인천지방법원 2025타경511925. 인천 서구 심곡동 화이트하우스빌 106동 401호, 전용 39.75㎡ 다세대주택입니다. 서울보증보험 주식회사의 청구금액 100,406,027원으로 진행되는 강제경매이며, 현재 소유자는 박연숙입니다. 이 물건은 등기부의 말소기준권리인 2021년 국세 압류보다 먼저 발생한 주택임차인의 대항력과, 그 임차권등기에 관한 말소동의 확약을 함께 봐야 합니다.

단순히 90,000,000원짜리 물건을 30,870,000원에 취득한다고 생각하면 위험합니다. 확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 임차보증금의 인수액이 늘어나는 구조입니다. 반대로 제출된 확약이 해당 임차권에 완전하게 적용된다면 실질 인수 부담이 해소됩니다. 이 두 경우는 시세 비교부터 투자 판단까지 완전히 달라집니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 압류보다 앞선 임차권

말소기준권리는 2021.03.12 국세 압류입니다. 이후의 국세 압류 2건과 2025년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 다만 한국토지주택공사 명의의 임차권등기는 2023년에 이루어졌어도, 전입신고와 점유개시가 말소기준보다 앞섭니다.

② 임차인·임차권 분석 — 확약이 핵심

한국토지주택공사는 보증기관 관련 명의로 표시되어 있으므로 이를 별도의 실거주 임차인으로 중복 집계하지 않습니다. 등재된 보증기관 관련 임차권 1건, 별도로 확인된 실제 임차인 0명입니다. 다만 실제 점유자와 임대차 관계의 당사자는 입찰 전 현황조사 원본으로 확인할 필요가 있습니다. 보증금 92,000,000원은 단일 임차권에 대한 금액으로 취급하며 중복 합산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 가격 메리트는 확약의 효력에 달렸다

화이트하우스빌(261-11)은 19세대 규모의 다세대주택입니다. 전용 39.75㎡의 확인된 실거래는 총 6건으로, 전체 평균은 73,166,666원입니다. 그러나 과거 고가 거래가 포함되어 있어 가격 판단에는 최근 12개월 집계 평균 64,750,000원, 최신 확인 거래 38,000,000원, 그리고 -28.1%의 하락 추세를 우선 반영해야 합니다.

확약이 유효하면 실질취득비용은 30,870,000원으로, 최근 12개월 평균의 47.7%입니다. 최신 확인 거래 38,000,000원보다도 낮습니다. 다만 최신 거래는 지하 1층이므로 본건 4층과 직접 동일하게 평가하기 어렵고, 최근 거래의 시점과 거래 표본도 함께 고려해야 합니다.

반대로 확약이 적용되지 않아 보증금을 인수한다면 실질취득비용은 약 92,955,660원입니다. 이는 최근 12개월 평균 64,750,000원과 최신 거래 38,000,000원보다 모두 높은 금액입니다. 이 경우 경매 최저가가 낮다고 해서 가격 메리트가 있다고 볼 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 30,870,000원 가정)

집행비용 955,660원과 임차보증금 예상배당 29,914,340원으로 매각대금이 전부 소진됩니다. 서울보증보험 주식회사의 예상배당은 0원, 미배당 청구금액은 100,406,027원입니다. 임차보증금 미배당 62,085,660원은 확약 미적용 시의 룰상 인수금액이며, 제출된 말소동의 확약이 해당 권리에 유효하게 적용되면 실질 인수는 0원으로 평가합니다. 국세·지방세 압류 및 당해세의 법정기일·우선순위, 최우선변제 등은 실제 배당을 변경할 수 있습니다.

