인천지방법원 2025타경512656. 인천 미추홀구 용현동 정석빌라(가동) 3층 302호, 전유면적 39.59㎡의 다세대주택입니다. 1994년 사용승인을 받은 4층 건물에 위치하고, 전체 단지는 12세대입니다. 현재 소유자는 박기수 씨로, 2021년 4월 14일 거래가 80,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 농업회사법인주식회사신우에프에스의 근저당권과 주택임차권등기, 가압류·압류 등이 얽혔고, 서울보증보험 주식회사의 청구액 103,929,862원에 따른 강제경매가 진행되고 있습니다.
핵심은 낙찰가가 감정가의 34.3%라는 사실이 아닙니다. 낙찰자가 어떤 채무를 실제로 승계하는가입니다. 등기된 임차권은 전입일이 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있지만, 매각물건명세서에 기재된 확약으로 잔존 보증금 반환채권 인수 문제가 해소되는 구조입니다. 이 사정을 놓치고 단순히 80,000,000원을 인수액으로 합산하거나, 반대로 확약 확인 없이 인수위험이 원래 없었다고 판단해서도 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512656 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 81-9, 3층 302호 도로명: 인천광역시 미추홀구 한나루로463번길 112 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 전유 39.59㎡ · 철근콘크리트조 4층 건물 중 3층 |
| 단지 / 사용승인 | 정석빌라(가동) · 12세대 · 1994.08.03 |
| 소유자 | 박기수 (2021.04.14 소유권이전 · 거래가 80,000,000원) |
| 감정가 | 92,000,000원 |
| 최저매각가 | 31,556,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 서울보증보험 주식회사 / 103,929,862원 |
| 말소기준권리 | 2021.06.16 · 을구 9번 · 농업회사법인주식회사신우에프에스 근저당권 · 채권최고액 150,000,000원 |
| 임차권 | 한국토지주택공사 명의 주택임차권등기 · 보증금 80,000,000원 · 양수인 서울보증보험 주식회사 확약서 제출 |
| 매수인 실질 인수 | 0원 (해당 임차권 확약 반영) |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 대항력과 확약서의 관계
말소기준권리는 2021년 6월 16일 설정된 을구 9번 근저당권입니다. 채권최고액은 150,000,000원이며 공동담보가 설정돼 있습니다. 이후 등기된 주택임차권, 주택도시보증공사의 가압류, 미추홀구 및 국민건강보험공단의 압류, 현재 경매개시결정등기는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
그러나 한국토지주택공사 명의 임차권은 단순히 등기 순위가 말소기준보다 늦다는 이유로 인수 문제가 사라지지 않습니다. 주민등록일자와 점유개시일자가 2020.10.12로 말소기준권리 설정일보다 빠르고, 확정일자도 2020.09.17이기 때문입니다. 따라서 대항력 있는 임차권으로서 배당 부족분의 인수 가능성을 먼저 살펴야 합니다.
임차권 분석 — 80,000,000원의 인수위험을 해소하는 확약
| 임차권자 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 보증기관 명의 임차권등기 |
80,000,000원 | 2020.10.12 2020.09.17 |
있음 | 있음 | 실질 0원 확약 적용 |
한국토지주택공사는 보증기관 명의의 등기권리자로, 별도의 실제 거주 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 확인된 별도 일반 임차인은 0명이며, 현장조사에서는 이해관계인 부재로 실제 점유 및 구체적인 임대차관계가 확인되지 않았습니다.
② 시세 비교 — 숫자는 매력적이지만 하락 추세를 보자
정석빌라(가동)의 거래 집계상 전체 평균은 110,500,000원, 최근 12개월로 분류된 집계 평균은 105,000,000원입니다. 전체 평균에는 과거 고가 거래가 포함돼 있으므로 가격 판단에서는 최근 구간 평균과 추세를 우선적으로 고려해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.02 | 39.59㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 2022.08 | 37.6㎡ | 1 | 65,000,000원 |
| 2022.05 | 39.59㎡ | 3 | 105,000,000원 |
| 2022.05 | 39.59㎡ | 4 | 130,000,000원 |
| 2021.10 | 39.59㎡ | 4 | 123,000,000원 |
| 2021.07 | 39.59㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 6건 | 110,500,000원 |
| 최근 12개월 집계 평균 | — | 4건 | 105,000,000원 |
확약으로 임차보증금 인수를 0원으로 반영하면 현재 최저가 기준 실질취득액은 31,556,000원입니다. 이는 최근 12개월 집계 평균 105,000,000원의 30.1%, 전체 실거래 평균 110,500,000원의 28.6% 수준입니다. 확약을 반영한 가격과 과거 실거래 집계값 사이에는 큰 차이가 있습니다.
