인천지방법원 2025타경512785. 인천 서구 검암동 스페이스빌 3층 302호, 전용 35.79㎡의 다세대주택입니다. 최저매각가만 보면 감정가의 약 34.3%입니다. 하지만 이 물건의 가장 중요한 숫자는 42,189,000원이 아닙니다. 등기부에 남아 있는 122,000,000원의 선순위 전세권입니다.

전세권자 김태기는 2021년 12월 15일 전세권을 설정했습니다. 말소기준인 2022년 2월 24일 국세 압류보다 앞섭니다. 김태기는 같은 날 전입신고한 임차인으로도 조사되며, 현재 강제경매 신청채권자와도 동일인입니다. 전세권·임차권·경매채권의 관계를 구분하지 않으면 인수위험을 빠뜨리거나 반대로 채권액을 중복 계산하기 쉽습니다.

더 중요한 것은 가격 비교 기준입니다. 거래자료상 최신 거래는 2024년 7월의 96,000,000원이고, 최근 거래군의 가격 추세는 -24.7%입니다. 그런데 전세권 미배당액 인수를 반영한 실질취득 추정액은 그 거래가격을 상당히 웃돕니다. 세 번 유찰됐다는 사실만으로 저가 낙찰 기회라고 판단하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전세권

과거 해남군수산업협동조합 근저당권(채권최고액 111,800,000원)은 2015년 6월 5일 해지로 말소됐습니다. 2024년 4월 9일 김태기의 강제경매개시결정도 2025년 9월 8일 취하되어 말소됐습니다. 현재 사건은 2025년 9월 29일 개시된 별도의 강제경매입니다.

말소기준 이후의 주택도시보증공사 가압류 (청구금액 3,597,500,000원), 지방세 압류, 현재 경매개시결정 등은 원칙적으로 매각에 따른 등기 말소 대상입니다. 다만 국세·지방세 압류 관련 세금의 배당순위와 당해세 여부는 별도로 확인해야 합니다. 등기 말소와 세금채권의 배당 문제는 동일하지 않습니다.

② 임차인 분석 — 대항력과 전세권을 함께 봐야 한다

실제 임차인으로 조사된 사람은 김태기 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 가압류 채권자로 등재되어 있으며, 임차인 보증금의 대위·승계 신고자로 확인된 것은 아닙니다. 전세권자·임차인·신청채권자가 모두 김태기라는 이유로 122,000,000원의 채권을 각각 별도 보증금처럼 합산해서는 안 됩니다.

전세금 122,000,000원은 등기된 전세권의 금액입니다. 임대차계약상 보증금이 별도로 확인된 것은 아니므로 두 금액을 독립된 채권으로 합산하지 않습니다. 확정일자와 임대차 우선변제권은 미확인 상태입니다.

③ 실질취득 계산 — 최저가가 떨어져도 부담은 남는다

현재 최저가 42,189,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 추정액은 1,159,402원이고, 전세권자 김태기에게 예상되는 배당금은 41,029,598원입니다. 전세금 122,000,000원 중 배당으로 회수하지 못하는 금액은 80,970,402원입니다.

이 구조에서는 낙찰가가 내려가면 전세권자에게 돌아가는 배당액도 감소하고, 그만큼 미회수 전세금이 늘어날 수 있습니다. 따라서 낙찰가가 내려간 만큼 실질취득비용이 줄어드는 것이 아닙니다. 배당 집행비용을 제외한 원금 기준으로는 실질 부담이 전세금 122,000,000원 부근에 고정되는 형태입니다.

④ 예상배당표 (매각가 42,189,000원 가정)

예상배당은 집행비용을 우선 차감한 단순 추정입니다. 당해세·최우선변제 및 실제 배당순위 변동은 미반영되어 있습니다. 김태기의 전세권 금액과 경매 신청채권액은 중복되는 권리관계일 수 있어 별도 독립 보증금으로 합산하지 않습니다. 후순위 채권자의 미배당채권 전액이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.

⑤ 회차별 시뮬레이션 — 유찰이 해법인가?

현재 3회 유찰 상태에서 추가 유찰을 가정하더라도 전세금 미회수액 인수위험은 오히려 커집니다. 각 회차의 예상배당액을 기준으로 낙찰가 + 전세금 미배당액을 비교하면 다음과 같습니다.

각 회차의 실질취득액은 전세금 122,000,000원에서 예상배당액을 차감한 나머지를 매수인이 부담한다는 가정으로 산출했습니다. 실제 인수액은 전세권 소멸, 임대차 보증금, 배당순위와 법원의 매각조건 확인에 따라 달라질 수 있습니다.

⑥ 시세 비교 — 최근 거래와 하락 추세를 우선

스페이스빌(635-7)의 거래표본은 총 3건입니다. 대상 물건은 전용 35.79㎡이고, 확인된 거래는 각각 30.6㎡, 42.86㎡, 40.14㎡로 대상과 면적이 정확히 일치하는 거래가 없습니다. 따라서 시세는 참고가격으로 해석해야 합니다.

전체 거래 평균은 117,000,000원이지만 여기에는 2021년과 2022년의 높은 가격대 거래가 포함되어 있습니다. 이 평균을 현재 시세로 곧바로 적용하면 가격 수준을 과대평가할 수 있습니다.

