인천지방법원 2025타경512621. 부평동 승림아파트10차 2동 204호입니다. 현재 소유자는 서미영이며 2020년 12월 23일 거래가액 126,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 겉으로 가장 눈에 띄는 숫자는 2회 유찰된 최저매각가 59,780,000원이지만, 이 사건의 승부처는 최저가가 아닙니다. 임차인 강승민은 말소기준보다 앞선 2022년 11월 3일 주민등록·점유를 갖추고, 2022년 10월 12일 확정일자까지 받아 대항력과 우선변제권을 함께 가진 임차인입니다.
강승민의 보증금은 126,000,000원이고, 현재 회차 매각가에서는 집행비용 1,476,040원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 58,303,960원이 배당됩니다. 그 결과 남는 67,696,040원은 매수인이 인수합니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 59,780,000원 + 67,696,040원 = 127,476,040원입니다. 낙찰가가 내려가면 임차인의 미배당 잔액이 그만큼 늘어나는 구조라, 추가 유찰이 곧바로 실질 매입가 하락으로 이어지지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512621 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 116-25 승림아파트10차 2동 2층204호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 부흥로365번길 17-8 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 2층 204호 · 38.11㎡ 전부 · 아파트로 이용 중 |
| 건물 | 2002.11.05 사용승인 · 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 서미영 (2020.12.23 소유권이전 · 거래가액 126,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 122,000,000원 / 59,780,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 137,466,856원 |
| 매각기일 | 2026.09.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
제공된 말소기준은 2023.05.10 갑구 8번 주택도시보증공사 가압류 342,000,000원입니다. 이후의 국 압류, 임차권등기, 강제경매개시결정은 등기 자체로는 매각에 따라 소멸합니다. 그러나 강승민은 그보다 앞선 2022.11.03 전입·점유를 갖춰 대항력이 있고, 임차권등기가 매각으로 지워지더라도 배당받지 못한 보증금 잔액에 대한 매수인 인수 문제는 그대로 남습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강승민 | 2022.11.03 · 2층 204호 38.11㎡ 전부 | 2022.10.12 | 126,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 잔액 인수 |
| 신진경 | 2025.08.28 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
② 가격 구조 — 49% 최저가가 실질 매입가를 뜻하지 않는다
현재 최저매각가는 59,780,000원으로 감정가 122,000,000원의 49%까지 내려왔습니다. 하지만 강승민의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에, 배당되지 못한 보증금이 매수인에게 넘어옵니다. 현재 회차에서는 인수액이 67,696,040원이고, 실질취득은 127,476,040원입니다. 이는 감정가 122,000,000원보다도 높은 수준입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 59,780,000원 | 67,696,040원 | 127,476,040원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 41,846,000원 | 85,307,228원 | 127,153,228원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 29,292,200원 | 97,635,060원 | 126,927,260원 |
회차가 내려가면서 낙찰가는 59,780,000원 → 41,846,000원 → 29,292,200원으로 크게 떨어지지만, 인수액은 67,696,040원 → 85,307,228원 → 97,635,060원으로 반대로 증가합니다. 결과적으로 실질취득은 127,476,040원 · 127,153,228원 · 126,927,260원으로 거의 고정됩니다. 이 사건에서는 “더 유찰되면 더 싸진다”는 일반적인 경매 공식이 작동하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 59,780,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,476,040원 |
| 1. 임차인 강승민 보증금 | 126,000,000원 | 58,303,960원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 342,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 137,466,856원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금에서 집행비용 1,476,040원을 제외한 58,303,960원이 강승민에게 배당되고, 보증금 부족분 67,696,040원은 매수인 인수로 남습니다. 주택도시보증공사와 한국주택금융공사에는 예상배당이 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부평동 ‘부흥오거리’ 북동측 인근. 다세대주택·연립주택·오피스텔·주상복합건물·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2002.11.05 사용승인된 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물이며, 대상은 2층 204호입니다.
- 설비. 위생설비·상하수도설비·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역입니다.
- 토지거래허가 기록. 외국인 등 주택용도 취득 관련 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 현장확인. 감정 당시 거주인 등 이해관계인이 부재해 내부구조와 임대 여부는 직접 확인하지 못했고, 공부와 인근 유사물건을 참고해 평가했습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 실질취득액으로 계산. 현재 회차 59,780,000원에 입찰해도 인수 67,696,040원이 붙어 총 127,476,040원이 됩니다.
- 강승민 배당액 확인. 보증금 126,000,000원이 전액 배당되지 않으면 그 부족분은 매수인이 인수합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 3회 유찰 시 인수 85,307,228원, 4회 유찰 시 97,635,060원으로 증가합니다.
- 신진경 점유관계 확인. 2025.08.28 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 현황과 계약관계를 재확인해야 합니다.
- 명도 대상 구분. 임차권등기된 강승민과 현황조사상 신진경의 실제 점유 상태를 매각기일 전에 확인해야 합니다.
- 세금·비용 확인. 국 압류가 등재돼 있으며 실제 배당에서는 세금과 집행비용 등에 따라 임차인 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당 관련 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “최저가 49%”보다 “보증금 1.26억”을 먼저 봐야 한다
이 물건의 핵심은 명확합니다. 2회 유찰로 최저가는 59,780,000원까지 내려왔지만, 대항력 있는 강승민의 보증금은 126,000,000원입니다. 현재 회차에서 그중 58,303,960원만 배당되고 67,696,040원이 매수인에게 넘어옵니다. 따라서 실질취득은 127,476,040원이고, 3회·4회 유찰 시에도 각각 127,153,228원, 126,927,260원으로 거의 줄지 않습니다.
낙찰가는 싸 보이지만 실질취득은 싸지 않습니다. 후순위 권리 소멸만 확인하고 최저가에 시선을 빼앗기면 이 사건의 구조를 거꾸로 보게 됩니다. 이 물건은 “얼마에 낙찰받느냐”보다 “배당 후 얼마를 추가로 인수하느냐”가 먼저인 경매입니다.
