인천지방법원 2025타경512293. 인천 미추홀구 도화동의 금강빌라 비동 301호, 전용 35.73㎡ 다세대주택입니다. 1992년 사용승인된 지상 3층·지하 1층 건물의 최상층에 자리하고 있습니다. 삼성화재해상보험주식회사의 근저당권을 바탕으로 임의경매가 개시됐으며, 감정가 73,000,000원에서 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 25,039,000원입니다. 가격은 크게 낮아졌지만, 왜 이렇게 낮은 가격까지 내려왔는지를 함께 살펴야 하는 물건입니다.
등기상 근저당권은 매각으로 소멸할 예정이고, 후순위 압류도 소멸 대상으로 분류됩니다. 다만 의정부시와 국가의 압류가 확인되고, 한국자산관리공사 관련 공매공고 부기등기도 존재합니다. 임차인 신고는 확인되지 않지만 임대관계 자체는 미상입니다. 따라서 등기상 권리 정리와 실제 점유·조세·공매 절차 확인을 구분해 접근하는 것이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512293 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 도화동 502-1 금강빌라 제비동 제3층 제301호 도로명: 인천광역시 미추홀구 경인북길 409-3 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 35.73㎡ · 지상 3층 중 3층 |
| 건물 현황 | 벽돌조 슬래브 위 기와지붕 · 지상 3층 / 지하 1층 · 사용승인 1992.02.14 |
| 단지 규모 | 금강빌라(502-1) · 16세대 |
| 소유자 | 장성진 (2014.10.30 소유권이전 · 거래가액 70,000,000원) |
| 감정가 | 73,000,000원 |
| 최저매각가 | 25,039,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 | 삼성화재해상보험주식회사 |
| 청구금액 | 31,084,547원 |
| 말소기준권리 | 2014.06.02 을구 3번 근저당권 · 채권최고액 46,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
① 권리 흐름 — 근저당과 압류는 소멸 예정, 공매는 별도 확인
권리분석의 기준은 2014.06.02 설정된 삼성화재해상보험주식회사의 근저당권입니다. 채권최고액은 46,800,000원이고, 경매 신청 청구금액은 31,084,547원입니다. 해당 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리이며, 이후 등기된 의정부시 압류와 국가 압류 역시 매각에 따른 소멸 대상으로 분류됩니다. 종전 한국주택은행 근저당권은 이미 말소된 이력이 있어 현재 인수할 선순위 근저당권으로 보지 않습니다.
② 점유·임차관계 — 신고 임차인은 없지만 임대관계는 미상
신고된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 소유자가 직접 거주한다고 단정하거나, 실제 점유자와 관련한 인도 문제가 전혀 없다고 단정해서는 안 됩니다. 현재 확인된 범위에서는 보증금 인수를 산정할 특정 임차인이 없지만, 실제 점유 및 주민등록 관계는 별도로 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가의 할인폭은 크지만 하락 추세가 뚜렷하다
금강빌라(502-1)의 전용 35.73㎡를 중심으로 확인된 실거래 내역입니다. 전체 8건 평균은 73,250,000원이지만, 2021년의 높은 가격이 섞여 있어 현재 가격 판단에는 그대로 적용하기 어렵습니다. 최신 확인 거래는 2025.08의 48,000,000원이며, 최근 12개월 구간 평균도 같은 금액으로 산정되어 있습니다. 다만 이 구간의 표본은 1건에 불과합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 35.73㎡ | 2 | 48,000,000원 |
| 2024.03 | 35.73㎡ | 2 | 65,000,000원 |
| 2023.04 | 35.73㎡ | 1 | 78,000,000원 |
| 2023.03 | 35.73㎡ | 1 | 77,000,000원 |
| 2022.07 | 35.73㎡ | 1 | 75,000,000원 |
| 2022.05 | 35.48㎡ | 지하 1 | 65,000,000원 |
| 2021.09 | 35.73㎡ | 2 | 90,000,000원 |
| 2021.07 | 35.73㎡ | 2 | 88,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 8건 | 73,250,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 35.73㎡ | 1건 | 48,000,000원 |
2021년에는 88,000,000원과 90,000,000원에 거래됐으나, 최근 확인 거래인 2025.08에는 48,000,000원으로 내려왔습니다. 최근 구간과 과거 구간의 비교 추세는 -37.5%입니다. 전체 평균 73,250,000원만 기준으로 삼으면 할인폭이 과장될 수 있으므로, 가격 판단에서는 최근 거래 48,000,000원을 우선 적용하는 편이 보수적입니다.
