인천지방법원 2025타경512656. 인천 미추홀구 용현동 정석빌라(가동) 3층 302호, 전용 39.59㎡ 다세대주택입니다. 소유자 박기수는 2021년 4월 14일 거래가 80,000,000원에 소유권을 취득했고, 말소기준권리는 같은 해 6월 16일 설정된 농업회사법인주식회사신우에프에스의 채권최고액 150,000,000원 근저당권입니다.
이 사건이 단순하지 않은 이유는 말소기준보다 앞선 임차관계입니다. 한국토지주택공사 명의 주택임차권은 임대차계약일 2020년 9월 16일, 확정일자 2020년 9월 17일, 주민등록·점유개시일 2020년 10월 12일로 말소기준권리보다 빠릅니다. 따라서 원칙적으로 대항력과 우선변제권이 있는 구조입니다. 다만 이 권리에는 경매 결과를 바꾸는 확약이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512656 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 81-9 3층 302호 · 한나루로463번길 112 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 39.59㎡ · 철근콘크리트조 4층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 박기수 (2021.04.14. 거래가 80,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 92,000,000원 / 45,080,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 103,929,862원 |
| 말소기준권리 | 2021.06.16. 농업회사법인주식회사신우에프에스 근저당권 · 채권최고액 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 확약이 핵심
임차관계의 시간순서가 핵심입니다. 전입·점유개시일 2020.10.12는 말소기준 근저당 2021.06.16보다 앞서므로 해당 임차권은 대항력을 갖습니다. 확정일자도 2020.09.17이고 배당요구가 확인돼 우선변제권도 행사하는 구조입니다. 실제 예상배당에서도 매각대금에서 집행비용을 뺀 43,868,560원이 먼저 임차보증금에 배당되고, 부족분 36,131,440원이 원칙상 매수인 인수액으로 계산됩니다.
② 임차권 분석 — 실제 임차인 0명, 보증기관 관련 권리 1건
한국토지주택공사는 보증기관 관련 권리신고로 분류되므로 실제 점유 임차인 숫자에 중복 합산하지 않습니다. 따라서 실제 임차인 0명으로 집계하되, 등기된 보증금 권리 자체는 권리분석 대상으로 별도 표시합니다.
| 명의 | 성격 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 주거 · 임차권등기 · 보증기관 관련 권리 | 80,000,000원 | 대항력 有 전입·점유 2020.10.12 | 우선변제 확정일자 2020.09.17 · 배당요구 | 승계 확약 서울보증보험 양수 · 실질 인수 0원 |
원칙상 미배당 잔존보증금 36,131,440원은 매수인 인수 계산 대상이지만, 해당 임차권 양수인의 잔존채권 포기·말소동의 확약으로 실질 인수는 0원으로 반영했습니다. 다른 별도 점유·임차인이 확인될 경우에는 이 확약과 별개로 다시 판단해야 합니다.
③ 시세 비교 — 낮은 가격은 맞지만, 거래시점과 하락 추세를 같이 봐야 한다
정석빌라(가동)의 제공된 거래자료에서 최근 12개월 평균은 105,000,000원, 최신 거래는 2023년 2월 120,000,000원입니다. 확약을 반영한 현재 실질취득액은 최저가와 같은 45,080,000원으로, 최근 12개월 평균의 42.9% 수준입니다. 전체 거래 평균 110,500,000원보다도 낮지만, 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.02 | 39.59㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 2022.08 | 37.6㎡ | 1 | 65,000,000원 |
| 2022.05 | 39.59㎡ | 3 | 105,000,000원 |
| 2022.05 | 39.59㎡ | 4 | 130,000,000원 |
| 2021.10 | 39.59㎡ | 4 | 123,000,000원 |
| 2021.07 | 39.59㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 105,000,000원 |
가격만 놓고 보면 실질취득액 45,080,000원은 제공된 최근 12개월 평균 105,000,000원과 최신 거래 120,000,000원을 크게 밑돕니다. 다만 시장 추세는 -13.6%로 최근 구간이 이전 구간보다 하락했고, 최신 거래 자체도 2023.02입니다. 따라서 “42.9%이니 무조건 싸다”가 아니라, 오래된 거래표본과 하락 추세를 감안해 현재 환금가를 다시 검증해야 하는 가격입니다.
