인천지방법원 2025타경512599. 인천 미추홀구 주안동 월드맨션 2층 202호, 전용 39.91㎡ 다세대입니다. 현재 소유자는 김정애로 2016년 65,000,000원에 취득했습니다. 이번 경매의 말소기준은 2023년 1월 16일 서울보증보험주식회사 가압류 77,000,000원입니다. 그보다 앞선 2023년 1월 4일 한국토지주택공사 명의 주택임차권 76,000,000원이 존재해 등기 순위만 놓고 보면 매수인 인수 대상입니다.
다만 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 매각물건명세서상 한국토지주택공사 양수인 서울보증보험 주식회사가 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존 임차보증금 반환채권을 포기하고 을구 순위 9번 주택임차권등기 말소에 동의한다는 취지의 확약서를 제출했습니다. 따라서 정확도 규칙상 이 권리의 실질 인수액은 0원*으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512599 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 1217-14 월드맨션 2층202호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 미추홀구 인하로318번길 40-1 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 39.91㎡ · 2층 |
| 소유자 | 김정애 (2016.09.07 매매 · 거래가액 65,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 102,000,000원 / 49,980,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 96,743,317원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약으로 해소
말소기준보다 앞선 을구 9번 주택임차권은 임대차계약일 2018.10.29, 확정일자 2018.10.30, 주민등록일 2018.11.19, 점유개시일 2018.11.21로 기재돼 있습니다. 보증금은 76,000,000원이고 배당요구도 이뤄져 있어, 확약이 없다면 현재 회차에서는 배당 부족분 27,319,640원이 매수인에게 남는 구조입니다.
| 신고 주체 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 76,000,000원 | 있음 | 있음 | 보증기관 승계 |
한국토지주택공사는 보증기관 승계 신고로 분류되므로 실제 거주 임차인 수에 중복 합산하지 않습니다. 실제 임차인 0명, 보증기관 승계 신고 1건으로 봅니다.
② 시세 비교 — 싸지만 하락장이 더 중요하다
월드맨션(3동)은 총 11세대, 2000.12.26 준공된 소규모 다세대입니다. 거래자료 8건의 전체 평균은 80,550,000원이지만, 과거 고가 거래가 섞여 있으므로 가격 판단은 최근 12개월 거래를 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 39.91㎡ | 1 | 60,400,000원 |
| 2026.07 | 39.83㎡ | 3 | 74,000,000원 |
| 2024.04 | 43.09㎡ | 1 | 91,000,000원 |
| 2023.05 | 39.83㎡ | 4 | 86,000,000원 |
| 2022.08 | 39.83㎡ | 3 | 87,000,000원 |
| 2022.06 | 39.83㎡ | 4 | 64,000,000원 |
| 2022.04 | 39.91㎡ | 1 | 89,000,000원 |
| 2022.02 | 43.09㎡ | 1 | 93,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 67,200,000원 |
현재 최저가 49,980,000원은 최근 12개월 평균 67,200,000원의 74.4%입니다. 최신 거래 2026년 8월 60,400,000원과 비교해도 최저가는 낮습니다. 다만 최근 12개월 거래가 이전 거래 대비 -20.9% 하락해, 시장 방향 자체가 분명한 하락세라는 점을 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 49,980,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,299,640원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 76,000,000원 | 48,680,360원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 77,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 75,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 96,743,317원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 원자료상 현재 회차에서 한국토지주택공사 보증금의 미배당액은 27,319,640원입니다. 이는 확약을 반영하지 않은 권리 구조상 인수액입니다. 본 리포트의 실질 인수는 제출된 포기·말소 동의 확약을 반영해 0원*으로 판단합니다.
유찰별 인수 구조 — 확약 없이는 낙찰가가 내려가도 총부담이 줄지 않는다
| 회차 | 매각가 | 확약 전 인수액 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49,980,000원 | 27,319,640원 |
| 3회 유찰 시 | 34,986,000원 | 42,043,748원 |
| 4회 유찰 시 | 24,490,200원 | 52,350,624원 |
확약이 없다면 이 물건은 전형적인 대항력 인수형입니다. 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져 매수인의 총부담이 임차보증금 76,000,000원 수준에 묶입니다. 따라서 3회·4회 유찰 가격만 보고 “더 싸진다”고 평가하면 안 됩니다. 이 사건에서 낮은 최저가가 실제 가격 메리트가 되는 이유는 오직 잔존 반환채권 포기와 임차권등기 말소 확약이 유효하게 적용된다는 전제 때문입니다.
④ 입지·환금성 메모
- 용도. 다세대주택이며 대상 전용면적은 39.91㎡입니다.
- 규모. 월드맨션(3동) 총 11세대, 2000.12.26 준공입니다.
- 토지. 지목 대 · 토지면적 190.0㎡ · 평지 · 부정형 · 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 제3종일반주거지역과 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 1,196,000원/㎡입니다.
- 거래 흐름. 최근 12개월 평균 67,200,000원, 최신 거래 60,400,000원이며 최근 추세는 -20.9% 하락입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문. 잔존 임차보증금 반환채권 포기와 을구 9번 주택임차권등기 말소 동의의 범위·조건을 반드시 확인하세요.
- 확약 미적용 시. 현재 회차 배당 기준 미배당 27,319,640원이 인수 위험으로 남는 구조입니다.
- 보증기관 중복. 한국토지주택공사 신고는 보증기관 승계로 분류되므로 별도 실제 임차인으로 중복 합산하지 않습니다.
- 하락 추세. 최근 12개월 평균 67,200,000원만 보지 말고 최신 60,400,000원과 -20.9% 추세를 함께 보세요.
- 환금성. 총 11세대 소규모 다세대이고 이미 2회 유찰됐으므로 재매각 시 거래기간과 가격 탄력성을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·확약서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “싸진 이유”와 “싸게 살 수 있는 이유”는 다르다
현재 최저가는 49,980,000원으로 감정가 102,000,000원의 49%까지 내려왔고, 최근 12개월 평균 67,200,000원보다도 낮습니다. 표면 가격만 보면 분명 할인 구간입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 선순위 76,000,000원 주택임차권입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 총부담은 보증금 수준에 묶이는 구조입니다.
이번 사건은 서울보증보험 주식회사의 잔존 반환채권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약이 제출돼 있어 그 주된 인수 위험이 실질 0원*으로 해소됩니다. 그래서 현재 최저가가 비로소 의미를 가집니다. 다만 최근 거래 추세가 -20.9%로 하락 중이고, 11세대 소규모 다세대이며 이미 2회 유찰됐습니다. 결론은 “권리는 확약 확인 후 통과, 가격은 하락장 보정 후 접근”입니다.
