인천지방법원 2025타경512135. 논현주공아파트 112동 15층 1503호입니다. 현재 소유자는 이길순이고, 2013.05.02. 소유권을 취득했습니다. 현 등기 흐름에서 기준이 되는 권리는 2019.11.08. 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 2021.11.05. 중소기업은행 근저당권이 추가됐고, 2025.09.08. 강숙희의 신청으로 현재 사건의 임의경매개시결정이 등기돼 있습니다. 배당표상 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 계산됩니다.
이 물건의 가장 강한 지표는 가격입니다. 감정가 251,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저매각가는 175,700,000원으로 내려왔습니다. 동일면적 최근 12개월 실거래 평균 237,750,000원, 최신 거래 237,000,000원과 비교하면 현재 최저가는 최근 시세보다 분명히 낮은 구간입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512135 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 논현동 564-1 논현주공아파트 112동 15층 1503호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 20층 건물 내 15층 1503호 |
| 동일면적 기준 | 59.13㎡ |
| 소유자 | 이길순 · 2013.05.02. 소유권이전 · 거래가액 150,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 251,000,000원 / 175,700,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리 확인
말소기준은 2019.11.08. 중소기업은행 근저당권입니다. 원래 채권최고액은 120,000,000원으로 설정됐고, 2023.02.15. 변경등기에는 채권최고액 81,000,000원이 기재돼 있습니다. 다만 제공된 배당 시뮬레이션은 이 권리를 120,000,000원 기준으로 계산하고 있으므로, 실제 입찰 전에는 현재 유효한 채권액과 배당요구 관계를 원본으로 대조하는 것이 필요합니다.
2021.11.05. 설정된 중소기업은행 근저당권 60,000,000원은 말소기준 이후 권리이며, 2024.12.23. 소상공인자영업자새출발기금주식회사로 이전된 기록이 있습니다. 2025.09.08. 현재 사건의 임의경매개시결정도 말소기준 이후입니다. 배당 시뮬레이션상 이들 권리로 인해 매수인이 별도로 인수하는 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 후 최근 시세의 73.9%
동일면적 59.13㎡의 최근 실거래 12건은 2026년 5월부터 8월 사이 거래입니다. 최근 12개월 평균은 237,750,000원, 최신 거래는 237,000,000원, 최저 거래는 225,000,000원, 최고 거래는 255,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.13㎡ | 10 | 237,000,000원 |
| 2026.08 | 59.13㎡ | 12 | 225,000,000원 |
| 2026.07 | 59.13㎡ | 18 | 254,000,000원 |
| 2026.07 | 59.13㎡ | 15 | 250,000,000원 |
| 2026.07 | 59.13㎡ | 19 | 240,000,000원 |
| 2026.07 | 59.13㎡ | 9 | 235,000,000원 |
| 2026.07 | 59.13㎡ | 19 | 230,000,000원 |
| 2026.07 | 59.13㎡ | 5 | 237,000,000원 |
| 2026.06 | 59.13㎡ | 20 | 225,000,000원 |
| 2026.06 | 59.13㎡ | 20 | 225,000,000원 |
| 2026.06 | 59.13㎡ | 9 | 255,000,000원 |
| 2026.05 | 59.13㎡ | 20 | 240,000,000원 |
| 평균 | 59.13㎡ | 12건 | 237,750,000원 |
현재 최저가 175,700,000원은 최근 12개월 평균의 73.9%입니다. 최신 실거래 237,000,000원과 비교해도 61,300,000원 낮고, 최근 표본 최저가인 225,000,000원보다도 49,300,000원 낮습니다. 따라서 제공된 최근 실거래만 기준으로 보면 가격 메리트가 확인되는 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 175,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,259,800원 |
| 1. 을구 22번 근저당권 · 중소기업은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 을구 23번 근저당권 · 중소기업은행 | 60,000,000원 | 52,440,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 180,000,000원 중 예상배당은 172,440,200원, 미배당은 7,559,800원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 집행비용은 매각가 기준 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 매수인 인수는 모두 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 175,700,000원 | 172,440,200원 | 7,559,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 122,989,999원 | 120,468,139원 | 59,531,861원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 86,092,999원 | 84,143,325원 | 95,856,675원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 채권자 미배당은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 현재 회차·2회 유찰·3회 유찰 모두 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다. 즉 미배당이 발생한다고 해서 그 금액이 곧바로 매수인에게 승계되는 구조로 계산된 것은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 논현동 소재 인천금융고등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 대단위 고층아파트 단지입니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 용이하고 버스정류소 등이 근거리에 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 1998.08.경 사용승인된 철근콘크리트 벽식조 경사슬래브지붕 20층 아파트의 15층 1503호입니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 난방설비, 승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 단지. 주공1단지 1,190세대, 사용승인일 1998.08.10.입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 2,024,000원/㎡입니다.
- 규제. 제1종지구단위계획구역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 가축사육제한구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 재확인. 현재 최저가 175,700,000원은 최근 12개월 평균 237,750,000원의 73.9%입니다. 실거래 12건과 해당 호수의 층·상태 차이를 함께 비교하세요.
- 임차·점유 확인. 임차인 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 매각물건명세서·현황조사서·전입세대 및 실제 점유상태를 최종 확인하세요.
- 말소기준 채권액 대조. 을구 22번 근저당권은 최초 120,000,000원, 이후 변경등기 81,000,000원이 기재돼 있으므로 현재 유효액을 원본으로 확인하세요.
- 후순위 권리 원본 대조. 을구 23번 권리이전, 을구 24번 및 24-1, 강숙희의 경매개시 흐름을 등기부와 배당요구종기 자료로 확인하세요.
- 유찰 통계. 단지 평균 유찰 횟수는 2.4회, 낙찰률은 20.0%입니다. 현재 1회 유찰 상태이므로 경쟁강도와 다음 회차 가능성을 함께 판단하세요.
- 미반영 비용. 배당표의 집행비용은 추정이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
맺으며 — 가격은 매력, 승부처는 권리 원본 확인
가격만 보면 현재 회차는 신건과 전혀 다릅니다. 감정가 251,000,000원에서 175,700,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 237,750,000원의 73.9%입니다. 최신 거래 237,000,000원과 최근 실거래 최저 225,000,000원보다도 현재 최저가가 낮아 가격 메리트는 분명히 존재합니다.
권리 시뮬레이션 역시 매수인 인수액을 0원으로 보고 있습니다. 다만 감정평가상 임대관계 미상, 말소기준 근저당권의 채권최고액 변경 기록, 후순위 근저당권 이전과 현재 경매신청권자 흐름은 입찰 전 원본 대조가 필요한 부분입니다. 결론은 “가격은 합격권, 권리는 최종 원본 확인 후 입찰”입니다.
