인천지방법원 2025타경512121. 계양구 귤현동 씨밀레7차 4층 403호로, 철근콘크리트구조 5층 건물의 다세대주택입니다. 소유자는 서주영 씨. 2021년 9월 3일 거래가액 115,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 2025년 9월 4일 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정이 등기됐고, 3회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가격이 29,841,000원까지 낮아졌습니다.

그런데 등기부를 보면 강제경매개시결정보다 앞선 2023년 11월 22일 인천도시공사의 주택임차권등기가 존재합니다. 임차보증금은 115,000,000원이고, 전입신고일과 점유개시일도 경매개시결정보다 앞섭니다. 매각물건명세서 역시 이 임차권이 매수인에게 대항할 수 있고, 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 이 사건은 경매대금 자체보다 낙찰 후 부담할 보증금을 먼저 계산해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 강제경매보다 먼저 들어온 임차권

과거 국민은행 근저당권은 채권최고액 60,000,000원으로 2009년에 설정됐지만, 2013년 5월 21일 이미 말소됐습니다. 따라서 이 근저당권은 현 경매의 말소기준권리가 아닙니다. 이 사건의 말소기준은 2025년 9월 4일 강제경매개시결정입니다.

반면 인천도시공사는 2021년 8월 12일 주민등록, 2021년 8월 19일 점유개시, 2021년 7월 26일 확정일자를 갖추었고, 2023년에는 주택임차권등기가 이루어졌습니다. 이 임차권은 말소기준보다 앞서며, 배당에서 변제되지 않은 보증금 잔액은 매수인에게 인수된다는 것이 매각물건명세서의 명시 내용입니다.

2026년 1월 15일 계양구의 압류는 강제경매개시결정 이후에 등기되어 매각으로 소멸하는 후순위 권리로 분류됩니다. 다만 압류등기의 소멸과 별개로 조세채권의 실제 배당순위·금액은 최종 배당 과정에서 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계

확인된 임차권자는 인천도시공사 1곳입니다. 별도로 ‘인천도시’라는 임차인 기재가 있으며, 동일 주체의 축약 표기인지 별도의 임차관계인지는 확인되지 않습니다. 따라서 두 기재를 무조건 서로 다른 임차인으로 확정하거나, 반대로 동일인으로 단정해서도 안 됩니다.

인천도시공사의 배당요구가 확인되어 있으며, 기재된 배당요구일은 2023.11.22입니다. 두 기재 모두 보증기관 대위·승계 신고로 표시되어 있지 않습니다. 보증금 115,000,000원은 중복 합산하지 않았습니다.

③ 가격 분석 — 최저가와 실질취득은 전혀 다르다

이 물건은 3회 유찰로 감정가 87,000,000원의 약 34.3%인 29,841,000원까지 내려왔습니다. 하지만 낙찰가격을 기준으로 매력도를 평가하면 심각한 착시가 생깁니다.

29,841,000원 + 86,096,138원 = 115,937,138원. 이는 임차보증금 115,000,000원에 추정 집행비용 937,138원이 더해진 금액과 같습니다. 실질취득액은 감정가보다 28,937,138원 높습니다. 감정가는 현재 시장에서 바로 매도할 수 있는 가격을 보장하지 않기 때문에, 이를 시세 차익으로 해석해서는 안 됩니다.

④ 유찰 시나리오 — 낮아지는 것은 입찰가, 늘어나는 것은 인수액

현재 회차부터 5회 유찰 시나리오까지 최저가는 29,841,000원에서 14,622,090원으로 크게 하락합니다. 하지만 매수인 인수액이 그만큼 증가하기 때문에 실질취득액은 115,937,138원에서 115,663,198원으로 소폭 변할 뿐입니다. 이 차이는 추정 집행비용의 변동에 따른 것입니다.

즉 4회, 5회 유찰을 기다린다고 해서 보증금 인수형 구조가 근본적으로 개선되지는 않습니다. 시세 비교에 사용할 기준금액도 최저매각가가 아니라 약 115,000,000원 이상의 실질취득액이어야 합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 29,841,000원 가정)

예상 배당 합계는 29,841,000원입니다. 집행비용 937,138원을 제외한 매각대금 전액이 인천도시공사에 배당되는 구조입니다. 매수인 인수액은 배당금이 아니므로 배당 합계에 포함하지 않았습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영된 추정치로 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.

