인천지방법원 2025타경512938. 인천 서구 마전동 ‘마전4차풍림아이원’ 804동 1층 103호, 전용 84.325㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 김수길이고, 말소기준권리는 2022년 1월 6일 주식회사엔씨파이낸스대부 근저당권 65,000,000원입니다. 그 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기 순위보다 앞서 2021년 6월 8일 전입·점유를 시작한 임차인 이은곤입니다.

이은곤의 임대차계약일은 2021년 4월 24일, 확정일자는 2021년 4월 26일, 전입·점유개시는 2021년 6월 8일입니다. 모두 말소기준권리인 2022년 1월 6일보다 앞섭니다. 따라서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 매각물건명세서에도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 구조가 명시돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심

2007년 농업협동조합중앙회 근저당 156,000,000원은 2021년 6월 9일 이미 해지·말소됐습니다. 현 경매의 말소기준은 2022년 1월 6일 설정된 엔씨파이낸스대부 근저당 65,000,000원입니다. 이후 오케이저축은행·서민금융진흥원· 에스비아이저축은행·국민행복기금 가압류와 2025년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음

배당요구는 2025년 1월 10일 접수돼 있습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 현재 회차 예상매각가 107,800,000원에서 집행비용 2,309,200원을 먼저 제하면 임차인에게 예상 배당되는 금액은 105,490,800원이고, 보증금 195,000,000원 중 89,509,200원이 남습니다.

③ 핵심 계산 — 유찰돼도 총취득액이 거의 안 내려간다

이 사건에서 가장 중요한 계산입니다. 보증금 195,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 임차인 배당액은 줄고, 대신 매수인이 떠안을 미배당 보증금이 늘어납니다. 그래서 화면에 보이는 최저가는 크게 떨어져도 실질취득액은 약 1.96억~1.97억 부근에 고정됩니다.

즉 현재 최저가 107,800,000원에서 다음 회차 75,460,000원으로 32,340,000원 낮아져도 실질취득은 197,309,200원에서 196,758,280원으로만 움직입니다. 또 52,822,000원까지 내려가더라도 실질취득은 196,350,796원입니다. ‘더 유찰되면 훨씬 싸진다’는 일반 경매의 직관이 이 사건에는 거의 통하지 않습니다.

④ 시세 비교 — 반드시 실질취득 197,309,200원으로 비교

마전4차풍림아이원 전용 84.33㎡의 거래자료는 12건이며 전체 평균은 225,875,000원입니다. 하지만 가격 판단에는 최근 12개월 7건 평균 230,214,285원과 최신 거래 233,000,000원을 우선해 보는 것이 적절합니다. 최근 거래군은 과거 거래군보다 4.7% 높은 흐름입니다.

현재 실질취득 197,309,200원은 최근 12개월 평균 230,214,285원의 85.7%, 최신 거래 233,000,000원의 약 84.7%입니다. 최근 평균과의 차이는 32,905,085원입니다. 따라서 실질취득 기준으로도 시세 아래라는 점은 가격상 긍정적입니다. 다만 본건은 1층이고, 거래자료 중 1층 표본은 205,000,000원·215,000,000원·259,000,000원으로 편차가 있습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 107,800,000원 가정)

현재 회차에서는 매각대금 107,800,000원이 집행비용과 대항력 임차인의 우선변제에 모두 사용됩니다. 임차보증금 부족분 89,509,200원은 배당이 아니라 매수인의 별도 인수 부담입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 마전고등학교 북서측 인근이며 주변은 아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 2007.01.30 사용승인된 철근콘크리트조 12층 건물의 1층 103호입니다. 위생·급배수·전기·난방·소화전·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 남동측으로 폭 약 10미터 내외 포장도로에 접합니다.
• 토지. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 1,639,000원/㎡, 대체로 평탄한 사다리형 아파트 부지입니다.
• 규제. 지구단위계획구역·성장관리권역·토지구획정리사업지구 등에 포함되고, 토지거래계약에 관한 허가구역 표시는 2025.08.26~2026.08.25 기간으로 기재돼 있습니다.
• 하자. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최저가가 아니라 실질취득액으로 예산 설정. 현재 기준 107,800,000원에 낙찰돼도 실제 부담은 인수 89,509,200원을 더한 197,309,200원입니다.
• 추가 유찰을 할인으로 착각하지 않기. 3회 유찰 시 실질취득 196,758,280원, 4회 유찰 시 196,350,796원으로 총액은 거의 고정됩니다.
• 임대차 원본 검증. 이은곤의 계약서·보증금 지급내역·전입·점유·확정일자·배당요구와 강제경매 신청관계를 원본으로 확인해야 합니다.
• 명도와 보증금 반환은 한 세트. 대항력 임차인의 미배당 보증금이 남는 구조이므로 단순 인도명령만의 문제가 아니라 인수 보증금 정산까지 자금계획에 반영해야 합니다.
• 실거래 시점 확인. 제공된 최신 동일면적 거래는 2025.07의 233,000,000원입니다. 본건 매각기일은 2026.09.17이므로 입찰 당시 실제 시장가격은 원본 거래자료로 다시 대조할 필요가 있습니다.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 실제 배당·인도 과정에 영향을 줄 수 있는 항목을 별도로 확인하세요.

맺으며 — “1.078억에 사는 경매가 아니다”

이 물건을 최저매각가만 보고 평가하면 판단이 완전히 달라집니다. 감정가 220,000,000원짜리 아파트를 107,800,000원에 받는 것처럼 보이지만, 이은곤은 말소기준보다 먼저 전입·점유한 대항력 임차인이고 보증금은 195,000,000원입니다. 현재 예상배당 후 남는 89,509,200원을 매수인이 인수하므로 실제 취득부담은 197,309,200원입니다.

다만 그 실질취득액으로 다시 비교하면 최근 12개월 동일면적 평균 230,214,285원보다 낮습니다. 즉 가격 메리트는 존재하지만, 할인율은 49%가 아니라 실질취득 기준 약 14.3% 수준으로 해석하는 것이 맞습니다. 더 유찰돼도 인수액이 커져 총취득액은 거의 줄지 않습니다. 따라서 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 대항력 임차인의 실제 보증금 관계를 원본으로 확인하고, 약 1.97억원의 총자금 부담을 감당할 수 있는지에 있습니다.