42,630,000원
인천지방법원 2025타경512121. 귤현동 씨밀레7차 4층 403호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 표면만 보면 감정가 87,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 42,630,000원까지 내려온 물건이지만, 이 사건에서는 최저가를 곧 취득원가로 보면 안 됩니다. 2023.11.22 등기된 인천도시공사의 주택임차권은 보증금 115,000,000원이고, 전입일 2021.08.12·확정일자 2021.07.26으로 2025.09.04 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수한다고 명시합니다.
현재 최저매각가 42,630,000원을 전제로 한 배당표에서는 집행비용 1,167,340원을 먼저 제외하고 인천도시공사에 41,462,660원이 배당됩니다. 보증금에서 남는 73,537,340원은 매수인 인수이므로, 현재 회차의 알려진 실질취득은 42,630,000원 + 73,537,340원 = 116,167,340원입니다. 이는 감정가 87,000,000원의 133.5% 수준입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512121 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 귤현동 492-3 씨밀레7차 4층 403호 |
| 도로명 | 인천광역시 계양구 귤현길 19 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 4층 403호 |
| 소유자 | 서주영 · 2021.09.03 매매 · 거래가액 115,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 87,000,000원 / 42,630,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 117,788,356원 |
| 매각기일 | 2026.09.18 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 먼저다
2009.11.18 설정된 국민은행 근저당권 60,000,000원은 2013.05.21 이미 말소됐습니다. 이 사건의 선언된 말소기준은 2025.09.04 강제경매개시결정입니다. 그런데 인천도시공사의 임차권은 2023.11.22 등기됐고, 전입은 2021.08.12이므로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 이 임차권은 매각으로 자동 소멸하는 후순위 권리가 아니라, 배당에서 변제되지 않는 보증금 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
② 임차인·점유 위험
| 표기 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 | 현재 회차 영향 |
|---|---|---|---|---|
| 인천도시공사 제4층 403호 37.26㎡ 전부 | 115,000,000원 | 2021.08.12 2021.07.26 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 없음 | 배당 41,462,660원 인수 73,537,340원 |
| 인천도시 주거 | 미상 | 미상 / 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 | 보증금·전입일 확인 필요 |
확정적으로 확인되는 인천도시공사의 임차권은 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 반면 별도로 적힌 인천도시 표기는 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않으므로 이를 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수 없습니다. 다만 반대로 안전하다고도 단정할 수 없어 대항력 가능·미상 위험으로 남겨야 합니다.
③ 회차별 실질부담 — 최저가 착시 확인
| 회차 | 매각가 | 알려진 인수액 | 매각가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 감정가 49% | 42,630,000원 | 73,537,340원 | 116,167,340원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 29,840,999원 | 86,096,139원 | 115,937,138원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24% | 20,888,699원 | 94,887,298원 | 115,775,997원 |
④ 예상배당표 (매각가 42,630,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,167,340원 |
| 1. 임차인 인천도시공사 보증금 | 115,000,000원 | 41,462,660원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 117,788,356원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 인천도시공사 보증금 중 73,537,340원이 미배당되어 매수인에게 인수됩니다. 서울보증보험 주식회사의 청구액 117,788,356원은 예상배당 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동할 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 계양구 귤현동 소재 귤현초등학교 북측 인근이며, 단독주택·다세대주택·근린생활시설·아파트·학교 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 12미터 내외, 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로가 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 4층 403호이며, 위생·급배수·가스·난방설비가 되어 있습니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(귤현(구획정리))이며 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 별도 확인. 매각물건명세서 비고에는 본건이 “씨밀레 3동”에 소재한다고 기재돼 있으므로 입찰 전 목적물 표시를 원본과 대조해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 대신 실질취득 확인. 현재 회차는 42,630,000원이 아니라 알려진 인수액을 더한 116,167,340원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 인천도시공사 임차권 원본 대조. 전입 2021.08.12·확정일자 2021.07.26·보증금 115,000,000원·배당요구 내용을 등기부와 매각물건명세서에서 재확인해야 합니다.
- 대항력 미상 표기 확인. 별도 표기된 인천도시는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 여부를 단정할 수 없습니다.
- 유찰 착시 경계. 3회·4회 유찰 시에도 알려진 매각가+인수 합계가 각각 115,937,138원·115,775,997원으로 큰 폭으로 낮아지지 않습니다.
- 목적물 표시 확인. 주소의 씨밀레7차 4층403호와 매각물건명세서 비고의 “씨밀레 3동” 표기를 현장에서 대조해야 합니다.
맺으며 — “4,263만원 낙찰”이 아니라 “1.16억 취득 구조”
이 사건의 숫자만 보면 감정가 87,000,000원이 2회 유찰되어 최저가 42,630,000원이 된 물건입니다. 하지만 권리분석을 거치면 전혀 다른 그림이 나옵니다. 인천도시공사의 대항력 있는 임차보증금 115,000,000원이 먼저 존재하고, 현재 매각대금에서 배당되지 않는 73,537,340원을 낙찰자가 인수합니다. 그래서 현재 회차의 알려진 실질취득은 116,167,340원으로, 감정가의 133.5%에 이릅니다.
더 유찰돼 최저가가 내려가도 임차보증금 미배당분이 커지기 때문에 알려진 총부담은 계속 115,000,000원대입니다. 여기에 별도로 전입일·보증금이 확인되지 않은 점유자 표기까지 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 낮은 최저가에 점수를 줄 사건이 아니라, 인수구조를 먼저 계산해야 하는 사건입니다. 결론은 최저가 착시 경계 · 대항력 임차권 인수형 · 추가 미상 점유 확인 필수입니다.