④ 예상배당표 (매각가 45,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,211,440원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금(우선변제) | 80,000,000원 | 43,868,560원 |
| 2. 근저당 · 농업회사법인주식회사신우에프에스 | 150,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 192,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 103,929,862원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체로는 임차보증금 부족분 36,131,440원이 발생합니다. 그러나 해당 임차권 양수인의 잔존 반환채권 포기 및 말소동의 확약 때문에 이 부족분은 매수인의 실질 인수액에 반영하지 않았습니다.
⑤ 회차별 구조 — 확약이 없다면 인수는 늘어나지만, 확약 반영 시 실질취득은 낙찰가
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 45,080,000원 | 36,131,440원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 31,555,999원 | 49,412,009원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 22,089,199원 | 58,708,407원 | 0원 |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 커지는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건은 해당 임차권 양수인이 잔존채권을 포기하고 말소에 동의했으므로, 그 임차권에 한해서는 낙찰가 하락이 그대로 실질취득가 하락으로 연결됩니다. 단, 이 논리는 확약 밖 별도 임차인이 없다는 전제에서만 성립합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 이용상태는 다세대주택입니다. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 3층 302호이며 사용승인일은 1994.08.03입니다.
- 입지. 정석항공과학고등학교 동측 인근으로, 다세대주택·단독주택·학교시설·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근 인하로 변에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 대체로 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 6미터 내외의 한나루로463번길 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역 등에 포함됩니다. 감정자료에는 외국인 등에 한한 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 331.7㎡, 지목 대, 평지·세로장방형이며 공시지가는 1,478,000원/㎡입니다.
- 물적 상태. 공부와 별 차이 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 12세대의 소규모 다세대이고 최신 거래가 2023.02에 그치는 점, 최근 거래 추세가 -13.6%인 점은 재매각 시 보수적으로 볼 요소입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 서울보증보험 주식회사의 잔존 임차보증금 반환채권 포기와 을구 10번 임차권등기 말소동의의 범위·조건을 매각물건명세서 원문에서 다시 확인해야 합니다.
- 별도 점유 확인. 현장조사상 자세한 임대차관계가 미상입니다. 실제 점유자와 전입세대 열람 결과를 확약 대상 권리와 대조해야 합니다.
- 보증기관 중복합산 금지. 한국토지주택공사 명의 권리는 보증기관 관련 권리로 분리해 보며, 이를 별도의 실제 임차인 보증금으로 한 번 더 합산하지 않습니다.
- 시세 기준은 최근 자료 우선. 전체 평균 110,500,000원보다 최근 12개월 평균 105,000,000원과 최신 거래 120,000,000원을 우선 보되, 최근 가격추세 -13.6%와 거래 공백을 함께 반영해야 합니다.
- 유찰을 환금성 신호로 보기. 현재 2회 유찰, 제공된 단지 경매 통계 평균 1.5회 유찰·매각률 0.0%입니다. 낮은 가격과 낮은 환금성을 동시에 평가해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권 확약서와 실거래 원자료를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 확약의 범위다
표면만 보면 감정가 92,000,000원에서 45,080,000원까지 내려온 2회 유찰 다세대입니다. 더 중요한 것은 80,000,000원 선순위 임차보증금입니다. 이 보증금은 원칙적으로 현 회차에서 36,131,440원의 인수액을 만들지만, 양수인 서울보증보험 주식회사가 잔존 반환채권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약을 제출해 주된 인수위험은 실질 0원으로 해소됩니다.
그래서 가격은 분명 눈에 띕니다. 실질취득 45,080,000원은 최근 12개월 평균 105,000,000원의 42.9%입니다. 다만 최신 거래는 2023.02이고 최근 가격추세는 -13.6%, 건물은 1994년 사용승인·12세대 소규모 다세대이며 현장 임대차관계도 미상입니다. 결론은 “확약이 확인되고 별도 점유자가 없으면 가격 매력은 크지만, 점유·환금성 확인 전에는 안전형으로 볼 수 없다”입니다.
