인천지방법원 2025타경512621. 인천 부평구 부평동 승림아파트10차 제2동 제2층 제204호, 전유면적 38.11㎡의 아파트입니다. 현재 소유자는 서미영이며, 한국주택금융공사가 강제경매를 신청했습니다. 표면적인 가격만 보면 감정가 122,000,000원에서 41,846,000원으로 낮아진 물건이지만, 등기와 임차관계를 연결하면 전혀 다른 모습이 드러납니다.
핵심은 2023.05.10. 주택도시보증공사 가압류보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인 강승민입니다. 강승민은 2022.11.03. 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2022.10.12.입니다. 임차권등기는 2024.11.14. 이루어졌지만, 후순위 임차권등기라는 이유만으로 기존 대항력이 사라지는 것은 아닙니다. 매각물건명세서 역시 보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512621 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 116-25 승림아파트10차 제2동 제2층 제204호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 부흥로365번길 17-8 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전유면적 38.11㎡ · 5층 건물 중 2층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 · 2002.11.05. 사용승인 |
| 소유자 | 서미영 (2020.12.23. 소유권이전 · 거래가액 126,000,000원) |
| 감정가 | 122,000,000원 |
| 최저매각가 | 41,846,000원 (3회 유찰 · 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 한국주택금융공사 / 137,466,856원 |
| 말소기준권리 | 2023.05.10. 갑구 8번 · 주택도시보증공사 가압류 342,000,000원 |
| 선순위 임차보증금 | 강승민 126,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.02. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인
등기상 말소기준권리는 2023.05.10. 주택도시보증공사의 가압류입니다. 그 이후 등기된 금천세무서의 압류와 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 종전 우리은행 근저당권 72,000,000원은 2008.04.10. 이미 말소되었습니다.
다만 강승민의 전입일 2022.11.03.은 말소기준보다 앞섭니다. 임차권등기의 접수일만 보고 후순위라고 판단해서는 안 됩니다. 해당 임차권등기는 경매에 따른 말소 대상이더라도, 전액 배당받지 못한 보증금의 반환 부담은 매수인에게 남습니다. 이는 매각물건명세서에 명시된 인수권리입니다.
② 임차인 분석 — 선순위 보증금과 별도 전입자
| 성명 | 전입일 / 확정일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강승민 | 2022.11.03. 2022.10.12. |
126,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 잔액 인수 85,307,228원 |
| 신진경 | 2025.08.28. 확정일자 미상 |
미상 | 전입 기준 후순위 | 확인 필요 | 점유관계 확인 |
강승민. 2022.10.10. 임대차계약, 2022.10.12. 확정일자, 2022.11.03. 전입 및 점유개시, 보증금 126,000,000원입니다. 2024.11.14. 을구 3번으로 임차권등기가 접수되었고 배당요구도 확인됩니다. 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 것으로 기재된 임차인이며, 현재 예상배당액은 40,692,772원입니다. 따라서 미배당액 85,307,228원을 매수인이 인수하게 됩니다.
신진경. 2025.08.28. 전입한 별도 인물입니다. 기재된 전입일은 2023.05.10. 말소기준 이후이므로 그 전입일만을 기준으로는 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다. 다만 보증금·확정일자와 구체적인 점유관계는 확인되지 않았습니다. 선행 점유관계나 임차관계의 변동 여부까지 확인하여 대항력 및 명도 문제를 최종 판단해야 합니다. 강승민의 보증금과 합산할 금액을 임의로 설정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 41,846,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,153,228원 |
| 1. 임차인 · 강승민 | 126,000,000원 | 40,692,772원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 342,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매 · 한국주택금융공사 | 137,466,856원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 강승민 미배당 보증금 | 126,000,000원 | 85,307,228원 인수 |
현재 최저가 기준의 추정 배당입니다. 집행비용 1,153,228원을 제외한 40,692,772원이 강승민에게 배당되는 구조이며, 나머지 채권자에게는 배당이 발생하지 않습니다. 국세 압류가 확인되므로 당해세·우선 징수될 세금 등에 따라 실제 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다. 채권자의 미배당액 전부가 매수인 인수액이 되는 것은 아닙니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 총액은 거의 그대로
이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조입니다. 따라서 낙찰가가 내려가면 임차인 배당액도 감소하고, 매수인이 떠안는 보증금 잔액은 반대로 증가합니다.
≈ 보증금 126,000,000원 + 배당에서 우선 공제되는 비용
| 구분 | 낙찰가 가정 | 보증금 인수 | 실질취득 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 41,846,000원 | 85,307,228원 | 127,153,228원 |
| 4회 유찰 | 29,292,200원 | 97,635,060원 | 126,927,260원 |
| 5회 유찰 | 20,504,540원 | 106,264,542원 | 126,769,082원 |
현재 회차에서 최저가는 41,846,000원이지만 실질취득 부담은 127,153,228원입니다. 4회 유찰 시 최저가는 29,292,200원으로 낮아져도 보증금 인수가 97,635,060원으로 늘어 실질취득 부담은 126,927,260원입니다. 5회 유찰 시에도 같은 원리로 126,769,082원 수준입니다.