최근 거래 기준으로 집계된 평균가격은 96,000,000원(표본 1건)이고, 가장 마지막 거래 역시 2024.07, 96,000,000원입니다. 다만 2026년 10월 기준으로 해당 거래는 이미 2년 이상 지난 사례이므로, 이를 실제 최근 12개월 이내의 거래라고 해석할 수는 없습니다. 거래가격의 최신성과 표본 부족이 동시에 존재합니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 서구 검암동 서인천고등학교 북측 인근입니다. 다세대주택·연립주택·학교시설 및 소규모 근린생활시설이 혼재하는 주거지역으로 주변 환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 동측 인근에 인천도시철도 2호선 검바위역이 있어 대중교통 여건은 양호한 편입니다.
• 건축·설비. 2010.12.02 사용승인된 4층 철근콘크리트 건물입니다. 위생·급배수, 도시가스 및 난방설비를 갖추고 있습니다. 공부와 실제 이용상태 간 별다른 차이는 보고되지 않았습니다.
• 도로. 북측 약 12m, 남측 약 8m 내외 포장도로에 접하며 차량 진출입은 북측 도로를 통해 가능합니다.
• 토지·규제. 제1종일반주거지역·검암1구획정리 지구단위계획구역에 해당합니다. 과밀억제권역 및 교육환경 보호 관련 제한이 있으며 개별공시지가 자료는 1,331,000원/㎡입니다. 토지거래허가 관련 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있어 현행 지정 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 15세대 소규모 다세대주택이며 거래표본은 3건입니다. 대상과 정확히 일치하는 면적의 거래가 없고 마지막 거래가 2024년 7월이므로 매각가격 산정과 향후 재매각에 불확실성이 있습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다. 다만 실제 내부 상태와 수선비용은 현장 확인이 필요합니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 선순위 전세권 인수 여부. 2021.12.15 설정된 을구 3번 전세권과 2022.02.24 말소기준 압류의 선후관계를 확인하고, 매각물건명세서의 인수 문구를 원본으로 재확인하세요.
• 배당요구와 전세권 말소. 김태기의 2025.09.26 배당요구가 선순위 전세권의 매각 소멸에 미치는 효력을 확인하세요. 전세권 소멸과 별개로 임대차 대항력에 따른 보증금 반환의무가 남는지도 검토해야 합니다.
• 임대차계약서·보증금 원본. 실제 임대차 보증금은 미상입니다. 등기 전세금 122,000,000원과 임대차 보증금의 동일성, 계약갱신, 지급내역, 확정일자를 반드시 확인하세요.
• 현재 점유 및 명도. 전입신고는 확인되지만 현장조사에서 상세 임대차관계는 확인되지 않았습니다. 현재 점유자, 주택 인도 상태, 점유의 계속 여부와 명도 가능성을 확인하세요.
• 동일 채권자 관계. 전세권자·임차인·강제경매 신청채권자가 동일인입니다. 전세금과 신청채권을 중복된 채권으로 계산하지 않도록 집행권원과 채권원인을 대조하세요.
• 국세·지방세 체납. 국세 및 지방세 압류가 존재합니다. 당해세·법정기일·배당순위에 따라 실제 배당금과 잔여 인수위험이 달라질 수 있으므로 세금 관련 서류를 확인하세요.
• 최저가가 아닌 실질취득 기준. 현재 회차의 보수적 실질취득 추정은 123,159,402원입니다. 추가 유찰 가정에서도 122,000,000원 부근에 머무르는 구조이므로 최저가 할인율을 가격 메리트로 사용하지 마세요.
• 거래사례의 면적·시점. 최신 거래는 2024.07, 전용 30.6㎡입니다. 대상은 35.79㎡이므로 동일 면적의 추가 거래, 현장 상태와 감정평가의 적정성을 확인해야 합니다.
• 관리비·취득 부대비용. 체납 관리비 중 승계 대상이 되는 부분, 취득세, 등기비용, 수선비 및 명도 관련 비용을 별도 자금계획에 반영하세요.
• 원본 최종 대조. 2026.11.02 매각기일 이전에 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 및 문건접수 내역을 대조하세요.

맺으며 — “4,218만원에 낙찰받아도 4,218만원짜리가 아니다”

스페이스빌 302호의 위험은 복잡한 등기 자체보다 매각대금과 실질취득가격을 혼동하는 데 있습니다. 최저가는 42,189,000원으로 감정가 대비 크게 낮아졌지만, 선순위 전세권의 미회수 전세금을 매수인이 부담하는 경우 실질취득은 123,159,402원까지 올라갑니다.

전세권자 김태기가 배당요구를 한 사실과 매각물건명세서가 인수 전세권을 명시한 사실은 함께 검토해야 할 핵심 쟁점입니다. 전세권 소멸 여부, 임차인의 독립적인 대항력, 실제 보증금과 현재 점유가 확인되기 전에는 확정 인수액을 단정할 수 없습니다.

가격 측면에서도 비교 거래가 96,000,000원, 가격 추세가 -24.7%라는 점을 감안하면 실질취득 추정액이 시세보다 낮다고 볼 근거가 없습니다. 추가 유찰이 발생하더라도 같은 인수 구조가 남는다면 실질 부담은 약 122,000,000원 부근에서 유지됩니다. 이 사건은 싸게 낙찰받는 기술보다 무엇을 인수하는지 먼저 확정해야 하는 고위험 경매입니다.