인천지방법원 2025타경512038. 왕길동 지니스토리 4층 408호, 전용 53.28㎡의 도시형생활주택(단지형연립주택)입니다. 감정가 201,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 140,700,000원입니다. 등기상 말소기준은 2023.05.18 주택도시보증공사 가압류이고 이후 압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다. 다만 이 사건의 핵심은 후순위 등기 자체가 아니라, 말소기준보다 앞선 2019.10.04 전입·점유를 갖춘 이원준의 주택임차권입니다.
이원준은 확정일자와 배당요구가 확인돼 우선변제권을 행사할 수 있고, 동시에 대항력도 있는 임차인입니다. 따라서 배당에서 임차보증금이 전액 변제되지 않으면 미배당 잔액이 낙찰자에게 넘어갈 수 있습니다. 임차권등기에는 계약별 201,000,000원 표기가 반복되어 있으나 보증금 확정값은 확인되지 않은 상태이므로, 반복된 금액을 임의로 합산하거나 실질 인수액으로 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512038 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 왕길동 661-5 지니스토리 4층 408호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 서구 완정로165번길 22 |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택(단지형연립주택) · 전용 53.28㎡ · 철근콘크리트구조 5층 내 4층 |
| 소유자 | 이진재 |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 140,700,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 201,444,500원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인의 전입
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 있음
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 이원준 제4층 제408호 53.28㎡ 전부 | 2019.10.04 | 2019.09.24 | 미상 | 대항력 있음 우선변제 승계 아님 |
배당요구는 확인되어 있습니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 보아야 하며, 보증금을 다른 채권과 중복 합산할 사안도 아닙니다. 다만 보증금이 확정되지 않아 낙찰가별 미배당 잔액을 계산할 수 없다는 점이 이 사건 권리분석의 가장 큰 불확실성입니다.
③ 가격 비교 — 1.407억은 ‘인수 전 가격’이다
전용 53.28㎡의 확인된 실거래는 2025.04, 3층, 179,000,000원 1건입니다. 현재 최저매각가 140,700,000원은 이 거래가의 78.6%입니다. 표면상으로는 38,300,000원 낮지만, 이 비교에는 대항력 임차인의 미배당 보증금 인수액이 들어 있지 않습니다.
| 구분 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 | 201,000,000원 | 기준가격 |
| 현재 최저가 | 140,700,000원 | 1회 유찰 · 감정가 70% |
| 확인 실거래 | 179,000,000원 | 2025.04 · 전용 53.28㎡ |
| 실질취득가 | 산정 불가 | 낙찰가 + 임차보증금 미배당 잔액 |
④ 예상배당표 (매각가 140,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,769,800원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 3,091,000,000원 | 137,930,200원 |
| 3. 경매개시결정 · 이원준 | 201,444,500원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 계산에서는 채권 총액 3,292,444,500원 중 137,930,200원이 배당되고 3,154,514,300원의 미배당이 발생합니다. 국세·지방세 압류가 있어 당해세가 인정되면 실제 순위와 후순위 배당은 달라질 수 있습니다. 특히 대항력 임차인의 보증금 확정액이 확인되지 않았으므로, 위 배당표만으로 매수인 인수액을 0원이라고 판단해서는 안 됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락이 인수위험 해소를 뜻하지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 140,700,000원 | 137,930,200원 | 3,154,514,300원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 98,490,000원 | 96,317,180원 | 3,196,127,320원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 68,943,000원 | 67,302,026원 | 3,225,142,474원 |
유찰이 거듭되면 최저가는 98,490,000원, 68,943,000원으로 내려갑니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰대금에서 전액 배당되지 않는다면 낙찰가가 내려간 만큼 실질취득비용도 같이 내려간다고 볼 수 없습니다. 이 사건에서는 보증금 확정액과 실제 배당액을 먼저 확인해야 각 회차의 실질취득가를 계산할 수 있습니다.
⑥ 등기상 권리 — 후순위 압류는 소멸, 임차권은 별도 판단
- 말소기준. 2023.05.18 주택도시보증공사 가압류 3,091,000,000원.
- 국세 압류. 2023.05.22 국 명의 압류. 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순위가 달라질 수 있습니다.
- 지방세 압류. 2024.01.26 서울특별시 압류.
- 강제경매. 2025.09.02 이원준 채권자의 강제경매개시결정.
- 국민건강보험공단 압류. 2025.09.09 등기, 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.
- 민간임대주택. 2022.12.06 민간임대주택등기가 존재하며 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수 내용이 등기되어 있습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 집합건축물대장상 도시형생활주택(단지형연립주택)입니다.
- 입지. 인천광역시 서구 왕길동 검단사거리역 남동측 인근이며, 주위에 공동주택과 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 규모. 지니스토리 32세대, 사용승인일 2019.01.29, 대상 전용면적 53.28㎡입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역 · 지구단위계획구역 · 성장관리권역이며 공시지가는 1,348,000원/㎡입니다.
- 도로. 북동측으로 도로에 접하고, 소로1류와 특수도로에 접합니다.
- 허가구역. 외국인 등의 주택용도 취득에 한한 토지거래허가구역 기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래 표본. 확인된 동일면적 실거래가 1건이므로 가격 판단에는 보수적인 접근이 필요합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확정. 이원준의 실제 보증금과 계약 갱신 관계를 매각물건명세서·임차권등기 원문으로 대조해야 합니다.
- 배당가능액 재계산. 확정된 보증금과 우선변제 순위를 넣어 예상 배당액과 매수인 인수 잔액을 다시 산출해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 있으므로 법정기일과 당해세 여부를 확인해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차권자 이원준과 강제경매 채권자 이원준의 관계와 청구채권 성격을 확인해야 합니다.
- 표면 할인율 경계. 최저가 140,700,000원이 실거래 179,000,000원의 78.6%라는 숫자만으로 응찰 상한을 정하면 안 됩니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.06 등기의 구체적인 효력과 매각 후 처리 내용을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·세금 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.407억짜리 물건”으로 보면 안 된다
감정가 201,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 140,700,000원까지 내려왔고, 확인된 실거래는 179,000,000원입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 눈에 띕니다. 하지만 이 사건의 가격표는 최저매각가 한 줄로 끝나지 않습니다.
임차인 이원준은 말소기준보다 앞선 2019.10.04 전입·점유를 갖고 있고, 우선변제권과 대항력이 확인됩니다. 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 낙찰자는 남은 보증금을 인수할 수 있습니다. 그런데 그 보증금 확정값이 현재 확인되지 않으므로 실질취득가 역시 미정입니다. 따라서 이 물건의 결론은 “표면 가격은 낮아졌지만, 인수액을 확정하기 전에는 가격 메리트 판단 보류”입니다. 권리분석의 승부처는 최저가가 아니라 임차보증금과 실제 배당 후 잔액입니다.
