인천지방법원 2025타경512383. 인천 남동구 간석동 소재 삼성빌라(가) 3층 301호, 전용 38.61㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김선자이며 2021.07.26 거래가액 76,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 2024.03.18 등기된 한국토지주택공사 명의 주택임차권입니다. 보증금은 74,000,000원, 전입일은 2022.02.25, 확정일자는 2022.01.14로, 2025.09.16 강제경매개시결정보다 앞섭니다.
등기와 배당 계산만 보면 이 주택임차권은 선순위이고, 현재 최저매각가 35,770,000원으로 매각될 경우 집행비용 1,043,860원 뒤 임차보증금에 34,726,140원이 배당되어 39,273,860원이 미배당됩니다. 원칙대로라면 이 미배당액은 매수인 인수 위험으로 연결됩니다. 하지만 이 사건에는 매각물건명세서상 해당 임차권에 대해 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 따라서 본 분석에서는 그 임차권의 실질 인수액을 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512383 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 10-17 3층 301호 · 도로명 인천광역시 남동구 백범로281번길 35 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 38.61㎡ · 3층 건물 내 제3층 제301호 |
| 소유자 | 김선자 (2021.07.26 소유권이전 · 거래가액 76,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 73,000,000원 / 35,770,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 78,344,712원 |
| 매각기일 | 2026.09.18 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약서가 핵심
| 권리자 | 사용부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 제3층 제301호 38.61㎡ 전부 | 74,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 보증승계 | 실질 0원 |
전입 2022.02.25 · 확정일자 2022.01.14 · 임차권등기 2024.03.18. 배당표 룰상 현재 회차 미배당액은 39,273,860원이지만, 해당 임차권에 대한 말소동의 확약서 제출을 반영하면 실질 인수는 0원입니다.
② 시세 비교 — 숫자는 낮지만, 비교거래가 오래됐다
삼성빌라(가)는 총 8세대, 전용 38.61㎡ 물건입니다. 제공된 동일 면적 실거래는 2건이며, 최근12개월 평균 금액으로 집계된 값은 89,500,000원, 최신 거래는 2021.11 · 103,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근12개월 평균의 40.0%로 표시됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.11 | 38.61㎡ | 2 | 103,000,000원 |
| 2021.07 | 38.61㎡ | 3 | 76,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 38.61㎡ | 2건 | 89,500,000원 |
확약서를 반영한 현재 회차의 실질취득은 35,770,000원으로, 제공된 최근12개월 평균 89,500,000원 및 최신 거래 103,000,000원보다 낮습니다. 다만 최신 비교거래 자체가 2021.11이고 표본도 2건뿐입니다. 따라서 이 숫자만으로 현재 시장에서 “확실히 싸다”거나 “즉시 환금성이 충분하다”고 결론 내리기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 35,770,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,043,860원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 · 우선변제 | 74,000,000원 | 34,726,140원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 78,344,712원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 한국토지주택공사의 미배당 보증금은 39,273,860원입니다. 다만 매각물건명세서에 해당 임차권 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로 본 리포트의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다. 신청채권자 서울보증보험 주식회사의 청구액 78,344,712원은 이 가정에서 배당되지 않습니다.
④ 회차별 구조 — 유찰돼도 확약 전후의 해석이 다르다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 35,770,000원 | 39,273,860원 | 확약서 반영 시 실질 인수 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 25,039,000원 | 49,811,702원 | 확약서가 없다면 유찰만큼 인수 위험 증가 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 17,527,300원 | 57,188,191원 | 확약서가 없다면 최저가 하락이 실질취득 감소로 직결되지 않음 |
이 표가 보여주는 핵심은 분명합니다. 확약서가 없다면 최저가가 낮아질수록 선순위 임차권의 미배당액이 커지므로 “더 유찰되면 더 싸진다”는 해석이 성립하지 않습니다. 반대로 이 사건처럼 해당 임차권 말소동의 확약서가 제출된 경우에는 그 권리의 실질 인수를 0원으로 반영하므로, 현재 회차에서는 최저가 35,770,000원이 곧 실질취득의 핵심 금액이 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 다세대주택이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 내 제3층 제301호입니다.
- 입지. 상인천중학교 남측 인근에 위치하며 다세대주택 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재하는 기존주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 위치해 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측 및 남측으로 폭 약 6~10미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 설비. 위생 및 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적은 189.3㎡, 공시지가는 1,591,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함돼 있습니다.
- 물적 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없으나, 외벽 일부에 누수 흔적이 관찰됐습니다.
- 점유 참고. 감정평가 참고사항에는 상당기간 공실로 추정된다고 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 을구 8번 주택임차권에 대한 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서 대상·조건·말소 절차를 반드시 확인해야 합니다.
- 선순위 임차권. 확약이 적용되지 않을 경우 현재 회차 배당표상 미배당 39,273,860원이 매수인 인수 위험으로 되살아납니다.
- 가격 비교. 제공된 최신 실거래가 2021.11인 만큼 89,500,000원 평균과 103,000,000원 최신 거래만으로 현재 시세를 단정하지 마세요.
- 환금성. 총 8세대 소규모 다세대이고 제공 실거래가 2건뿐이므로 매도 시 거래기간과 수요층을 별도로 점검할 필요가 있습니다.
- 누수 흔적. 외벽 일부 누수 흔적이 기재돼 있으므로 내부 상태와 보수 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 공실 상태. 상당기간 공실로 추정된다는 감정 참고사항과 실제 현황이 일치하는지 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 확약서 원본을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — 이 물건은 ‘3,577만원짜리 빌라’가 아니라 ‘확약서를 사는 경매’다
표면만 보면 감정가 73,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가 35,770,000원까지 내려온 다세대입니다. 그러나 권리분석의 중심은 할인율이 아니라 보증금 74,000,000원의 선순위 주택임차권입니다. 현재 배당 계산은 39,273,860원의 미배당을 만들지만, 매각물건명세서에 해당 임차권에 대한 말소동의 확약서가 제출돼 있어 본 분석상 실질 인수는 0원입니다.
그렇다고 가격만 보고 높은 점수를 줄 물건도 아닙니다. 비교 실거래의 최신 시점이 2021.11이고, 총 8세대 다세대에 거래 표본은 2건뿐이며, 이미 2회 유찰됐고 외벽 누수 흔적도 관찰됐습니다. 따라서 결론은 “확약서가 확인되면 권리 리스크는 크게 낮아지지만, 오래된 시세와 낮은 환금성은 별도 검증이 필요한 물건”입니다. 이 사건의 입찰 여부는 최저가보다 먼저 확약서 원본과 실제 환금성을 확인한 뒤 판단하는 것이 맞습니다.
