인천지방법원 2025타경512806. 청라웰카운티1차 203동 6층 601호, 전유면적 84.9792㎡ 아파트입니다. 소유자 김나원은 2022년 6월 16일 매매계약 후 2022년 7월 4일 거래가액 590,000,000원으로 소유권을 이전받았고, 같은 날 주식회사하나은행이 채권최고액 352,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.

임차권자 김지훈은 임대차계약일자가 2022년 6월 30일이고 확정일자는 2022년 7월 14일이지만, 주민등록일자는 2022년 8월 1일, 점유개시일자는 2022년 8월 2일입니다. 말소기준권리인 하나은행 근저당권의 2022년 7월 4일보다 전입이 늦으므로 대항력은 없습니다. 임차보증금은 300,000,000원이지만 매수인에게 승계되는 구조가 아니며, 현재 회차 기준 매수인 인수액은 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 임차권, 매수인 인수 0원

등기부에는 2018년 주식회사신한은행 근저당권 120,000,000원이 있었으나 2022년 7월 4일 해지로 이미 말소되었습니다. 현재 권리분석의 기준은 같은 날 설정된 하나은행 근저당권 352,000,000원입니다. 이후 김지훈의 전입·점유와 2024년 8월 23일 주택임차권등기, 2025년 9월 30일 임의경매개시결정이 이어집니다. 김지훈의 전입이 말소기준권리 뒤이므로 대항력 없는 후순위 임차인이며, 임차권등기도 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

③ 시세 비교 — 실질취득 370,300,000원 vs 최근 평균 519,750,000원

청라웰카운티1차는 총 692세대, 사용승인일은 2010년 7월 19일입니다. 대상 면적 84.9792㎡와 매칭되는 최근 12개월 실거래는 12건이며, 평균 거래가는 519,750,000원, 최신 거래가는 2026년 4월 520,000,000원입니다.

최근 12개월 표본의 최저 거래가는 505,000,000원, 최고 거래가는 562,000,000원입니다. 현재 최저매각가 370,300,000원은 최근 12개월 평균의 71.2%이고, 최신 거래 520,000,000원보다도 낮습니다. 매수인 인수가 0원이므로 현재 회차에서는 실질취득액 역시 370,300,000원으로 볼 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 370,300,000원 가정)

현재 회차 370,300,000원 가정의 배당 추정입니다. 집행비용 5,984,200원, 하나은행 근저당 352,000,000원 배당 후 12,315,800원이 잔여로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 다만 김지훈은 대항력이 없으므로 미배당 보증금이 발생하더라도 매수인에게 승계되지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수는 계속 0원

2회 유찰 시 259,209,999원, 3회 유찰 시 181,446,999원으로 내려가면서 근저당권자의 미배당은 각각 97,218,941원, 173,893,259원으로 커집니다. 그러나 이 미배당은 말소기준 근저당권의 채권 부족분이고, 매수인이 승계하는 금액은 모든 제시 시나리오에서 0원입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 청라초등학교 북동측 인근이며, 주위는 아파트 등 공동주택이 주로 들어선 공동주택지대입니다.
• 교통. 인근 도로를 운행하는 시내버스 정류장이 있어 대중교통 편익은 대체로 무난하며, 서측 약 20m 포장도로에 접해 차량 진출입이 용이합니다.
• 건물. 벽식구조 슬래브지붕 지상 20층 아파트이며 위생·급배수·승강기·도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
• 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역이며 토지거래계약에관한허가구역이 포함되어 있습니다.
• 토지. 토지면적 46,545.5㎡, 공시지가 2,417,000원/㎡이며 중로1류와 접하고 있습니다.
• 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없으나, 현장조사 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인은 불가했습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 대항력 기준일 재확인. 말소기준은 2022.07.04 하나은행 근저당, 김지훈 주민등록일은 2022.08.01입니다. 이 선후관계가 인수 0원의 핵심입니다.
• 임차권·배당 원본 확인. 김지훈의 임차보증금은 300,000,000원이고 배당요구일은 2024.08.23입니다. 배당표와 매각물건명세서 최종본을 대조해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 감정 당시 내부 확인이 되지 않았으므로 현재 실제 점유자와 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
• 최근 실거래 기준 응찰가 설정. 최근 12개월 평균 519,750,000원, 최신 거래 520,000,000원과 현재 최저가 370,300,000원을 함께 비교해 응찰 상한을 정해야 합니다.
• 토지거래허가구역 확인. 토지거래계약에관한허가구역이 포함되어 있으므로 입찰 전 적용 범위와 요건을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — 권리는 정리되고, 가격은 최근 시세보다 낮다

이 사건의 핵심은 300,000,000원 임차보증금의 크기가 아니라 대항력 유무입니다. 김지훈의 전입일 2022년 8월 1일은 말소기준 하나은행 근저당의 2022년 7월 4일보다 늦습니다. 따라서 임차보증금은 낙찰자에게 승계되지 않고, 현재 최저가 기준 실질취득액은 370,300,000원입니다.

가격도 최근 거래와 비교해 의미가 있습니다. 동일 면적 최근 12개월 평균은 519,750,000원, 최신 거래는 520,000,000원인 반면 현재 최저가는 그 평균의 71.2%입니다. 1회 유찰만으로 최근 실거래 대비 가격 차이가 확인되고, 매수인 인수도 0원입니다. 다만 임차권자의 실제 점유·명도 상태와 배당관계, 내부 상태를 최종 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.