인천지방법원 2025타경512081. 인천 서구 심곡동 연희시티빌 2동 1층 101호, 전용 51.01㎡의 다세대주택입니다. 소유자 송승수는 2021년 7월 5일 매매로 95,000,000원에 취득했고, 2023년 3월 6일 주택도시보증공사의 804,000,000원 가압류가 말소기준권리로 잡혀 있습니다. 이후 한국토지주택공사의 주택임차권등기, 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류가 이어집니다.

등기 순서만 보면 한국토지주택공사의 주택임차권등기는 말소기준 뒤인 2023년 10월 11일에 들어왔지만, 임대차의 전입일은 2017년 5월 26일, 점유개시는 2017년 5월 24일, 최초 확정일자는 2017년 4월 24일입니다. 따라서 단순히 “임차권등기가 후순위라 소멸한다”로 끝내면 안 됩니다. 대항력 취득 시점이 말소기준보다 앞선다는 것이 이 사건의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기 후순위보다 ‘선행 대항력’이 중요

말소기준은 2023.03.06. 주택도시보증공사 가압류입니다. 그 이후의 주택임차권등기·강제경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 한국토지주택공사 임차권은 등기일보다 앞선 2017.05.26. 전입과 2017.04.24. 확정일자가 있어 대항력과 우선변제권을 갖는 것으로 확인됩니다.

임차권 현황 — 실제 임차인 0명 · 보증기관 승계 1건

한국토지주택공사 신고 건은 보증기관 승계 건으로 분류되므로 보증금을 별도 임차인 보증금과 중복 합산하지 않습니다. 이 기준에서 실제 임차인은 0명이고, 보증금 95,000,000원에 대한 승계 권리 1건으로 보는 것이 맞습니다.

* 배당 계산만 적용하면 현재 회차에서 보증금 미배당액 41,026,660원이 매수인 인수로 계산됩니다. 본 리포트의 실질 인수 0원 표시는 제출된 임차권등기 말소동의 확약서를 해당 임차권에 적용한 값입니다.

② 시세 비교 — 최저가는 낮지만 비교 거래가 오래됐다

연희씨티빌(1,2)동은 18세대, 사용승인일 1997.12.13의 소규모 다세대입니다. 전용 51.01㎡를 중심으로 확인되는 거래는 다음과 같습니다.

비교평균은 104,250,000원, 최신 거래는 2022년 6월의 88,000,000원입니다. 현재 최저가 55,370,000원은 비교평균의 53.1%입니다. 확약 적용 후 실질취득도 55,370,000원으로 동일하므로 제공된 거래표본과 비교하면 가격 간격은 큽니다.

③ 예상배당표 (매각가 55,370,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용 1,396,660원을 제외한 53,973,340원이 임차보증금에 우선 배당되고, 95,000,000원 보증금 중 41,026,660원이 미배당으로 남습니다. 따라서 확약을 반영하지 않는 순수 대항력 계산에서는 매수인 인수액이 41,026,660원입니다.

이 표가 이 사건의 구조를 잘 보여줍니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당 인수액이 늘어 실질취득 총액이 보증금 95,000,000원 수준에 묶이는 대항력 인수형입니다. 반대로 말소동의 확약을 적용하면 해당 임차권 인수는 실질 0원*이 되어, 실질취득액은 각 회차의 매각가 중심으로 내려갑니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 4층 건물의 1층 101호입니다.
• 입지. 인천2호선 서구청역 남동측 인근으로, 주변은 다세대·단독주택·아파트·근린생활시설·공원 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 인천2호선 서구청역이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 남서측으로 폭 약 7미터 포장도로에 접하며 토지는 사다리형 평지입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하며, 토지거래허가구역 표기는 2025.08.26~2026.08.25 기간으로 기재돼 있습니다.
• 공시지가. 1,198,000원/㎡. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 18세대 규모·1997.12.13 사용승인의 소규모 다세대로, 확인 거래도 4건뿐이고 최신 거래가 2022.06입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 대조. 서울보증보험 주식회사가 제출한 임차권등기 말소동의 확약서의 대상이 을구 7번 한국토지주택공사 임차권인지, 적용 범위가 어디까지인지 확인합니다.
• 대항력 기준일 재확인. 전입 2017.05.26·점유개시 2017.05.24·확정일자 2017.04.24와 말소기준 2023.03.06의 선후관계를 원문에서 대조합니다.
• 보증금 중복 합산 금지. 한국토지주택공사 건은 보증기관 승계 신고로 처리해 별도 실제 임차인 보증금처럼 다시 합산하지 않습니다.
• 현재 시세 재확인. 제공된 거래는 2021~2022년 자료이므로 2026년 입찰가격 판단에 그대로 사용하지 말고 최근 거래·매물 호가를 별도 확인합니다.
• 내부 상태 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재로 내부구조는 이웃 탐문과 건축물현황도 등을 참고해 작성됐습니다.
• 소규모 다세대 환금성. 18세대·1997년 사용승인 물건이므로 향후 매도 시 거래량과 수요층을 보수적으로 확인합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구 관계를 입찰 직전 다시 확인합니다.

맺으며 — “49% 최저가”보다 확약 한 장이 더 중요하다

표면만 보면 감정가 113,000,000원짜리 다세대가 두 번 유찰돼 55,370,000원까지 내려온 물건입니다. 비교평균 104,250,000원의 53.1%이고 최신 확인 거래 88,000,000원보다도 낮아 숫자만 보면 할인 폭이 큽니다. 하지만 이 사건의 핵심은 가격보다 95,000,000원 선행 대항력 임차권입니다.

확약이 없다면 현재 회차에서 41,026,660원이 미배당돼 매수인에게 남고, 추가 유찰돼 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득 총액은 보증금 수준에 가깝게 고정됩니다. 반면 제출된 임차권등기 말소동의 확약서를 해당 임차권에 적용하면 실질 인수는 0원*으로 내려갑니다. 결국 이 물건은 “얼마나 싸게 받느냐”보다 확약이 실제로 어떤 권리를 얼마나 지우는지 확인하는 것이 먼저입니다.

가격은 과거 비교표본 대비 낮고, 권리는 확약 확인이 전제인 물건. 최신 거래가 2022년에서 멈춰 있다는 점과 18세대 소규모 다세대의 환금성을 함께 감안하면, 확약 원문과 2026년 현재 시세를 모두 확인한 뒤에야 가격 메리트를 확정할 수 있습니다.