인천지방법원 2025타경512079. 주안동 초록파크 비동 4층 401호로, 감정평가상 다세대주택(복층)으로 이용 중입니다. 감정가는 251,300,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 175,910,000원입니다. 권리분석의 출발점은 2021.03.02 설정된 주식회사우리은행 근저당권 132,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이며, 이후의 에이피엘파이낸셜대부 근저당·서울보증보험 가압류· 인천신용보증재단 가압류·박부환 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 신인철은 2025.04.16 전입했고 2025.09.30 배당요구를 했습니다. 전입이 말소기준보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 범위 자체를 수치로 확정할 수는 없습니다. 현재 배당 시나리오에는 매수인 인수액이 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512079 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 493-9 초록파크 비동 4층401호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(복층) |
| 현재 소유자 | 박천웅 · 단독소유 |
| 소유권 원인 | 2024.09.24 상속 · 2025.02.19 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 251,300,000원 / 175,910,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 23,601,042원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 사용승인일 | 2004.05.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 경매의 말소기준은 2021.03.02 우리은행 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 2024.04.18 에이피엘파이낸셜대부 근저당 26,000,000원, 2024.12.19 서울보증보험 가압류 29,678,179원, 2025.01.17 인천신용보증재단 가압류 22,229,254원, 2025.10.24 박부환 근저당 60,000,000원 및 경매개시결정은 자료상 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 신인철 | 2025.04.16 | 미상 | 미상 | 2025.09.30 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
신인철의 전입일 2025.04.16은 말소기준 2021.03.02보다 늦습니다. 따라서 매수인에게 보증금을 주장할 수 있는 대항력은 없습니다. 배당요구는 2025.09.30 접수됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당상 우선변제 범위는 별도 확인이 필요합니다.
③ 가격 — 70%라는 숫자와 ‘저렴함’은 다르다
현재 최저매각가 175,910,000원은 감정가 251,300,000원의 70% 회차입니다. 그러나 이 물건에 대해서는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인폭만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”라고 판단해서는 안 됩니다.
특히 초록파크B동은 5세대 규모이고, 감정평가상 본건은 복층 다세대주택입니다. 아파트처럼 동일 단지·동일 평형 실거래 표본을 단순 비교하기 어려운 유형이므로, 실제 응찰가를 정할 때는 인근 다세대주택과 복층 여부, 건물연식, 개별 상태를 별도로 비교해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 175,910,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,262,740원 |
| 1. 우리은행 근저당 | 132,000,000원 | 132,000,000원 |
| 2. 에이피엘파이낸셜대부 근저당 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 3. 서울보증보험 가압류 | 29,678,179원 | 14,647,260원 |
| 4. 인천신용보증재단 가압류 | 22,229,254원 | 0원 |
| 5. 박부환 근저당 | 60,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액은 269,907,433원, 채권자 예상배당은 172,647,260원이며 미배당은 97,260,173원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
현재 회차에서는 에이피엘파이낸셜대부 근저당까지 배당되고 서울보증보험 가압류에 일부 미배당이 생깁니다. 2회 유찰 시 매각가 123,136,999원, 미배당 149,294,352원, 3회 유찰 시 매각가 86,195,899원, 미배당 185,663,060원으로 제시돼 있습니다. 다만 이 미배당 채권들은 매수인에게 그대로 승계되는 금액이 아니며, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 다세대주택(복층)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층 건물 내 제4층 제401호입니다. 사용승인일은 2004.05.31입니다.
- 입지. 주안초등학교 동측 인근으로 다세대주택·연립주택 등이 소재하는 주택지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있고 북동측 근거리에 시민공원역(인천2호선)이 소재해 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·재정비촉진지구·과밀억제권역 등에 포함되며 공시지가는 1,306,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 해당사항이 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 제시외 부분. 부합물·종물인 제시외 건물이 있으나 본건의 사용·수익·처분에 미치는 영향이 미미한 것으로 평가돼 이에 구애 없이 감정평가됐습니다.
- 환금성. 초록파크B동은 5세대 규모이며 본건은 복층 다세대주택입니다. 가격 판단 시 동일 단지 평균만으로 접근하기보다 주변 유사 다세대 사례를 개별 비교하는 방식이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 신인철은 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 서류를 대조하세요.
- 가등기 관련 기록 확인. 2004년 가등기 및 가등기권 이전 기록의 현재 말소 상태를 최신 등기부에서 다시 확인하세요.
- 시세 조사. 현재 자료에는 비교 가능한 실거래가 없습니다. 인근 유사 다세대·복층·건물연식별 거래를 별도로 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 감정평가상 영향이 미미하다고 판단됐지만 현황과 실제 이용 상태는 현장에서 확인하세요.
- 규제 확인. 재정비촉진지구·지구단위계획구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 내용을 입찰 목적에 맞춰 확인하세요.
- 명도 확인. 현 점유관계와 실제 거주자를 확인하고 낙찰 후 인도 절차를 사전에 점검하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 가격은 아직 미확인
이 사건의 장점은 권리구조가 비교적 명확하다는 점입니다. 2021.03.02 우리은행 근저당이 말소기준이고 그 이후 주요 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인 신인철도 2025.04.16 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 현재 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 한 차례 유찰돼 감정가의 70%인 175,910,000원까지 내려왔지만, 이를 실제 시세와 비교할 실거래 자료가 없습니다. 특히 5세대 규모의 복층 다세대라는 점까지 고려하면 감정가 할인율 하나만으로 투자매력을 판단하기 어렵습니다. 권리는 확인 가능, 가격은 현장 시세조사 후 결정. 이 사건의 핵심은 여기에 있습니다.