서울보증보험의 신청채권액은 117,788,356원이지만, 현재 추정배당에서는 배당금이 0원입니다. 강제경매 신청채권자가 배당을 받지 못하는 구조이며, 이러한 미배당액을 곧바로 매수인의 인수채무로 합산해서는 안 됩니다. 매수인에게 핵심적으로 문제가 되는 것은 선순위 임차인의 미변제 보증금입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 계양구 귤현동 귤현초등학교 북측 인근입니다. 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 아파트, 학교 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 5층 건물 중 4층 403호로 다세대주택 이용상태입니다. 위생·급배수·가스·난방설비가 갖추어져 있습니다.
• 도로. 동측으로 폭 약 12m 도로, 남측으로 폭 약 8m 도로에 접합니다.
• 토지이용. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(귤현 구획정리), 과밀억제권역 및 중점경관관리구역 등에 해당합니다. 교육환경 보호구역과 공항시설 관련 제한도 함께 기재되어 있습니다.
• 토지거래허가. 외국인 등 대상 토지거래허가구역 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다. 매각기일 당시의 적용 여부와 매수인별 허가 필요성은 별도로 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 기재되지 않았고, 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 내부 상태나 실제 임대차관계까지 확인되었다는 의미는 아닙니다.
• 환금성. 다세대주택은 개별 건물·층·면적·상태에 따라 가격 편차가 발생할 수 있습니다. 최근 비교 가능한 실거래가 확인되지 않은 상황에서, 실질취득액 115,937,138원의 환금성을 낙관적으로 평가하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차보증금 인수 확인. 매각물건명세서에 기재된 을구 3번 인천도시공사 임차권등기와 보증금 115,000,000원의 미변제 잔액 인수 조항을 원본으로 확인해야 합니다.
• 실질취득액 기준으로 입찰 판단. 최저가 29,841,000원이 아니라 예상 인수액을 더한 115,937,138원을 취득 부담의 출발점으로 삼아야 합니다. 별도 취득세·등기비용·명도비용 등은 추가로 검토해야 합니다.
• 인천도시공사 임차관계 확인. 임차권등기명령, 임대차계약, 배당요구 및 실제 보증금 변제 상황을 확인하고, 낙찰 후 임차권 말소와 점유 인도의 조건을 구체적으로 검토해야 합니다.
• ‘인천도시’ 별도 기재 확인. 인천도시공사와 동일 주체인지, 별도 점유자 또는 임차관계인지 확인해야 합니다. 전입일·보증금 미상 상태에서 대항력이 없다고 단정해서는 안 됩니다.
• 실제 배당액 확인. 집행비용과 조세채권 등 배당 우선순위에 따라 임차인 배당액 및 매수인 인수액이 변동될 수 있습니다.
• 최신 실거래 검토. 주변 유사 다세대주택의 최근 거래가와 현재 매도 가능 가격을 확인하고, 실질취득액이 합리적인 수준인지 비교해야 합니다. 과거 거래가액이나 감정가만으로 시세를 판단하지 않아야 합니다.
• 유찰 전략 재검토. 4회·5회 유찰 시에도 실질취득액이 보증금 수준에 머무르므로, 추가 유찰 자체를 가격상 유리한 조건으로 오인하면 안 됩니다.
• 점유·명도 및 관리비. 실제 점유자, 임차권등기 이후의 점유 상황, 공용 관리비 체납, 인도 가능 시점 등을 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 자료의 최신 상태를 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가는 낮지만, 취득원가는 낮지 않다”

이 물건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 최저가 29,841,000원입니다. 그러나 권리분석의 핵심 숫자는 따로 있습니다. 바로 115,000,000원의 선순위 임차보증금입니다.

현재 회차에서 매수인이 인수할 것으로 예상되는 보증금은 86,096,138원이고, 최저가와 합산한 실질취득액은 115,937,138원입니다. 이는 감정가 87,000,000원의 약 133.3%입니다. 이후 유찰이 진행되어도 보증금 미배당액이 증가하므로 실질취득액은 약 115,000,000원 수준에 머무릅니다.

더욱이 전입일·보증금 등이 확인되지 않은 ‘인천도시’ 기재의 동일 주체 여부도 명확히 해야 하고, 현재 시세를 뒷받침할 최근 실거래 검증도 필요합니다. 대항력 있는 임차권 인수, 3회 유찰, 다세대주택의 환금성 불확실성, 감정가를 웃도는 실질취득 부담이 함께 존재합니다.

종합 판단은 고위험·입찰 보류입니다. 단순히 추가 유찰을 기다리는 방식으로는 핵심 위험이 해소되지 않습니다. 선순위 보증금의 실제 변제·인수 조건과 별도 임차관계, 그리고 현재 시장가격을 확인하기 전에는 낮은 최저가를 근거로 응찰할 이유가 부족합니다.