인천지방법원 2025타경512599. 인천 미추홀구 주안동 월드맨션 2층 202호, 전용 39.91㎡의 다세대주택입니다. 소유자 김정애 씨가 2016년 9월 7일 매매계약을 체결하고 같은 해 10월 19일 거래가 65,000,000원으로 소유권을 이전받은 물건입니다. 이후 한국토지주택공사 명의의 선순위 주택임차권등기가 설정됐고, 서울보증보험의 가압류와 강제경매가 뒤따랐습니다. 현재 경매가의 핵심은 낮은 낙찰가격 자체가 아니라 선순위 임차보증금의 인수 여부입니다.

말소기준권리는 2023년 1월 16일 서울보증보험주식회사의 77,000,000원 가압류입니다. 하지만 한국토지주택공사의 주택임차권등기는 2023년 1월 4일로 그보다 빠르고, 전입신고도 2018년 11월 19일에 마쳤습니다. 확약이 없다면 매각대금에서 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 남을 수 있는 구조입니다. 이 사건에는 바로 그 위험을 해소하는 취지의 확약서가 명세서에 명시돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심

등기상 과거 근저당권들은 이미 말소됐습니다. 현 경매의 말소기준인 2023.01.16 가압류 이후의 서울보증보험 추가 가압류, 인천광역시상수도사업본부 압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.

문제는 그보다 먼저 설정된 을구 9번 주택임차권입니다. 전입신고와 점유개시가 말소기준일보다 빠르고, 확정일자까지 갖추고 있어 대항력 및 우선변제권이 인정되는 권리입니다. 원칙적으로 보증금 전액을 배당받지 못하면 잔액이 매수인에게 인수될 수 있습니다.

선순위 임차권 · 보증기관 승계 분석

임차권등기의 권리자는 한국토지주택공사이며, 명세서에는 한국토지주택공사 양수인 서울보증보험 주식회사의 확약서가 명시돼 있습니다. 보증기관 명의의 권리신고는 실제 거주 임차인을 추가로 한 명 더 계산하거나 동일 보증금을 중복 합산하는 대상이 아닙니다. 별도로 확인된 실제 거주 임차인 신고는 0명이고, 보증기관 관련 임차권은 1건으로 구분합니다.

② 시세 비교 — 확약이 유효해야 3,498만원의 가격 의미가 생긴다

가격 판단의 기준은 감정가 대비 할인율이 아니라 최근 거래가격과 실질취득액의 비교입니다. 월드맨션(3동)의 39.91㎡ 및 유사 면적 거래기록을 보면, 과거에는 8,000만~9,000만원대의 거래도 있었지만 최근에는 거래가격이 낮아졌습니다.

특히 최근 12개월 평균은 67,200,000원(2건), 최신 거래는 2026년 8월 60,400,000원입니다. 전체 8건 평균인 80,550,000원에는 과거 높은 가격의 거래들이 포함되어 있어 현재 가격 메리트의 주된 판단 기준으로 사용하기 어렵습니다.

확약이 유효한 경우, 최저가 기준 실질취득액은 34,986,000원입니다. 최근 12개월 평균 67,200,000원보다 32,214,000원 낮고, 최신 거래 60,400,000원보다도 25,414,000원 낮습니다. 각각 최근 평균의 52.1%, 최신 거래의 약 57.9% 수준입니다.

반면 확약을 적용할 수 없다면 실질취득액은 77,029,748원으로 높아집니다. 이 금액은 최근 12개월 평균 67,200,000원과 최신 거래 60,400,000원을 모두 웃돕니다. 이때는 감정가 대비 할인율을 근거로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 34,986,000원 가정)

예상 집행비용 1,029,748원을 공제한 배당가능액 33,956,252원이 선순위 임차보증금에 배당되는 가정입니다. 일반 채권자 청구액 합계 248,743,317원은 전액 미배당으로 표시되지만, 해당 채권들이 곧바로 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다. 동일 채권의 중복 청구 여부 및 당해세·최우선변제 등 실제 배당순위는 별도 확인이 필요합니다.

④ 회차별 실질취득 — 확약이 없다면 가격을 내려도 위험은 남는다

이 물건은 선순위 임차보증금이 최저매각가를 크게 웃돕니다. 따라서 확약을 적용할 수 없는 경우, 낙찰가격이 내려갈수록 배당되지 못하는 보증금이 늘어납니다. 매수인의 실질취득액은 낙찰가격만큼 내려가지 않고 보증금 76,000,000원 부근에 묶이는 구조입니다.

