취득은 보증금 수준에 묶여 “유찰될수록 싸진다”는 논리가 성립하지 않습니다.
하지만 이 물건에는 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 이 분석 규칙에서는 해당 임차권의 실질 인수를 0원으로 처리합니다. 그 결과 현재 실질취득은 44,100,000원이 됩니다. 다만 가격 판단은 여전히 보수적이어야 합니다. 최근 12개월 평균 64,750,000원보다 낮지만 최신 거래는 38,000,000원, 최근 추세는 -28.1%입니다. 게다가 이미 2회 유찰된 소규모 다세대입니다. 권리는 확약 확인 후 접근 가능, 가격은 최신 거래 기준으로 보수적 검토. 이 물건의 핵심은 49% 할인율이 아니라 확약서의 실효성과 하락 중인 실제 거래가격입니다.
