인천지방법원 2025타경511986. 인천 남동구 만수동 ‘디오빌’ 2층 202호, 전용 42.76㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 93,000,000원이고 두 번 유찰돼 현재 최저가는 45,570,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 절반 아래로 내려온 물건처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 낙찰가보다 임차인의 선순위 대항력과 미배당 보증금이 실제 매입비용을 결정합니다.
임차인 박찬은 2019.10.21 임대차계약과 확정일자를 갖고, 2019.11.21 점유를 시작해 2019.11.22 전입했습니다. 이 사건의 말소기준은 그보다 뒤인 2021.03.15 남인천세무서장 압류입니다. 따라서 임차인은 데이터상 대항력 있음으로 판정되어 있고, 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 그 부족액은 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511986 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 만수동 1095-11 디오빌 2층 202호 · 도로명 인천광역시 남동구 장승로 59-10 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 42.76㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 중 2층 |
| 소유자 | 박연숙 · 2019.12.16 매매 · 거래가액 86,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 93,000,000원 / 45,570,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박찬 / 85,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 건물 | 디오빌 · 14세대 · 사용승인 2002.07.03 |
① 권리 흐름 — 최저가가 내려가도 보증금 인수가 따라온다
핵심은 말소기준 이전 임차인입니다. 박찬의 전입·점유는 2021.03.15 압류보다 앞서며, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제를 행사합니다. 2024.01.17에는 보증금 85,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 매각물건명세서도 이 임차인이 매수인에게 대항할 수 있고, 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박찬 제2층 제202호 42.76㎡ 전부 | 85,000,000원 | 2019.11.22 / 2019.10.21 | 배당요구 2024.01.17 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 40,650,260원 인수 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고로 보증금을 이중 합산하는 구조는 아닙니다. 다만 임차인 박찬은 2025.09.02 강제경매를 신청한 채권자 박찬과 동일인으로 기재되어 있습니다. 제공된 주의사항에도 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 표시돼 있으므로, 임대차의 실제 성립과 보증금 지급관계는 원본 증빙으로 확인할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 45,570,000원이 아니라 86,220,260원으로 비교해야 한다
디오빌의 확인된 거래 표본은 2건입니다. 최근 12개월 거래는 2026.01 전용 42.76㎡ 1층의 77,000,000원 한 건이며, 최근 12개월 평균도 77,000,000원입니다. 2022.05에는 41.19㎡ 지하층이 50,500,000원에 거래됐습니다. 전체 2건 평균은 63,750,000원이지만, 가격 판단은 더 최신인 2026.01 거래를 우선해 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 42.76㎡ | 1 | 77,000,000원 |
| 2022.05 | 41.19㎡ | -1 | 50,500,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 63,750,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 42.76㎡ | 1건 | 77,000,000원 |
최저가 45,570,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 59.2%입니다. 하지만 이 사건은 그 비율로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 임차보증금 미배당 인수액을 합친 실질취득 86,220,260원은 최신 실거래 77,000,000원보다 9,220,260원 높습니다. 즉 경매 최저가가 크게 할인돼도 실제 자금부담은 최근 거래가를 웃돕니다.
최근 거래와 과거 거래의 추세는 +52.5%로 하락장이 아니라 최근 가격이 과거보다 높은 방향입니다. 다만 단지가 14세대이고 확인된 거래가 2건뿐이어서 표본이 매우 적습니다. 이런 소규모 다세대는 한두 건의 거래가 시세 판단에 미치는 영향이 커, 환금성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 45,570,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,220,260원 |
| 1. 임차인 박찬 보증금 | 85,000,000원 | 44,349,740원 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 5,224,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청채권자 박찬 | 85,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 계산에서는 임차보증금 미배당 40,650,260원을 매수인이 인수합니다. 국세·지방세 압류 4건 가운데 당해세가 있으면 우선 차감될 수 있어 실제 임차인 배당액이 더 줄고 매수인 인수액이 늘어날 가능성이 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 45,570,000원 | 40,650,260원 | 86,220,260원 |
| 3회 유찰 시 | 31,898,999원 | 54,075,183원 | 85,974,182원 |
| 4회 유찰 시 | 22,329,299원 | 63,472,628원 | 85,801,927원 |
회차가 더 진행돼 매각가가 31,898,999원, 22,329,299원으로 내려가도 임차인 인수액은 각각 54,075,183원, 63,472,628원으로 커집니다. 그 결과 실질취득은 각각 85,974,182원, 85,801,927원으로 보증금 수준 근처에 남습니다. 이 사건에서 유찰은 낙찰대금만 낮출 뿐, 전체 취득원가를 크게 낮춰주지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 ‘다세대주택’으로 이용 중이며 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 2층 202호입니다.
- 입지. 인천광역시 남동구 만수동 소재 인천도시공사 동측 인근의 일반주택가로, 단독 및 중·소 규모 공동주택이 주변에 분포합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 대중교통 등 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 북서측 포장도로에 접하고, 토지는 사다리형이며 공동주택 부지로 이용 중입니다. 토지면적은 258.0㎡, 공시지가는 1,381,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역(만수3)·과밀억제권역 등에 해당합니다. 감정자료에는 외국인 등에 한한 토지거래허가구역 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 디오빌은 14세대이며 확인된 거래 표본은 2건입니다. 최근 12개월 거래도 1건이라 가격·환금성 판단에는 보수적인 접근이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 계산. 현재 회차 기준 45,570,000원에 40,650,260원 인수를 더한 86,220,260원을 출발점으로 판단해야 합니다.
- 임차인 원본 확인. 박찬의 임대차계약서·보증금 지급내역·전입·확정일자·임차권등기 원본을 확인해야 합니다.
- 신청채권자와 임차인 관계 확인. 임차인 박찬과 경매신청채권자 박찬이 동일인으로 기재돼 있고 관계인 가능성 주의가 표시돼 있습니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 4건의 법정기일과 당해세 여부를 확인해야 실제 임차인 배당과 매수인 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 3회·4회 유찰 시에도 매각가가 내려가는 만큼 임차인 인수액이 늘어 실질취득은 85,000,000원대에 머뭅니다.
- 시세 표본 한계. 최근 12개월 거래가 1건뿐이므로 동일 지역·유사 면적 다세대 거래를 추가 대조해 환금성을 확인해야 합니다.
- 현재 점유 상태 확인. 임차권등기 이후 실제 점유·명도 상태와 인도 가능 시점을 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰”보다 “85,000,000원 보증금”이 중요하다
이 물건의 숫자는 언뜻 매력적으로 보입니다. 감정가 93,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저가가 45,570,000원, 감정가의 49%까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 대항력 임차인 박찬의 보증금은 85,000,000원이고, 현재 예상배당으로는 40,650,260원이 남습니다. 결과적으로 실질취득은 86,220,260원으로 올라갑니다.
더 유찰돼도 구조는 크게 달라지지 않습니다. 매각가가 내려가는 만큼 미배당 보증금 인수가 늘어 실질취득은 계속 85,000,000원대에 머뭅니다. 최근 12개월 확인 거래 77,000,000원보다 높은 취득원가, 2회 유찰, 14세대 소규모 다세대의 적은 거래 표본, 세금 압류와 임차인 관계 확인 필요성까지 겹칩니다. 최저가는 싸지만 실질취득은 싸지 않습니다. 이 사건은 낙찰가가 아니라 대항력 임차보증금 잔액을 먼저 계산해야 하는 전형적인 인수형 경매입니다.
