인천지방법원 2025타경512019. 사건 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 현재 소유자는 김성미이며, 2020.03.16. 거래가액 120,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 권리분석에서 가장 중요한 날짜는 2024.12.27.입니다. 국의 압류가 말소기준권리이고, 임차인 신민지의 주민등록일자와 확정일자는 모두 그보다 앞선 2024.05.21.이므로 매각물건명세서상 매수인에게 대항할 수 있는 임차권으로 정리되어 있습니다.
따라서 이 물건은 “최저가 81,200,000원에 낙찰받으면 끝”인 구조가 아닙니다. 현재 회차 예상배당에서는 집행비용 1,861,600원을 먼저 제외한 뒤 신민지에게 79,338,400원이 배당되고, 보증금 잔액 3,061,600원은 매수인이 인수합니다. 특히 보증금 82,400,000원이 최저가 81,200,000원보다 크므로, 추가 유찰 때 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 커지는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512019 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 운서동 3088-7 더예스16 8층 811호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 17층 중 제8층 제811호 |
| 소유자 | 김성미 · 2020.03.16. 소유권이전 · 거래가액 120,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 116,000,000원 / 81,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 신민지 / 82,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
2019.01.02. 설정된 하나은행 근저당권 채권최고액 72,000,000원은 2020.03.16. 이미 말소됐습니다. 이후 김성미가 소유권을 취득하고 무궁화신탁 명의 신탁이 설정됐다가 2024.05.21. 신탁재산의 귀속으로 다시 김성미에게 돌아왔습니다. 현재 매각에서 기준이 되는 권리는 2024.12.27. 국의 압류입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 잔액 인수형
| 임차인 | 보증금 | 점유·전입 | 확정일자 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신민지 제8층 제811호 21.05㎡ · 주거(임차권등기) | 82,400,000원 | 점유 2024.05.18 전입 2024.05.21 | 2024.05.21 | 2025.05.21 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 신민지 1명으로 봅니다. 을구 3번 주택임차권은 2025.05.21. 등기됐고 임차보증금은 82,400,000원입니다. 등기 원문에는 차임 월 30,000원도 기재되어 있습니다. 임차권등기 자체는 매각으로 소멸하더라도, 선행 대항력에 의해 보증금이 전액 배당되지 않으면 그 미배당 잔액은 매수인 인수로 이어집니다.
③ 가격의 본질 — 최저가가 내려가도 실질취득은 크게 내려가지 않는다
이 사건에는 비교할 수 있는 실거래 시세 수치가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 116,000,000원 대비 현재 최저가가 81,200,000원이라는 사실만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 판단할 수 없습니다. 이 물건의 가격 판단은 먼저 대항력 임차보증금 인수까지 포함한 실질취득으로 봐야 합니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 81,200,000원 | 3,061,600원 | 84,261,600원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 56,840,000원 | 26,983,120원 | 83,823,120원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 39,788,000원 | 43,728,184원 | 83,516,184원 |
표의 핵심은 명확합니다. 매각가는 81,200,000원 → 56,840,000원 → 39,788,000원으로 크게 내려가지만, 임차보증금 미배당 인수액은 3,061,600원 → 26,983,120원 → 43,728,184원으로 반대로 커집니다. 즉 경제적 가격 하한은 임차보증금 82,400,000원 부근에서 유지되고, 현재 배당 추정에서는 집행비용 영향까지 포함돼 실질취득이 그보다 높게 나타납니다.
④ 예상배당표 (매각가 81,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,861,600원 |
| 1. 임차인 신민지 보증금 · 우선변제 | 82,400,000원 | 79,338,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 신민지 | 82,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차보증금 부족분 3,061,600원이 매수인 인수로 계산됩니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건 용도는 근린시설이며 감정평가상 제8층 제811호는 오피스텔로 이용 중입니다. 임차권등기 범위는 제8층 제811호 21.05㎡이고 주거로 기재되어 있습니다.
- 입지. 인천광역시 중구 운서동 인천운서중학교 북서측에 있으며, 인근은 오피스텔과 각종 근린생활시설이 형성된 주상지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 공항철도 운서역이 소재합니다.
- 도로. 북동측 약 40미터 내외 도로, 남서측 약 12미터 내외 도로에 접하고 북서측에는 약 12미터 내외 보행자도로가 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·장애물제한표면구역·성장관리권역 등에 해당하며 공시지가는 3,488,000원/㎡입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 지상 17층 건물로 위생·급배수·승강기설비가 갖춰져 있으며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 계산. 현재 최저가 81,200,000원이 아니라 인수 3,061,600원을 더한 84,261,600원을 현재 회차의 실질 부담으로 봐야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 2회 유찰 시 인수 26,983,120원, 3회 유찰 시 43,728,184원으로 증가합니다. 최저가 하락폭과 실질취득 하락폭은 전혀 다릅니다.
- 임차권 원본 대조. 신민지의 전입 2024.05.21., 점유개시 2024.05.18., 확정일자 2024.05.21., 보증금 82,400,000원과 매각물건명세서의 인수 문구를 기준으로 잔액 인수 여부를 확인해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인 신민지가 경매신청 채권자와 동일인으로 기재되어 있고 관계인 가능성 또는 가장임차인 의심이 표시되어 있으므로 계약관계와 권리원인을 함께 대조할 필요가 있습니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설, 감정평가 이용상태는 오피스텔, 임차권등기상 사용은 주거로 기재되어 있으므로 실제 이용현황과 관련 서류를 함께 확인해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 비교 가능한 실거래 시세 수치가 없으므로 감정가 116,000,000원이나 최저가 81,200,000원만으로 가격 경쟁력을 단정하지 않아야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 보증금은 사라지지 않는다”
이 사건의 숫자에서 가장 중요한 것은 감정가 116,000,000원도, 1회 유찰된 최저가 81,200,000원도 아닙니다. 선순위 대항력을 가진 신민지의 임차보증금 82,400,000원입니다. 현재 회차에서는 보증금 중 3,061,600원이 배당되지 않아 매수인이 인수하고, 실질취득은 84,261,600원이 됩니다.
더 유찰되더라도 구조는 동일합니다. 매각가가 56,840,000원이면 인수액이 26,983,120원, 매각가가 39,788,000원이면 인수액이 43,728,184원으로 커집니다. 즉 헤드라인 최저가는 급격히 낮아져도 실질취득은 임차보증금 부근에서 버팁니다. 여기에 비교 가능한 실거래 시세도 확인되지 않으므로, “70% 최저가니까 싸다”는 결론은 금물입니다. 이 물건은 최저가보다 대항력 임차인의 잔존 보증금과 실질취득액을 먼저 계산해야 하는 인수형 경매입니다.
