인천지방법원 2025타경512785. 인천 서구 검암동 스페이스빌 3층 302호, 전용면적 기준 35.79㎡의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 선순위 전세권입니다. 김태기 명의 전세권은 2021.12.15. 등기됐고 전세금은 122,000,000원입니다. 제공된 말소기준권리 판정은 2022.02.24. 인천세무서 압류이므로, 그보다 앞선 전세권은 매각으로 없어지지 않고 매수인에게 인수되는 권리로 표시돼 있습니다.

현황조사상 김태기도 2021.12.15. 전입한 임차인으로 확인되고 대항력이 있는 것으로 조사됐습니다. 임차보증금 자체는 별도로 확인되지 않았지만, 같은 사람 명의로 같은 날짜에 전세금 122,000,000원의 전세권이 등기돼 있습니다. 따라서 이 사건은 최저가 60,270,000원만 놓고 “시세보다 싸다”고 평가하면 안 됩니다. 낙찰가가 내려갈수록 전세권 미배당액이 커져, 실질취득 부담은 전세금 122,000,000원 부근에서 거의 고정되는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 살아남는다

가장 중요한 순서는 단순합니다. 2021.12.15. 김태기 전세권이 먼저이고, 말소기준으로 계산된 2022.02.24. 국세 압류가 뒤입니다. 따라서 전세권은 말소기준권리 이전 권리로 매수인에게 대항할 수 있습니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 인천광역시 서구 압류, 현재 강제경매개시결정, 광주광역시 남구 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.

② 임차인·전세권 — 실제 임차인 1명

김태기는 보증기관의 대위·승계 신고자가 아니라 조사상 실제 임차인 1명입니다. 다만 등기부상 전세권자이면서 현재 경매의 채권자 이름과도 동일합니다. 제공된 주의사항에도 “등기부상 권리자/채무자와 동일하여 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성”이 표시돼 있으므로, 실제 계약관계와 점유관계는 원본 서류로 반드시 재확인해야 합니다. 이 의심만으로 전세권 인수를 배제해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 최저가 62.8%가 아니라 실질취득가를 봐야 한다

스페이스빌(635-7)의 확인된 실거래는 3건이고, 대상 면적 35.79㎡와 정확히 일치하는 거래표본은 확인되지 않았습니다. 따라서 표본 자체는 좁게 보되, 가격 판단에서는 최근 거래와 하락 추세를 우선해야 합니다.

최저가 60,270,000원만 보면 최근 12개월 평균 96,000,000원의 62.8%이므로 매우 싸 보입니다. 그러나 이것은 잘못된 비교 기준입니다. 현재 예상배당에서 선순위 전세권 미배당액 63,214,860원을 매수인이 부담한다고 보면 실질취득 부담은 123,484,860원입니다. 이는 최근 12개월 평균 및 최신 거래 96,000,000원의 약 128.6%에 해당합니다.

게다가 최근 시세 추세는 이전 거래 대비 -24.7%입니다. 전체 3건 평균 117,000,000원만 보면 과거 125,000,000원·130,000,000원 거래가 섞여 가격이 높아집니다. 최근 거래 96,000,000원과 하락 추세를 우선하면, 이 사건은 “49% 할인된 저가 물건”이 아니라 “실질취득가가 최근 거래보다 높은 선순위 인수형 물건”으로 보는 편이 맞습니다.

④ 예상배당표 (매각가 60,270,000원 가정)

현재 배당 가정에서 전세권은 58,785,140원만 배당돼 전세금 122,000,000원 중 63,214,860원이 남습니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 선순위로 공제되면 전세권 배당액이 더 줄 수 있으므로 실제 인수 부담은 이 계산보다 커질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서인천고등학교 북측 인근. 다세대주택·연립주택·학교시설·소규모 근린생활시설이 혼재하며 주거환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 동측 인근에 인천도시철도 2호선 검바위역이 위치해 대중교통 여건은 양호한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물 내 3층 302호. 사용승인일은 2010.12.02이며 기본 위생·급배수·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 북측 약 12미터, 남측 약 8미터 내외 포장도로에 접하고 차량 진출입은 북측 도로를 이용합니다.
• 토지·규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(검암1구획정리)이며 공시지가는 1,331,000원/㎡입니다. 공부와 별 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 15세대의 소규모 다세대주택이고 확인된 실거래가 3건으로 많지 않습니다. 최근 시세 추세도 -24.7%여서 매도가격과 환금성을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최저가 착시 금지. 60,270,000원이 최근 시세의 62.8%라는 수치만으로 싸다고 판단하지 마세요. 실질취득 부담은 현재 가정 약 123,484,860원입니다.
• 전세권 원본 확인. 2021.12.15. 설정된 김태기 전세권 122,000,000원의 존속, 배당 후 미배당액, 매수인 인수범위를 매각물건명세서와 등기부 원본으로 확인해야 합니다.
• 임차관계 확인. 현황조사 당시 이해관계인 부재로 자세한 임대차관계가 확인되지 않았습니다. 실제 점유자와 계약관계를 현장·문건으로 대조하세요.
• 동일인 관계 확인. 김태기가 임차인·전세권자·경매 채권자로 겹칩니다. 가장임차인 가능성 또는 관계인 여부를 확인하되, 확인 전에는 인수권리를 임의로 제외하지 마세요.
• 국세·지방세 확인. 압류 3건이 있어 당해세 여부에 따라 선순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
• 시세 표본 주의. 대상 35.79㎡와 정확히 일치하는 거래표본이 확인되지 않았고 거래 수도 3건뿐입니다. 최신 거래 96,000,000원과 -24.7% 하락 추세를 보수적으로 적용하세요.

맺으며 — “49% 할인”이 아니라 “1.22억 전세권 인수형”

이 사건은 겉보기 숫자와 실제 부담이 크게 다릅니다. 감정가 123,000,000원이 두 차례 유찰돼 최저가 60,270,000원까지 내려왔지만, 말소기준권리보다 앞선 전세권 122,000,000원이 살아남습니다. 현재 매각가 기준 전세권 배당은 58,785,140원에 그쳐 63,214,860원이 미배당되고, 이를 낙찰가와 합친 실질취득 부담은 약 123,484,860원입니다.

최근 12개월 평균과 최신 거래가 96,000,000원이고 최근 시세 추세도 -24.7%인 점까지 고려하면, 실질취득가는 최근 시세보다 높은 수준입니다. 이후 회차에서 최저가가 더 내려가도 전세권 미배당액이 늘기 때문에 총부담은 전세금 122,000,000원 부근에서 크게 떨어지지 않습니다. 여기에 국세·지방세 우선공제 가능성과 동일인 관계 확인까지 필요합니다. 최저가는 싸지만 실질가격은 싸지 않다. 이 사건의 결론입니다.