⑤ 회차별 실질취득 — 유찰돼도 보증금 위험은 그대로

확약이 없다면 최저가가 30,870,000원에서 15,126,299원으로 낮아져도, 실질취득비용은 여전히 92,000,000원대입니다. 낙찰가 하락분에 맞춰 미배당 보증금이 증가하기 때문입니다. 그러므로 유찰 횟수만 보고 저렴해진다고 판단해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 서구 심곡동 소재 인천2호선 서구청역 남서측 인근입니다. 주변에는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 인천2호선 서구청역이 있습니다. 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 2000.09.02 사용승인된 철근콘크리트조 4층 다세대주택입니다. 기본적인 위생·급배수·난방설비와 승강기설비가 있습니다.
• 도로. 사다리형 평지의 다세대주택 부지이며, 동측으로 세로와 접합니다.
• 토지이용. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지거래허가구역 지정의 대상과 유효기간은 입찰 시점에 별도 확인해야 합니다.
• 공시지가. 1㎡당 1,099,000원이며, 전체 토지면적은 516.8㎡입니다.
• 건축물 확인. 감정평가 관련 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이는 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 19세대 규모로 대단지 아파트보다 매수층이 제한적일 수 있습니다. 동일 면적의 실거래가격 편차가 크고 최근 가격 추세는 -28.1%로, 단순 평균가보다 보수적인 매각가격 가정이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원본. 서울보증보험 주식회사가 제출한 확약의 문구, 작성 주체의 권한, 한국토지주택공사 명의 임차권등기와의 관계, 매각 후 말소 이행 조건을 반드시 확인하세요.
• 대항력과 인수 범위. 전입 2020.11.10, 점유개시 2020.11.26은 말소기준권리보다 앞섭니다. 확약 대상 외에 별도 대항력 있는 점유자가 존재하는지 확인하세요.
• 임차보증금 중복 계산 금지. 한국토지주택공사 명의의 보증기관 관련 신고를 별도 실제 임차인의 보증금과 중복 합산하지 않도록 임대차관계와 배당요구 내역을 대조하세요.
• 세금 압류. 국세 압류 3건이 확인됩니다. 국세·지방세의 법정기일과 당해세 여부에 따라 실제 배당순위 및 배당액이 달라질 수 있으므로 관련 서류를 확인하세요.
• 가격 비교 기준. 확약이 유효할 때와 그렇지 않을 때의 실질취득비용을 각각 계산하세요. 확약 미적용 시에는 92,000,000원대 실질취득비용이 최근 시세를 웃돕니다.
• 환금성 점검. 최근 시세 추세 -28.1%, 19세대 규모, 3회 유찰 이력을 고려하여 장기 보유와 재매각 가능성을 확인하세요.
• 현장 확인. 실제 점유자, 건물 내부 상태, 누수·하자, 공용부분 관리비 체납 여부와 명도 가능성을 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 자료 및 확약서 원본을 입찰 직전에 확인하세요.

맺으며 — “낮은 최저가보다 중요한 것은 확약의 효력”

화이트하우스빌 401호는 감정가 90,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가가 30,870,000원까지 낮아진 물건입니다. 겉보기에는 최근 실거래 평균보다 크게 저렴합니다. 하지만 92,000,000원의 대항력 있는 임차보증금이 존재하므로 통상적인 저가 경매물건과는 구분해야 합니다.

제출된 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약은 중요한 인수위험 해소 요소입니다. 해당 확약이 유효하게 적용된다면 실질 인수는 0원이고, 최저가 30,870,000원을 기준으로 최근 시세와 비교할 수 있습니다. 그러나 확약이 해소하지 못하는 권리가 있다면 미배당 보증금의 인수위험은 남습니다. 확약 미적용 시 실질취득비용은 약 92,955,660원으로, 최근 시세보다 오히려 높습니다.

또한 최근 거래가격은 -28.1%의 하락 추세이고 단지 규모는 19세대에 불과합니다. 가격상 이점이 있어 보여도 환금성까지 보장되는 것은 아닙니다. 종합 판단은 C등급. 확약의 실질 효력 검증과 세금·점유관계 확인을 통과한 뒤에만 제한적으로 가격 메리트를 검토할 수 있는 물건입니다. 이 경매의 승부처는 최저가가 아니라 매수인이 실제로 인수할 금액을 얼마나 확실하게 해소할 수 있느냐에 있습니다.