인천지방법원 2025타경512383. 인천 남동구 간석동 삼성빌라(가) 3층 301호, 전용 38.61㎡의 다세대주택입니다. 소유자는 김선자이며 2021년 7월 26일 거래가 76,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 서울보증보험 주식회사의 신청으로 강제경매가 개시되었고, 3회 유찰 끝에 최저매각가가 감정가의 약 34.3%로 낮아졌습니다. 이처럼 최저가가 낮은 물건에서는 낙찰가격보다 낙찰 이후 승계할 권리가 무엇인지를 먼저 확인해야 합니다.

을구 8번에는 한국토지주택공사 명의의 주택임차권등기가 존재합니다. 2022년 전입·점유 및 확정일자 기록이 있고, 등기일은 2024년 3월 18일로, 2025년 9월 16일 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 배당 부족분의 매수인 인수가 문제됩니다. 그러나 매각물건명세서에는 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있어, 그 확약이 유효하게 이행되는 경우 해당 임차권의 실질 인수 부담은 해소되는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소동의 확약서가 관건

현재 소유권은 김선자에게 있으며, 과거 설정된 근저당권과 가압류·압류는 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 이번 경매에서 기준이 되는 권리는 2025.09.16 강제경매개시결정입니다. 그런데 이에 앞서 2024.03.18 한국토지주택공사 명의 주택임차권등기가 완료되어 있어 일반적인 매각소멸 권리와 구별하여 살펴봐야 합니다.

② 임차관계 — 실제 임차인과 보증기관을 구별

확인된 실제 임차인 0명 · 보증기관 관련 등기 1건. 한국토지주택공사는 보증기관으로 표시되어 있으므로 보증금 74,000,000원을 별도의 실제 임차인 보증금과 중복 계산하지 않습니다. 다만 실제 거주 임차인의 신원과 현재 임대관계가 확정된 것은 아닙니다. 감정평가에서는 상당기간 공실로 추정하였지만 공실 추정만으로 대항력 소멸이나 인도 완료를 단정할 수 없습니다.

룰상 미배당 인수액은 확약을 반영하지 않은 배당 시뮬레이션의 금액입니다. 확약에 의한 실질 인수 0원 판단은 해당 주택임차권의 말소에 한정됩니다. 별도 미상 임차인이 확인되면 그 권리는 독립적으로 분석해야 합니다.

③ 시세 비교 — 낮은 최저가만 보고 판단하면 안 된다

삼성빌라(가)의 확인된 동일 면적 실거래는 2021년 2건입니다. 거래 평균은 89,500,000원, 최저 거래는 76,000,000원, 최고 거래는 103,000,000원입니다. 그러나 거래 시점이 2021년으로 오래되었기 때문에 이 금액을 2026년 현재의 시세로 그대로 적용하기 어렵습니다.

최저매각가 25,039,000원은 과거 거래 평균의 28.0%입니다. 하지만 이 숫자는 임차권 인수 위험을 제외한 낙찰가격만의 비율입니다. 확약이 유효하지 않아 미배당 보증금을 인수한다면 총 실질취득 추정액은 다음과 같이 바뀝니다.

④ 예상배당표 (매각가 25,039,000원 가정 · 확약 미반영)

배당표는 집행비용과 한국토지주택공사 보증금의 우선변제를 가정한 수치입니다. 신청채권자 서울보증보험 주식회사의 예상배당은 0원이며, 청구액 78,344,712원이 미배당으로 남습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영하지 않았습니다. 말소동의 확약에 따른 인수 해소는 배당 부족분과 구별하여 판단해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수는 늘어난다

대항력 있는 임차보증금이 그대로 승계되는 경우에는 유찰에 따라 최저가가 떨어져도 미배당 인수가 커지므로 총 실질취득 부담이 크게 줄지 않습니다. 아래는 말소동의 확약을 반영하지 않은 배당 시나리오입니다.

현재 회차의 룰상 실질취득은 74,850,702원이고, 5회 유찰 시나리오에서도 74,620,844원입니다. 낙찰가만 낮아졌을 뿐 미배당 보증금이 늘어나는 구조이기 때문입니다. 확약이 적용되면 해당 인수액은 실질 0원이므로 각 회차의 낙찰대금이 취득대금의 기준으로 바뀝니다. 따라서 확약 이행 여부가 가격 평가의 전제조건입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 상인천중학교 남측 인근에 위치합니다. 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 기존 주택지대로, 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 위치합니다. 북측 및 남측으로 폭 약 6~10미터의 포장도로에 접합니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물의 3층입니다. 위생·급배수·도시가스·난방설비가 설치되어 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 관련 제한의 적용 여부는 입찰 시점의 규정을 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 외벽 일부에 누수 흔적이 관찰되었습니다. 내부 침수·결로·방수 상태와 필요한 보수 범위를 현장 확인해야 합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
• 환금성. 8세대의 소규모 다세대주택이며, 확인된 실거래는 2021년 2건입니다. 최근 거래 기반의 환금성 검증이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원문. 서울보증보험 주식회사의 확약이 을구 8번 한국토지주택공사 임차권등기의 말소에 유효하게 적용되는지, 말소 조건과 실제 이행 절차를 확인하세요.
• 대항력·실제 임차인 확인. 한국토지주택공사를 별도 실제 임차인으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 실제 임대차 당사자와 전입·점유 상태를 확인하고, 확약 밖에 남는 임차권이 있는지 조사하세요.
• 매수인 인수 비교. 확약 적용 시 해당 임차권 인수는 0원, 확약 미적용 시 현재 회차의 룰상 인수는 49,811,702원입니다. 두 경우를 혼동해서는 안 됩니다.
• 외벽 누수. 외벽 누수 흔적에 대한 보수 범위와 비용을 확인하고, 실제 입찰가 산정에 반영하세요.
• 현장 점유·명도. 상당기간 공실로 추정되지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유 여부와 명도 필요성을 직접 확인하세요.
• 2026년 시세 재확인. 2021년 거래 평균 89,500,000원만으로 현재 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 인근 유사 다세대주택의 최신 거래 및 실제 매도 가능 가격을 조사하세요.
• 관리비·세금·원본 대조. 미납 관리비와 배당 우선순위, 등기부, 매각물건명세서 및 현황조사를 다시 확인하세요.

맺으며 — “싼 낙찰가보다 확약의 실효성이 먼저다”

이 물건은 감정가 73,000,000원에서 최저매각가 25,039,000원까지 내려온 다세대주택입니다. 표면적인 할인율은 상당하지만, 등기부상 74,000,000원 주택임차권이 존재하므로 이를 무시하고 가격이 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.

말소동의 확약이 적용되지 않으면 현재 회차의 룰상 실질취득은 약 74,850,702원이며, 추가 유찰이 되더라도 보증금 인수가 늘어 총액이 크게 낮아지지 않습니다. 반면 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약이 유효하게 적용·이행되면 해당 임차권의 실질 인수 부담은 0원으로 해소됩니다.

다만 실제 임차관계가 불명확하고, 보증기관 등기명의와 확약 제출 주체가 다르며, 외벽 누수 흔적이 존재합니다. 확인 가능한 실거래 역시 2021년 2건에 그쳐 현재 시세의 확신도가 낮습니다. 확약서 원문과 인도 상태를 확인하기 전에는 입찰 판단을 보류하고, 해당 권리의 말소가 확실해진 뒤 수리비와 현재 시세를 반영해 접근하는 것이 적절합니다.