각 회차의 인수액은 해당 매각가격에서 예상한 미배당 보증금이며, 확약이 없는 경우의 총액은 매각가격과 미배당 보증금의 합계입니다. 확약이 유효한 경우에는 해당 보증금 잔액을 실질 인수하지 않는 것으로 계산했습니다. 취득세·등기비용·명도비용 등 별도 비용은 제외했습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (건물 및 토지 현황 기준)

• 주택 유형. 인천 미추홀구 주안동 소재 다세대주택으로, 월드맨션(3동) 11세대 규모입니다. 준공일은 2000.12.26이며, 경매 대상은 전용 39.91㎡의 2층 202호입니다.
• 토지 현황. 지목은 대, 토지이용상황은 다세대입니다. 토지면적 190.0㎡, 평지·부정형이고 도로접면은 세로한면(가)입니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역이며, 과밀억제권역·상대보호구역·가축사육제한구역에 포함됩니다. 제3종일반주거지역 및 도로와 접합니다.
• 토지거래 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 표시가 있습니다. 실제 취득에 적용되는 허가·신고 요건과 경매 취득 관련 절차는 관할기관에 확인해야 합니다.
• 공시지가. ㎡당 1,196,000원으로 표시됩니다. 이는 개별 호수의 실거래 시세나 낙찰 적정가격을 직접 의미하지는 않습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없지만, 실제 내부 상태·누수·설비 노후도 등은 입찰 전 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 11세대 규모의 소규모 다세대주택으로 거래 표본이 제한적입니다. 최근 12개월 거래는 2건이며, 가격 추세는 -20.9%입니다. 재매각가격과 매각 소요기간을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인 — 최우선. 서울보증보험이 제출한 잔존 보증금 반환채권 포기 및 을구 9번 임차권등기 말소 동의 확약서의 원본·조건·효력·적용범위를 확인해야 합니다. 이 확인 여부에 따라 실질취득액 판단이 달라집니다.
• 선순위 임차권 말소. 한국토지주택공사 명의 임차권등기가 실제 매각 후 말소될 수 있는지, 양수인 확약과 권리이전 관계가 일치하는지 확인해야 합니다.
• 별도 점유자 확인. 보증기관 명의 임차권 신고와 별개로 현재 누가 점유하고 있는지 확인해야 합니다. 확약 밖에 별도의 대항력 있는 임차인이 존재한다면 그 보증금 인수위험은 따로 남습니다.
• 입찰가격의 기준. 확약이 유효하면 현재 실질취득액은 34,986,000원으로 최근 12개월 평균 67,200,000원보다 낮습니다. 확약을 적용할 수 없다면 총액 77,029,748원으로 최근 시세 이상이므로 가격 판단을 전면 재검토해야 합니다.
• 하락장 보정. 실거래 가격 추세가 -20.9%이고 최신 거래는 60,400,000원입니다. 과거 전체 평균 80,550,000원을 현재 매각 가능가격으로 단정해서는 안 됩니다.
• 명도·인도. 현재 점유 현황, 실제 거주자, 인도 가능 여부와 명도비용을 확인해야 합니다. 임차권등기 말소 동의가 곧바로 물리적 인도 완료를 뜻하지는 않습니다.
• 미납 관리비·공과금. 공용부분 관리비, 수도요금 등 체납 현황과 매수인 부담 가능성을 관리주체 및 관련 기관에 확인해야 합니다. 수도사업본부 압류는 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 표시돼 있지만 별도 정산 문제까지 자동으로 해소된다고 단정할 수 없습니다.
• 토지거래허가구역. 토지이용계획상 허가구역에 포함되므로 실제 적용되는 취득 절차와 제한 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
• 현장 및 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임차권등기명령 관련 서류 및 확약서 원본을 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가가 아니라 확약의 효력을 사는 경매”

인천 주안동 월드맨션 202호는 감정가 102,000,000원에서 최저가 34,986,000원까지 떨어진 3회 유찰 물건입니다. 그런데 그보다 중요한 것은 76,000,000원의 선순위 임차보증금입니다.

확약이 없다면 최저가로 낙찰받아도 미배당 보증금까지 포함한 실질취득액이 77,029,748원으로 올라갑니다. 이는 최근 12개월 평균 67,200,000원과 최신 거래 60,400,000원보다 비싸며, 경매가격의 외형적 할인은 상당 부분 무의미해집니다.

반면 이 사건은 양수인 서울보증보험이 잔존 보증금 반환채권을 포기하고 해당 임차권등기의 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 확약이 유효하게 적용된다면 매수인 실질 인수액은 0원이고, 현재 최저가 기준 실질취득액은 34,986,000원입니다. 그 경우 최근 시세와 비교한 가격 차이는 분명합니다.

그럼에도 최근 거래가격 -20.9% 하락, 11세대 규모의 낮은 환금성, 3회 유찰 이력을 감안하면 가격 차이만으로 높은 평가를 내리기는 어렵습니다. 실제 점유관계와 확약의 유효성, 임차권등기 말소 가능성을 확인하지 않고 응찰하는 것은 적절하지 않습니다.

결론은 조건부 검토입니다. 확약서의 법적 효력과 적용범위가 확인되고 별도 인수 임차권이 없다면, 최근 실거래 대비 낮은 실질취득액을 근거로 입찰을 검토할 수 있습니다. 반대로 확약의 적용이 불확실하다면 선순위 보증금 인수로 인해 최근 시세 이상의 취득이 될 수 있으므로 보수적으로 접근해야 합니다. 권리 해소 가능성은 긍정적이지만, 서류 검증과 환금성 위험을 반영한 종합 판단은 C등급입니다.