인천지방법원 2025타경512399. 인천광역시 남동구 구월동 에이스네스트빌 6층 621호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자 문중석은 2022년 2월 16일 거래가액 105,000,000원에 취득했고, 현재 경매의 말소기준권리는 2023년 8월 10일 주택도시보증공사 가압류입니다. 그 뒤 남동구 압류, 국 압류, 강제경매개시결정 및 2024년 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건의 핵심은 등기상 임차보증금 115,000,000원입니다. 한국토지주택공사 명의의 주택임차권은 전입 2022년 4월 4일, 확정일자 2022년 3월 24일로 말소기준권리보다 앞서 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 현재 최저가 49,490,000원 가정에서는 집행비용 1,290,820원을 뺀 48,199,180원만 배당돼 룰상 66,800,820원의 잔존보증금이 생깁니다. 그러나 이 사건에는 그 잔존채권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 취지의 확약이 있어 실질적인 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512399 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1139 에이스네스트빌 6층 621호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용 중 · 13층 건물 내 6층 621호 |
| 소유자 | 문중석 (2022.02.16. 거래가액 105,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 101,000,000원 / 49,490,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 125,794,242원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 등기 발급일 | 2026.08.14 |
① 권리 흐름 — 임차보증금은 크지만 확약이 결론을 바꾼다
말소기준은 2023년 8월 10일 주택도시보증공사 가압류 1,132,000,000원입니다. 2018년 동양생명보험 근저당 65,000,000원은 2022년 2월 16일 이미 말소됐습니다. 말소기준 이후의 남동구 압류, 국 압류, 한국토지주택공사 임차권등기, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차·보증금 권리 — 실제 임차인 0명, 보증금 승계신고 1건
| 명의 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 보증금 승계·보증 관련 신고 | 6층 621호 전부 주거(임차권등기) | 115,000,000원 | 2022.04.04 / 2022.03.24 | 대항력 有 우선변제 有 승계 확약 반영 실질 인수 0원 |
실제 임차인은 0명으로 집계합니다. 위 신고는 보증금 승계·보증 관련 권리로 분류돼 실제 임차인 숫자에 중복 합산하지 않습니다. 보증금 역시 다른 임차인의 보증금과 중복 합산하지 않습니다. 다만 등기상 주택임차권 자체는 존재하므로, 입찰 시에는 확약서 원문과 말소 동의 범위를 반드시 대조해야 합니다.
③ 배당과 실질취득 (매각가 49,490,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,290,820원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 115,000,000원 | 48,199,180원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,132,000,000원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 서울보증보험 주식회사 | 125,794,242원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차보증금 룰상 미배당액은 66,800,820원이지만, 잔존 반환채권 포기 및 임차권 말소 동의 확약을 반영하면 매수인 실질 인수는 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 최저매각가와 같은 49,490,000원으로 봅니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 룰상 잔존보증금은 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 가능액 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49,490,000원 | 66,800,820원 | 실질 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34,643,000원 | 81,380,574원 | 실질 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24,250,100원 | 91,586,402원 | 실질 0원 |
이 사건은 일반적인 대항력 인수형과 결론이 다릅니다. 통상 보증금이 낙찰가보다 크면 낙찰가가 내려갈수록 미배당액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 수렴합니다. 실제로 룰상 인수 가능액은 66,800,820원 → 81,380,574원 → 91,586,402원으로 증가합니다. 그러나 이 권리에 한해서는 확약이 적용되므로 실질 인수는 0원으로 계산합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시청 남측 인근으로, 주위에 아파트·주상용건물·근린생활시설·오피스텔·판매시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 인천 지하철 1·2호선 인천시청역이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 13층 건물로 사용승인일은 2018.02.07이며, 본건은 6층 621호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역(구월업무지구)이며, 토지는 평지의 상업기타 이용입니다.
- 도로. 북측 및 서측으로 광대로, 동측으로 소로와 접합니다.
- 공시지가. 3,310,000원/㎡.
- 위반·공부 차이. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. 오피스텔은 아파트와 다른 수요층을 형성하며 이 물건은 이미 2회 유찰됐습니다. 실거래 자료가 없어 현재 최저가의 시장 경쟁력은 별도 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 서울보증보험 주식회사의 잔존 임차보증금 반환채권 포기 및 을구 3번 임차권등기 말소 동의 범위가 본건 전체에 정확히 적용되는지 매각물건명세서 원문과 제출 확약서를 대조하세요.
- 확약 밖 권리 분리. 이번 실질 인수 0원 판단은 해당 임차보증금 권리에 대한 확약에만 적용됩니다. 별도의 미확인 점유·채권이 있다면 그 위험은 별개입니다.
- 실거래 확인. 감정가 대비 49%라는 숫자만 보고 가격 메리트를 판단하지 말고, 동일 건물·인근 오피스텔의 최근 거래가를 별도로 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 등기상 임차권은 확인되지만 실제 현황과 인도 가능 상태는 현장조사로 재확인해야 합니다.
- 세금·관리비. 남동구·국 압류가 존재했던 만큼 체납세액의 배당순위와 관리비 체납 여부를 매각 전 확인하세요.
- 오피스텔 용도 확인. 감정평가상 오피스텔 이용 중입니다. 실제 사용형태와 관련 세금·대출·전입 가능 여부는 입찰 목적에 맞춰 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 확약서 원본을 최종 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “보증금 1.15억”보다 중요한 것은 확약의 효력이다
표면만 보면 감정가 101,000,000원짜리 오피스텔에 115,000,000원의 대항력 있는 임차보증금이 걸려 있고, 현재 회차의 룰상 미배당액도 66,800,820원이라 전형적인 인수형처럼 보입니다. 하지만 이 사건은 서울보증보험 주식회사가 잔존 임차보증금 반환채권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약을 제출해 핵심 인수위험이 실질적으로 제거됐다는 점이 결정적입니다.
그렇다고 곧바로 ‘좋은 경매’가 되는 것은 아닙니다. 2회 유찰된 오피스텔이고, 최근 실거래 자료가 없어 현재 최저가 49,490,000원이 실제 시장가보다 싼지 판단할 근거가 부족합니다. 따라서 결론은 권리상 주된 인수는 확약으로 해소, 가격은 추가 검증 필요입니다. 이 물건의 승부처는 감정가 대비 할인율이 아니라 확약의 원문 효력과 실제 시장가격입니다.
