64,680,000원
인천지방법원 2025타경513447. 인천 미추홀구 용현동 강남그린빌 4층 402호, 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김승철로, 2022.09.06. 매매로 111,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 권리분석의 핵심은 일반적인 근저당이 아니라 2024.07.25. 등기된 한국토지주택공사 명의 주택임차권입니다. 보증금은 132,000,000원이고 임대차계약일 2022.05.14., 확정일자 2022.05.16., 주민등록일 2022.06.24.로 확인됩니다.
말소기준권리는 2024.10.28. 미추홀구 압류입니다. 따라서 그보다 앞선 한국토지주택공사 임차권은 원칙적으로 매수인 인수 대상입니다. 현재 최저가 64,680,000원을 가정한 배당에서는 집행비용 1,564,240원을 먼저 빼고 한국토지주택공사에 63,115,760원이 배당되어 68,884,240원이 남습니다. 확약이 없다면 이 미배당분이 매수인에게 이어지는 구조입니다. 그러나 이번 사건에는 바로 이 잔존 반환채권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약이 제출되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513447 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 577-62 강남그린빌 4층 402호 · 낙섬중로 72-16 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 52.02㎡ · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상5층 중 제4층 제402호 · 사용승인 2010.08.13. |
| 소유자 | 김승철 (2022.09.06. 매매 · 거래가액 111,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 132,000,000원 / 64,680,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 138,422,793원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 확약이 있다
② 임차인·승계 관계 — 실제 임차인 1명
| 성명 / 권리자 | 점유·범위 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 엄세연 | 401호 · 주거 | 2024.08.30. / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 실제 임차인 |
| 한국토지주택공사 | 제4층 제402호 52.02㎡ 전부 · 임차권등기 | 2022.06.24. / 2022.05.16. | 132,000,000원 | 선순위 권리 | 있음 | 대위·승계 중복 |
한국토지주택공사는 엄세연 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 관계로 분류되어 별도 임차인으로 합산하지 않습니다. 확약은 한국토지주택공사 임차권과 그 양수 관계에 적용되는 것이며, 엄세연의 보증금·확정일자 미상 위험을 자동으로 없애는 것은 아닙니다.
③ 401호·402호 불일치 — 현장 확인이 권리분석의 일부
이 물건은 공부상 제4층 제402호지만, 실제 출입문에 부착된 401호·402호 위치와 집합건축물대장 건축물현황도상 위치가 서로 반대로 확인됐습니다. 감정평가는 건축물현황도를 기준으로 402호를 평가했으며, 401호와 402호의 면적 등이 동일해 가격은 동일하다고 판단했습니다.
④ 시세 비교 — 64,680,000원은 낮아 보이지만 표본은 오래됐다
강남그린빌 52.02㎡ 거래 표본은 총 5건입니다. 평균은 114,800,000원, 최저 100,000,000원, 최고 135,000,000원이고 최신 거래는 2022.09. 111,000,000원입니다. 현재 최저매각가 64,680,000원은 이 거래표본 평균의 56.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.09 | 52.02㎡ | 4 | 111,000,000원 |
| 2022.05 | 52.02㎡ | 5 | 100,000,000원 |
| 2022.04 | 52.02㎡ | 2 | 120,000,000원 |
| 2022.03 | 52.02㎡ | 4 | 108,000,000원 |
| 2021.12 | 52.02㎡ | 2 | 135,000,000원 |
| 평균 | 52.02㎡ | 5건 | 114,800,000원 |