세 시나리오의 실질취득 부담이 보증금 126,000,000원 부근에 모이는 이유는 배당에서 변제되지 않은 보증금이 매수인에게 승계되기 때문입니다. 보증금보다 총액이 조금 더 큰 부분은 매각대금에서 우선 공제되는 집행비용 등 배당계산상 비용의 영향입니다.
⑤ 가격·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
이 물건의 감정가는 122,000,000원입니다. 현재 실질취득 부담 127,153,228원은 감정가보다 5,153,228원 높습니다. 감정가 자체가 현재 실거래 시세를 보장하는 것은 아니므로, 감정가 초과 여부만으로 시장가격을 단정할 수는 없습니다. 다만 실제 매수 부담을 최저가 41,846,000원으로만 표시하는 것은 분명히 잘못된 판단입니다.
최근 실거래 시세와의 직접 비교는 별도의 거래 확인이 필요합니다. 특히 소형 아파트는 거래 표본과 개별 호실 상태에 따라 가격 차이가 생길 수 있으므로, 실질취득 부담 약 1.27억원을 기준으로 매매 가능한 가격을 확인해야 합니다.
- 입지. 부평동 부흥오거리 북동측 인근으로, 다세대주택·연립주택·오피스텔·주상복합건물·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 건물. 2002.11.05. 사용승인을 받은 철근콘크리트조 5층 건물의 2층 아파트입니다. 외벽은 드라이비트 마감 등으로 기재되어 있습니다.
- 내부 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재로 내부구조와 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 공부와 유사 물건의 평가전례를 참고한 평가이므로 실제 내부 상태에 따른 비용 변동 가능성이 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구· 가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역으로 기재되어 있습니다. 외국인 등의 주택 취득 관련 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재되어 있어, 입찰 시 적용되는 규제는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 소형 아파트이지만 감정평가 당시 내부 확인이 이루어지지 않았고, 선순위 임차보증금 인수와 별도 전입자 확인 문제가 있습니다. 향후 매도 가능가격뿐 아니라 명도와 자금 부담을 함께 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 강승민 보증금 인수 확인. 매각물건명세서에 선순위 임차권의 미배당 잔액 인수가 명시되어 있습니다. 배당 결과와 보증금 반환 범위를 낙찰 전에 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준 가격 계산. 현재 최저가 41,846,000원에 예상 인수액 85,307,228원을 더한 127,153,228원을 기본 취득 부담으로 검토해야 합니다. 취득세·명도비·수리비 등은 별도로 고려해야 합니다.
- 신진경의 임차·점유관계. 2025.08.28. 전입자 신진경의 보증금, 확정일자, 점유 원인과 강승민과의 관계를 확인하세요. 제시 전입일은 말소기준 이후이지만 실제 권리·점유관계는 명확히 해두어야 합니다.
- 국세 압류 및 배당 순위. 금천세무서장의 2024.01.17. 압류가 있습니다. 법정기일·당해세 등 실제 조세채권의 우선순위를 확인하고, 배당액 변경이 선순위 임차인의 미배당 보증금에 미칠 영향을 검토하세요.
- 경매 신청채권자 배당. 한국주택금융공사의 청구액은 137,466,856원이나, 현재 추정 배당에서는 배당액이 0원입니다. 선순위 임차인에게 배당재원이 우선 배분되는 구조를 확인해야 합니다.
- 현장·명도·관리비. 감정평가 당시 내부 확인이 이루어지지 않았습니다. 실제 점유자, 내부 수리 상태, 공용부분 관리비 체납 여부 등을 확인하세요.
- 원본 서류 및 매각기일. 2026.11.02. 매각기일의 진행 여부와 최신 매각물건명세서·등기사항증명서·현황조사서· 배당요구 및 임차관계 자료를 대조하세요.
맺으며 — “최저가 4,184만원”이 아니라 “실질취득 약 1.27억”
이 사건의 숫자는 처음 보면 매력적입니다. 감정가 122,000,000원, 최저가 41,846,000원, 3회 유찰로 감정가의 34.3%까지 하락한 아파트입니다. 그러나 권리분석의 결론은 그 숫자와 정반대입니다.
강승민의 보증금 126,000,000원이 실질취득 부담의 하한을 사실상 결정합니다. 현재 예상배당에서는 보증금 중 85,307,228원이 매수인에게 승계되어 총 127,153,228원이 필요합니다. 추가 유찰 시에도 총 부담은 보증금 수준에 머무릅니다.
여기에 신진경의 점유관계 확인, 국세 압류에 따른 배당 변동 가능성, 내부 미확인 상태와 3회 유찰 이력이 겹칩니다. 최근 실거래가격에 근거한 가격 메리트도 확인되지 않았습니다. 저렴한 경매물건이라고 평가하기 어렵고, 인수조건과 실제 시장가격이 명확해지기 전까지 입찰 보류가 합리적입니다.
핵심은 유찰 횟수가 아니라 인수할 보증금입니다. 입찰가가 낮아질수록 더 싸게 사는 경매가 아니라, 낮아진 입찰가만큼 보증금 인수액이 커지는 경매입니다. 이 물건의 가격은 최저가가 아니라 실질취득 부담을 기준으로 판단해야 합니다.