동일 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.3회이며, 본건은 이미 3회 유찰됐습니다. 소규모 다세대주택은 거래량과 매수층이 제한될 수 있으므로, 오래된 실거래가만 기준으로 감정가 대비 할인율을 높게 평가하는 것은 위험합니다. 가격상 잠재 여력과 실제 환금성은 구분해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 31,556,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 968,008원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 우선변제 | 80,000,000원 | 30,587,992원 |
| 2. 신우에프에스 근저당권 | 150,000,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 가압류 | 192,000,000원 | 0원 |
| 4. 서울보증보험 신청채권 | 103,929,862원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 약 3.1%를 반영한 추정 배당입니다. 매각대금 전액이 집행비용과 선순위 임차보증금 배당에 사용되는 구조로, 후순위 일반채권자의 예상배당은 0원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 미반영됐으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
유찰 회차별 인수 시나리오
입찰가격이 내려갈수록 배당표상 임차보증금 부족액이 늘어나지만, 양수인의 확약이 적용되는 해당 임차권의 실질 인수액은 모든 회차에서 0원으로 판단합니다. 아래 부족분은 확약을 반영하기 전의 형식상 금액입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 서류상 보증금 부족분 | 확약 반영 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 (3회 유찰) | 31,556,000원 | 49,412,008원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 22,089,200원 | 58,708,406원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 15,462,439원 | 65,215,885원 | 0원 |
각 회차의 부족분과 최저매각가는 해당 회차의 추정 배당 결과입니다. 확약은 한국토지주택공사에서 양수된 임차권에 적용되며, 별도로 확인되는 인수 대상 권리에는 적용되지 않습니다. 취득세·명도비용·미납 관리비 등 부대비용은 실질취득액에 포함하지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 용현동 정석항공과학고등학교 동측 인근입니다. 다세대주택, 단독주택, 학교시설 및 각종 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근 인하로 노변에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 대체로 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 3층 302호입니다. 기본적인 위생·급배수시설, 도시가스시설 및 난방설비가 갖춰져 있으며 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감입니다.
- 도로·토지. 남서측 약 6m 내외의 포장도로인 한나루로463번길에 접하고 있습니다. 토지면적은 331.7㎡, 용도지역은 제2종일반주거지역입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 상대보호구역, 가축사육제한구역 등의 지정 내역이 있습니다. 외국인 등에 관한 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있으므로 입찰 시점의 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 별도로 보고되지 않았습니다. 다만 실제 내부 상태 및 수리 필요성은 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 12세대 소규모 빌라로 대단지 아파트와 같은 거래 유동성을 기대하기 어렵습니다. 1994년 사용승인 건물이며 실거래 표본이 오래되고 가격 하락 추세가 확인돼 보수적인 매각가 설정이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 서울보증보험 주식회사가 제출한 잔존 임차보증금 반환채권 포기 및 을구 10번 임차권등기 말소 동의 확약서의 적용 범위와 매각조건을 법원 원본으로 확인하세요.
- 등기 순위와 대항력 구분. 임차권등기는 2022.08.01이지만 전입과 점유개시일은 2020.10.12입니다. 대항력이 있는 권리라는 점과 확약으로 실질 인수가 해소된다는 점을 별도로 확인해야 합니다.
- 추가 점유자 조사. 현장조사에서 구체적인 임대차관계가 확인되지 않았습니다. 확약 대상 외 임차인이나 점유자가 존재하는지, 명도에 어떤 문제가 있는지 확인하세요.
- 공동담보 및 후순위 권리. 을구 9번 근저당권은 다른 부동산과 공동담보 관계입니다. 매각에 따른 말소 여부와 실제 배당관계는 최종 등기 및 매각조건으로 대조하세요.
- 현재 시세 재확인. 최신 확인 거래가 2023.02이고 가격 추세는 -13.6%입니다. 과거 평균 105,000,000원을 현재 매도가로 전제하지 말고 주변 실매물 및 최근 거래를 확인하세요.
- 명도·관리비·수리비. 실제 점유상태, 공용부분 관리비 체납, 건물 노후에 따른 수리비용과 매각까지의 보유비용을 별도로 산정하세요.
- 매각조건·기일 재확인. 매각기일 2026.11.02 기준으로 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서 및 기일 변경 여부를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “8,000만원 인수”가 아니라 “확약이 있는 저가 다세대”
이 물건은 표면적인 등기부만 보면 선순위 대항력 임차권 때문에 접근하기 어려운 경매처럼 보입니다. 실제로 보증금은 80,000,000원이고 현재 회차의 예상 미배당액은 49,412,008원입니다. 하지만 양수인 서울보증보험 주식회사가 잔존 반환채권 포기와 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했으므로, 해당 임차권에 관해 매수인이 실질적으로 인수할 금액은 0원으로 판단합니다.
그 결과 최저가 31,556,000원은 과거 실거래 집계 평균 105,000,000원의 30.1%라는 낮은 수준으로 비교할 수 있습니다. 다만 이는 과거 거래와의 비교이지 현재 시장가치가 확인됐다는 뜻은 아닙니다. -13.6%의 하락 추세와 3회 유찰, 12세대 소규모 다세대주택의 제한적인 환금성, 실제 점유상태 미확인이 함께 존재합니다.
결론은 권리상 주된 인수 문제는 확약으로 해소됐지만, 가격과 환금성은 보수적으로 검토해야 한다는 것입니다. 확약서 원본과 현장 점유관계를 확인하고 현재 실거래 및 매수 수요를 검증한다면, 낮은 실질취득액을 활용할 여지가 있습니다. 반대로 확약의 효력이나 추가 점유관계를 확인하지 못하거나 과거 실거래 평균을 현재 매도가로 그대로 적용한다면, 3회 유찰된 낮은 가격도 안전한 투자를 보장하지 않습니다.