현재 최저매각가 25,039,000원은 최근 거래가의 52.2%입니다. 수치상 매입 가격의 여지는 있지만, 마지막 확인 거래가 2025.08이고 최근 구간 표본도 1건뿐이므로 그 가격이 실제 재매각 가능한 현시점 가격이라고 확정할 수 없습니다. 특히 본건은 2층 거래와 달리 3층 최상층이므로 개별 상태 차이도 살펴야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 25,039,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 850,702원 |
| 1. 근저당 · 삼성화재해상보험주식회사 | 46,800,000원 | 24,188,298원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 25,039,000원 |
집행비용 850,702원을 먼저 공제하고 삼성화재해상보험주식회사에 24,188,298원을 배당하는 단순 추정입니다. 근저당 채권최고액 46,800,000원을 기준으로 미배당 22,611,702원이 발생하지만, 이는 채권최고액 기준 차액이지 실제 확정채무액 또는 매수인 인수액이 아닙니다. 실제 배당에서는 채권 원리금·조세채권·배당순위 등이 달라질 수 있습니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 위험이 사라지지는 않는다
현재 회차와 추가 유찰 가정을 비교하면 낙찰가가 내려갈수록 채권자의 미배당액은 커집니다. 그러나 후순위 권리의 소멸 구조가 유지된다는 전제에서, 이러한 미배당액이 그대로 매수인에게 이전되는 것은 아닙니다.
| 회차 | 최저가 | 예상 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 (34.3%) | 25,039,000원 | 22,611,702원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24.01%) | 17,527,300원 | 29,988,191원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (16.81%) | 12,269,110원 | 35,151,734원 | 0원 |
현재 기준 신청채권자 청구액 31,084,547원 중 예상 배당액은 24,188,298원으로, 청구금액이 전액 충족되지 않습니다. 추가 유찰 시에도 채권자 미배당이 커지는 구조입니다. 다만 미배당 증가와 매수인 인수는 별개의 문제이며, 실질적인 권리 인수 여부는 매각물건명세서와 실제 임차관계 확인을 전제로 판단해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도화초등학교 남동측 인근으로 다세대주택, 근린생활시설, 근린공원 등이 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근 시내버스 정류장과 근거리에 수도권 전철 1호선 도화역이 있습니다. 대중교통 이용 편의는 보통 수준입니다.
- 건물. 1992.02.14 사용승인된 벽돌조 다세대주택으로 외벽은 타일 마감, 창호는 새시창호입니다. 위생·급배수 및 도시가스 설비가 확인됩니다. 연식에 따른 유지보수 상태 점검이 필요합니다.
- 도로. 남동측 및 북동측으로 폭 약 6m와 약 3m의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역·상대보호구역·과밀억제권역 등에 해당하며, 토지의 공시지가는 1,291,000원/㎡입니다. 토지거래계약 허가구역 관련 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있어 현행 지정 여부는 별도 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다. 건물의 명칭은 집합건축물대장 및 외벽에 모두 '금강빌라'로 표기되어 있습니다.
- 환금성. 16세대 소규모 다세대주택이며 실거래의 최근 구간 표본은 1건에 그칩니다. 과거 거래가에서 큰 폭의 하락이 나타났으므로 실제 매수 수요와 재매각 가능 가격을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 공매·경매 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고와 법원경매의 현재 진행 상태를 확인하고, 매각 절차 충돌이나 변경 사항이 있는지 점검하세요.
- 조세·압류 확인. 의정부시·국가 압류와 관련된 체납채권, 배당 우선순위, 매수인에게 별도로 문제가 될 수 있는 항목을 확인하세요.
- 실제 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대·점유자·임대차계약·보증금과 명도 가능성을 확인하세요.
- 최신 시세 재점검. 마지막 확인 거래는 2025.08의 48,000,000원입니다. 하락 추세 -37.5%와 거래 표본 부족을 고려하여 새로운 거래와 실제 매물 호가를 확인하세요.
- 노후 건물 실사. 최상층의 누수, 옥상 방수, 배관, 공용부분 유지보수, 내부 수리 필요 여부를 점검하세요.
- 취득 부대비용. 취득세·등기비용·명도비용·미납 관리비 등을 낙찰가와 별도로 검토하여 총취득비용을 산정하세요.
- 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 감정평가서와 공매 진행 기록을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “가격은 매력적, 실행 위험은 별도 검증”
인천 금강빌라 301호는 감정가 73,000,000원에서 25,039,000원까지 내려온 물건입니다. 최신 확인 거래 48,000,000원과의 차이가 크고, 현재 알려진 등기상 권리는 매각으로 정리될 전망입니다. 이런 점만 보면 가격에 관심을 가질 만한 물건입니다.
그러나 최근 거래가격의 하락 추세는 -37.5%이고, 마지막 확인 거래도 2025.08입니다. 3회 유찰과 소규모 노후 빌라라는 특성을 생각하면 과거 시세가 곧바로 재매각 가격이 될 것이라고 기대하기 어렵습니다. 여기에 공매공고와 실제 임대관계에 관한 확인이 남아 있습니다.
결론은 '가격은 검토 대상, 입찰 판단은 조건부'입니다. 매수인 인수 0원이라는 추정만으로 안전성을 확정하지 말고, 공매 진행 상태·조세채권·점유관계·건물 상태를 먼저 확인해야 합니다. 이후 최근 시장에서 실제 매각 가능한 가격을 보수적으로 산정하고, 총취득비용까지 감안해 응찰 여부를 결정하는 접근이 적절합니다.
