68,110,000원
인천지방법원 2025타경512849. 당하동 플로채 107동 203호, 전용 35.73㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 현재 소유자는 주식회사마니주택이고, 2020.07.03 소유권을 이전받을 당시 거래가액은 120,000,000원입니다. 이 사건에서 말소기준은 근저당이 아니라 2022.03.10 국의 압류입니다. 2015년 신한은행 근저당 97,200,000원은 2018.07.30 이미 말소됐습니다.
권리분석의 핵심은 2024.04.19 등기된 한국토지주택공사 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2020.05.28, 확정일자는 2020.05.29, 전입·점유개시는 2020.06.26으로 말소기준인 2022.03.10보다 빠릅니다. 따라서 데이터상 대항력과 우선변제권이 모두 있는 구조이며, 보증금은 118,000,000원입니다. 하지만 매각물건명세서에는 잔존 임차보증금 반환채권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 취지의 확약서 제출이 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512849 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 당하동 1087-5 플로채 107동 2층203호 |
| 물건종류 / 전용 | 기타 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 35.73㎡ · 5층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 주식회사마니주택 · 2020.07.03 소유권이전 · 거래가액 120,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 139,000,000원 / 68,110,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 129,657,753원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 단지 | 플로채 · 124세대 · 2014.12.23 사용승인 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 국 압류
2015.04.27 설정된 신한은행 근저당권은 2018.07.30 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2022.03.10 국 압류입니다. 그 뒤 2022.09.22 주택도시보증공사 가압류 1,716,000,000원, 2024.04.19 한국토지주택공사 임차권, 2025.09.29 서울보증보험 주식회사 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계는 중복 합산 금지
| 이름 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| NGUYEN THI QUYEN | 2025.04.22 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 실제 임차인 |
| 한국토지주택공사 | 2020.06.26 / 2020.05.29 | 118,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 | 대위·승계 |
한국토지주택공사는 데이터상 보증기관 대위·승계 신고이며 NGUYEN THI QUYEN 보증금의 중복 신고이므로 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 따라서 실제 임차인은 1명입니다. NGUYEN THI QUYEN의 전입일 2025.04.22은 말소기준 2022.03.10보다 늦어 데이터상 대항력은 없습니다.
③ 시세 비교 — 확약 반영 실질취득은 최근 평균의 53.6%
플로채 전용 35.73㎡·34.51㎡ 거래 12건의 전체 평균은 131,000,000원이지만, 가격 판단은 최근 자료를 우선합니다. 최근 12개월 평균은 127,000,000원, 최신 거래는 2025.07 139,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -3.6%로 하락 추세가 잡혀 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 35.73㎡ | 3 | 139,000,000원 |
| 2025.04 | 35.73㎡ | 2 | 115,000,000원 |
| 2024.05 | 34.51㎡ | 5 | 108,000,000원 |
| 2024.02 | 34.51㎡ | 5 | 95,000,000원 |
| 2022.10 | 35.73㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 2022.06 | 35.73㎡ | 3 | 155,000,000원 |
| 2022.05 | 35.73㎡ | 4 | 140,000,000원 |
| 2022.04 | 35.73㎡ | 3 | 155,000,000원 |
| 2021.12 | 35.73㎡ | 2 | 155,000,000원 |
| 2021.09 | 35.73㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 2021.06 | 35.73㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 2021.06 | 34.51㎡ | 5 | 100,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 35.73㎡ | 2건 | 127,000,000원 |
현재 최저가 68,110,000원은 최근 12개월 평균의 53.6%, 전체 거래 평균의 52.0%입니다. 확약을 반영하면 매수인 인수액은 0원이므로 시세 비교의 기준인 실질취득 역시 68,110,000원입니다. 최신 거래 139,000,000원보다도 낮습니다. 다만 최근 거래 추세가 -3.6%라는 점은 가격 판단에 함께 반영해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 68,110,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,625,980원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 118,000,000원 | 66,484,020원 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 1,716,000,000원 | 0원 |
| 3. 서울보증보험 주식회사 | 129,657,753원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 한국토지주택공사 보증금의 미배당액은 51,515,980원으로 산출되지만, 확약서의 잔존 임차보증금 반환채권 포기·임차권등기 말소 동의를 반영하면 실질 매수인 인수는 0원입니다.
⑤ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 68,110,000원 | 51,515,980원 | 실질 인수 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 47,677,000원 | 71,581,186원 | 해당 임차권 실질 인수 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 33,373,899원 | 85,626,831원 | 해당 임차권 실질 인수 0원 |
확약을 배제한 기계적 배당 계산에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당분이 증가합니다. 그러나 이번 사건은 해당 임차권에 대해 잔존 반환채권 포기 확약이 있으므로, 실질 취득비용 판단에서는 그 인수액을 0원으로 반영해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 당하동 문곡고등학교 동측 인근이며, 주위는 공동주택과 소규모 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 203호이며, 외벽은 타일붙임·드라이비트 마감, 창호는 하이샷시 창호 등입니다.
- 내부 확인. 폐문 부재로 내부를 확인하지 못했습니다.
- 도로. 일단의 토지는 북동측 약 20미터 내외, 남동측 약 6미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 지구단위계획구역, 성장관리권역, 교육환경 보호구역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 1,281,000원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 잔존 임차보증금 반환채권 포기와 임차권등기 말소 동의의 주체·범위가 매각조건에 그대로 반영되는지 확인합니다.
- 임차인 중복 계산 금지. 한국토지주택공사는 NGUYEN THI QUYEN 보증금의 대위·승계 신고이므로 보증금 118,000,000원을 별도로 또 더하지 않습니다.
- 현재 점유 확인. NGUYEN THI QUYEN은 2025.04.22 전입으로 데이터상 대항력은 없지만, 보증금은 미상입니다.
- 가격 기준. 확약 반영 실질취득 68,110,000원은 최근 12개월 평균 127,000,000원의 53.6%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 -3.6%이므로 과거 전체 평균 131,000,000원만으로 가격을 판단하지 않습니다.
- 현장 상태 확인. 감정 당시 폐문 부재로 내부를 확인하지 못했습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사 및 확약서 원문을 입찰 전에 직접 대조합니다.
맺으며 — “대항력 임차권이 있지만, 이 사건은 확약이 가격을 바꾼다”
표면만 보면 보증금 118,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 있고, 현재 매각가 68,110,000원에서 51,515,980원의 미배당 인수가 생기는 전형적인 인수형 구조입니다. 이 상태라면 최저가만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 차이가 있습니다. 매각물건명세서상 잔존 임차보증금 반환채권 포기와 임차권등기 말소 동의 확약서가 제출돼 있어 해당 임차권의 실질 인수는 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 68,110,000원으로 보고, 최근 12개월 평균 127,000,000원과 비교하는 것이 맞습니다. 비율은 53.6%로 가격 여유가 큽니다.
다만 최근 거래 추세는 -3.6%이고, 최근 12개월 거래 표본은 2건입니다. 또 이 물건의 권리 안전성은 확약서의 유효한 적용을 전제로 합니다. 결론은 “가격은 매력적이지만, 확약 원문 확인이 입찰의 전제”입니다.
