인천지방법원 2025타경512407. 대상은 대신아트빌라 7동 지하층 비03호, 면적 39.45㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 오원으로, 2016년 매매가 55,000,000원에 소유권을 취득했고 같은 날 주식회사한국스탠다드차타드은행 앞으로 채권최고액 42,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리이며, 이후 2025년 한국주택금융공사의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리 구조만 보면 단순합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 감정평가에서 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 등기상 인수권리가 없다는 점과 실제 현장 점유 상태 확인은 구분해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512407 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 연희동 732-12 대신아트빌라 7동 지하층 비03호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 39.45㎡ · 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 내 지하층 비03호 |
| 사용승인 | 2001.06.09 |
| 소유자 | 오원 · 2016.09.10 매매 · 거래가액 55,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 57,000,000원 / 27,930,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 28,868,064원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
핵심은 2016.10.11 주식회사한국스탠다드차타드은행 근저당권입니다. 채권최고액은 42,000,000원이고 이 권리가 말소기준이 됩니다. 2025.09.16 한국주택금융공사의 임의경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 현재 배당계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
② 시세 비교 — 숫자는 크게 낮지만, 지하층 보정이 필요하다
대신아트빌라7동의 거래 자료는 총 5건입니다. 전체 평균은 93,200,000원이지만 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 1건, 2025.03 거래가 85,000,000원이며 최신 거래도 같은 금액입니다. 현재 최저가 27,930,000원은 이 최근 시세의 32.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 39.42㎡ | 4 | 85,000,000원 |
| 2023.09 | 39.45㎡ | 2 | 85,000,000원 |
| 2022.01 | 37.77㎡ | 3 | 110,000,000원 |
| 2021.06 | 39.42㎡ | 2 | 95,000,000원 |
| 2021.06 | 39.42㎡ | 1 | 91,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 93,200,000원 |
최근 시세 숫자만 놓고 보면 최저가의 할인 폭은 큽니다. 전체 거래 평균 대비 비율도 30.0%, 최근 12개월 평균 대비는 32.9%입니다. 하지만 최근 거래 추세는 -10.8%로 하락 방향이고, 거래 사례는 1층부터 4층인 반면 대상은 지하층입니다. 따라서 “85,000,000원짜리를 27,930,000원에 산다”는 식으로 단순 비교하기보다 지하층이라는 개별 조건을 별도로 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 27,930,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 902,740원 |
| 1. 근저당 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 42,000,000원 | 27,027,260원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 27,930,000원 가정 시 근저당권 채권최고액 42,000,000원 중 27,027,260원이 배당되고 14,972,740원의 미배당이 발생합니다. 이 미배당액은 현재 분석상 매수인 인수액으로 넘어가지 않으며 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가지만 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 27,930,000원 | 27,027,260원 | 14,972,740원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 19,551,000원 | 18,799,082원 | 23,200,918원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 13,685,700원 | 13,039,357원 | 28,960,643원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천서곶초등학교 북측 인근으로, 다세대주택·아파트·근린생활시설·학교시설·인천아시아드주경기장 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 인천지하철1호선 아시아드경기장역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물, 사용승인일 2001.06.09이며 대상은 지하층 비03호입니다. 급·배수·위생·난방·도시가스 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 토지 서측 약 20미터, 남측 약 7미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 교육환경 보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 거래 표본. 15세대 규모이며 확인된 거래는 5건, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최근 거래 추세는 -10.8%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지하층 가격 보정. 최근 거래는 1층~4층 사례이고 대상은 지하층입니다. 최근 거래 85,000,000원을 그대로 기준가로 쓰지 말고 층 조건을 별도 점검해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래와 이전 거래의 추세가 -10.8%입니다. 전체 평균 93,200,000원보다 최근 85,000,000원을 우선해서 판단해야 합니다.
- 임대관계 확인. 현재 분석상 매수인 인수액은 0원이지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유·사용 상태를 확인해야 합니다.
- 배당 부족과 인수는 구분. 현재 회차 근저당 미배당은 14,972,740원이지만 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 회차 비교. 현재 최저가 27,930,000원, 3회 유찰 시 19,551,000원, 4회 유찰 시 13,685,700원으로 내려가며 각 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 싸지만 지하층 보정이 핵심”
이 물건의 장점은 분명합니다. 말소기준인 2016년 근저당 이후 권리는 매각으로 정리되고, 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 이미 2회 유찰돼 최저가는 27,930,000원, 최근 12개월 평균과 최신 거래 85,000,000원의 32.9%까지 내려왔습니다.
다만 대상은 지하층 다세대이고 최근 거래 추세는 -10.8%입니다. 최근 12개월 거래도 1건뿐이므로 숫자상 할인율만으로 수익성을 단정해서는 안 됩니다. 결론은 권리 구조는 양호하고 가격 수치는 매력적이지만, 지하층이라는 개별 조건과 실제 점유 상태를 확인한 뒤 접근할 물건입니다.
