35,770,000원
인천지방법원 2025타경512293. 인천 미추홀구 도화동 502-1, 집합건축물대장과 건물 외벽에 금강빌라로 표시된 다세대주택 비동 3층 301호입니다. 전용면적은 35.73㎡이고, 사용승인일은 1992.02.14입니다. 현재 소유자 장성진은 2014.10.30. 거래가액 70,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
권리의 출발점은 2014.06.02. 설정된 삼성화재해상보험주식회사의 근저당권입니다. 채권최고액은 46,800,000원이고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 등기된 의정부시 압류, 국 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 이 물건은 권리만 볼 수 없습니다. 등기부에는 2025.10.30. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 존재합니다. 법원경매와 공매의 진행 관계를 교차 확인해야 하며, 감정평가상 임대관계도 미상입니다. 확인된 임차인은 없지만 실제 점유관계가 확인될 경우에는 전입·보증금·확정일자와 대항력 여부를 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512293 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 도화동 502-1 비동 3층301호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 35.73㎡ · 지상 3층 / 지하 1층 건물 내 3층 301호 |
| 건물명 / 사용승인 | 금강빌라 · 1992.02.14 |
| 소유자 | 장성진 (2014.10.30. 거래가액 70,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 73,000,000원 / 35,770,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권 / 청구액 | 삼성화재해상보험주식회사 / 31,084,547원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 임대관계 | 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 구조
말소기준권리는 2014.06.02. 삼성화재해상보험주식회사 근저당권 (채권최고액 46,800,000원)입니다. 근저당 설정 당시 채무자는 하서현이었고, 2014.10.30. 계약인수로 채무자가 장성진으로 변경됐습니다. 2024.01.29. 의정부시 압류와 2024.12.05. 국 압류, 2025.09.15. 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후로 매각 시 소멸합니다.
② 시세 비교 — 싸지만, 시장 자체가 내려왔다
동일 면적대 최근 거래 8건의 전체 평균은 73,250,000원이지만 이 값에는 과거 88,000,000원·90,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 현재 가격 판단에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2025.08.의 48,000,000원 1건이고, 최근 가격 추세는 이전 구간 대비 -37.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 35.73㎡ | 2 | 48,000,000원 |
| 2024.03 | 35.73㎡ | 2 | 65,000,000원 |
| 2023.04 | 35.73㎡ | 1 | 78,000,000원 |
| 2023.03 | 35.73㎡ | 1 | 77,000,000원 |
| 2022.07 | 35.73㎡ | 1 | 75,000,000원 |
| 2022.05 | 35.48㎡ | -1 | 65,000,000원 |
| 2021.09 | 35.73㎡ | 2 | 90,000,000원 |
| 2021.07 | 35.73㎡ | 2 | 88,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 35.73㎡ | 1건 | 48,000,000원 |
현재 최저가 35,770,000원은 최근 12개월 평균 48,000,000원의 74.5%입니다. 인수액이 0원이므로 최저가에 낙찰된다고 가정한 실질취득도 35,770,000원으로 동일합니다. 따라서 최근 거래보다 낮은 가격대인 것은 맞습니다. 그러나 최근 추세가 -37.5%이고 최근 12개월 표본이 1건뿐이므로, 과거 전체 평균 73,250,000원을 근거로 가격 매력을 과대평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 35,770,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,043,860원 |
| 1. 근저당 · 삼성화재해상보험주식회사 | 46,800,000원 | 34,726,140원 |
| 채권최고액 기준 미배당 | 46,800,000원 | 12,073,860원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 35,770,000원 가정 시 집행비용 1,043,860원을 제외한 34,726,140원이 삼성화재해상보험주식회사 근저당에 배당되고, 채권최고액 기준 12,073,860원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 35,770,000원 | 34,726,140원 | 12,073,860원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 25,039,000원 | 24,188,298원 | 22,611,702원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 17,527,300원 | 16,811,809원 | 29,988,191원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도화초등학교 남동측 인근으로, 주변에 다세대주택·근린생활시설·근린공원이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장, 근거리에 1호선 도화역이 있어 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브위 기와지붕 지상 3층 / 지하 1층, 외벽 타일붙임 마감과 새시창호입니다. 위생·급배수·도시가스 설비가 있습니다.
- 도로. 남동측과 북동측으로 노폭 약 6미터 및 3미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·상대보호구역 등에 해당하며 공시지가는 1,291,000원/㎡입니다.
- 공부. 공부상 다세대주택이고 공부와의 차이는 없습니다. 집합건축물대장과 건물 외벽의 명칭은 금강빌라입니다.
- 규모. 금강빌라(502-1)는 16세대이며, 동일 면적대 거래자료는 8건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 판단. 전체 평균 73,250,000원보다 최신 거래 48,000,000원과 최근 12개월 평균 48,000,000원을 우선해서 보세요.
- 하락 추세 확인. 최근 가격 추세가 -37.5%입니다. 현재 최저가가 74.5% 수준이라는 이유만으로 추가 하락 가능성을 배제하면 안 됩니다.
- 점유·임차 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자가 있다면 전입·보증금·확정일자를 확인해 대항력 가능 여부를 재검토해야 합니다.
- 공매 진행 교차 확인. 2025.10.30. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있으므로 법원경매와 공매의 현재 진행관계를 확인하세요.
- 배당 한계 확인. 현재 최저가에서는 근저당 채권최고액 46,800,000원 전액을 충당하지 못하고 12,073,860원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “할인율은 충분하지만, 하락장 확인이 먼저”
이 물건은 감정가 73,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저가가 35,770,000원까지 내려왔습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원이고, 말소기준 이후 압류와 경매개시결정도 소멸하는 구조입니다. 가격만 보면 최근 12개월 실거래 48,000,000원의 74.5%라 분명 낮아졌습니다.
하지만 최근 거래 흐름은 -37.5%이고 최근 12개월 표본도 1건뿐입니다. 여기에 임대관계 미상, 공매공고 교차 확인, 16세대 소규모 다세대라는 요소가 겹칩니다. 따라서 결론은 권리는 비교적 단순하고 가격도 최근 거래 아래지만, 하락 추세와 점유·공매 절차를 확인한 뒤 접근해야 하는 물건입니다. 감정가 대비 49%라는 숫자보다 최근 거래 48,000,000원이 더 중요한 기준입니다.