수치만 보면 확약 반영 후 확정 가능한 취득가격 64,680,000원은 거래 표본보다 크게 낮습니다. 하지만 최신 거래조차 2022.09.이므로 이를 2026년 매각기일의 현재 시세라고 그대로 볼 수는 없습니다. 특히 다세대 8세대 규모 물건이고 거래 표본이 5건뿐이어서, 단순히 “56.3%니까 싸다”는 결론은 피해야 합니다. 가격 판단 전 최신 인근 다세대 거래를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 64,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,564,240원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 132,000,000원 | 63,115,760원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 138,422,793원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 한국토지주택공사 임차보증금 미배당분은 68,884,240원입니다. *다만 제출된 잔존 임차보증금 반환채권 포기·주택임차권등기 말소 동의 확약에 따라 이 임차권의 실질 매수인 인수액은 0원으로 반영했습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑥ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 가격이 내려가도 인수가 늘어난다
| 회차 | 매각가 | LH 미배당·인수 계산액 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 64,680,000원 | 68,884,240원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 45,276,000원 | 87,938,968원 |
| 4회 유찰 · 감정가 24% | 31,693,199원 | 101,277,279원 |
선순위 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 큰 전형적인 인수형은 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 커져 실질취득비용이 크게 내려가지 않습니다. 이 사건도 확약이 없었다면 그런 구조입니다. 현재 회차 64,680,000원에서는 68,884,240원, 3회 유찰 시 45,276,000원에서는 87,938,968원, 4회 유찰 시 31,693,199원에서는 101,277,279원이 미배당으로 남습니다. 다만 이번 사건은 해당 임차권에 대한 확약이 있으므로 이 계산액을 실제 인수액으로 그대로 적용하지 않습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천용현초등학교 북서측 인근. 주변은 다세대주택·아파트·근린생활시설·공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 수인분당선 숭의역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상5층, 사용승인일 2010.08.13. 기본 위생·급배수 및 도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 준주거지역 · 지목 대 · 토지면적 202.6㎡ · 공시지가 1,357,000원/㎡.
- 규제. 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 절대보호구역·상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 확인됩니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 강남그린빌은 총 8세대로 거래 표본 자체가 적고, 확인된 52.02㎡ 거래도 5건이어서 아파트 대단지보다 가격 검증이 어렵습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 서울보증보험 주식회사의 잔존 임차보증금 반환채권 포기와 을구 순위 11번 임차권등기 말소 동의의 범위·조건을 매각물건명세서 원문으로 다시 확인해야 합니다.
- 엄세연 보증금 확인. 현재 보증금과 확정일자가 미상입니다. 이 금액이 확인되기 전에는 최종 인수위험을 숫자로 확정할 수 없습니다.
- 401호·402호 현장 대조. 건축물현황도, 실제 출입문 문패, 현 점유자를 현장에서 대조해 본건 402호의 실제 위치와 점유자를 특정해야 합니다.
- 시세 재검증. 거래 표본의 최신 시점이 2022.09.이므로 114,800,000원 평균을 2026.09.17. 현재의 확정 시세로 사용하면 안 됩니다.
- 명도. 현황상 점유자가 확인된 물건이므로 낙찰 후 점유 관계와 인도 절차를 별도로 고려해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장을 직접 대조한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “확약은 강력하지만, 이 사건은 아직 한 줄이 남았다”
이 물건의 가장 큰 숫자는 한국토지주택공사 임차보증금 132,000,000원입니다. 최저가가 64,680,000원까지 내려온 상태에서 확약이 없었다면 배당 부족분 68,884,240원이 매수인 인수로 이어지는 구조라, 최저가만 보고 싸다고 판단할 수 없는 사건이었습니다. 그러나 양수인 서울보증보험 주식회사의 반환채권 포기·임차권등기 말소 동의 확약으로 이 주된 인수 위험은 실질 0원*으로 해소됩니다.
문제는 그 다음입니다. 실제 임차인은 엄세연 1명으로 보이고, 보증금과 확정일자는 미상입니다. 더구나 본건은 공부상 402호와 실제 출입문 표기가 뒤바뀐 특이사항이 있어 엄세연의 “401호” 점유가 본건과 어떤 관계인지 현장 대조 없이는 확정하기 어렵습니다. 거래표본 역시 최신이 2022.09.이라 현재 시세 판단 자료로는 부족합니다. 따라서 이 사건은 주된 선순위 임차권 문제는 확약으로 풀렸지만, 확약 밖 미상 점유와 호수 불일치 때문에 최종 확인이 필요한 C등급 물건으로 보는 것이 타당합니다.
