한 줄 평 최저가가 감정가의 51.2%까지 내려왔지만, 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차인이 다수이고 확인된 매수인 인수보증금만 3,653,000,000원입니다. 현재 최저가와 확인된 인수액을 합친 실질취득 부담은 최소 6,785,442,000원이며, 보증금이 미상인 대항력 임차인도 남아 실제 부담은 더 커질 수 있습니다. 여기에 한강변 수상건물의 BOT 협약에 따른 권리제한·소유권 이전 가능성까지 별도로 확인해야 합니다.
감정가 / 최저가
6,118,050,270원
최저 3,132,442,000원 · 3회 유찰
실질취득 최소
6,785,442,000원
최저가 + 확인된 인수 3,653,000,000원
매수인 인수
3,653,000,000원+
보증금 미상 대항력 임차인 별도
핵심지표
33명
대항력 있음 판정 임차인
서울남부지방법원 2023타경1422. 등기상 건물은 서울특별시 영등포구 여의도동 81-8외 2필지에 있고, 감정평가상 1층 음식점, 2층 아이리스링크장 등, 3층 사무실, 4층 연회장 등으로 이용 중인 일반철골구조 지상 4층 건물입니다. 바지선은 창고·기계실 등으로 이용되고 있으며, 감정서 비고에는 상부체를 지지하는 바지선·푼툰·계류설비가 독립적으로 거래되기 어렵고 부합물 또는 종물로 보아 목적물 가액에 포함됐다고 기재돼 있습니다.
가격만 보면 감정가 6,118,050,270원에서 3회 유찰되어 최저매각가가 3,132,442,000원까지 떨어졌습니다. 그러나 이 사건은 최저가만으로 가격 메리트를 판단하면 안 되는 유형입니다. 2022.08.25. 주식회사론포인트 근저당권보다 먼저 전입한 임차인 중 확인된 보증금만 3,653,000,000원이 매수인 인수 대상으로 계산되어 있습니다. 따라서 현재 회차의 실질취득 부담은 확인된 금액만 합쳐도 6,785,442,000원이고, 보증금 미상 임차인이 추가로 존재합니다.
⛔ 최저가 31.32억만 보고 판단하면 안 됩니다 현재 회차의 매각대금은 3,132,442,000원이지만 확인된 인수보증금 3,653,000,000원을 더하면 최소 부담이 6,785,442,000원입니다. 이는 감정가 6,118,050,270원보다도 높습니다. 더구나 대항력 있음으로 판정된 임차인 중 보증금 자체가 미상인 경우가 있어 인수액은 확정 상한이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2023타경1422 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 여의서로 160 |
| 등기상 부동산 | [건물] 서울특별시 영등포구 여의도동 81-8외 2필지 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 1층 음식점 · 2층 아이리스링크장 등 · 3층 사무실 · 4층 연회장 등 · 바지선 창고·기계실 등 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 철골구조지붕 지상4층 · 사용승인일 2011.04.15 |
| 감정가 / 최저가 | 6,118,050,270원 / 3,132,442,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 밸리온 / 218,142,465원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 말소기준권리 | 2022.08.25. 을구 5번 근저당권 · 주식회사론포인트 · 채권최고액 3,600,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 점유가 핵심
등기상 말소기준권리는 2022.08.25. 주식회사론포인트 근저당권입니다. 이후 2022.09.01. 주식회사에이치비저축은행 가압류, 2023.03.23. 강제경매개시결정, 2025.02.19. 정지수 소유권이전청구권가등기, 2025.06.13. 서울특별시 압류는 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기보다 임차인입니다. 조사된 점유자·임차인은 총 40명이며, 이 가운데 33명은 말소기준권리 이전 전입으로 대항력 있음으로 판정돼 있습니다. 6명은 말소기준권리 이후 전입으로 대항력 없음, 별채 1건은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다.
② 임차인 현황 — 확인된 인수만 3,653,000,000원
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한부희 | 2층 일부(603.22평방미터) | 2021-05-17 | 50,000,000원 | 7,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 미상 승계 없음 |
| (주)시너지파워시스템(대표자 최인옥) | 서울마리나 별채201호(17.0000) | 2021-01-28 | 미상 | 300,000원 | 대항력 있음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 금나윤 | 미상 | 2021-07-07 | 미상 | 미상 | 대항력 있음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 로얄크루저(대표자 허재용) | 1동(82.5000평방미터) | 2019-07-03 | 미상 | 2,083,333원 | 대항력 있음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 더마리나그룹(대표자 박명지) | 미상 | 2022-01-13 | 200,000,000원 | 1,500,000원 | 대항력 있음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정이녀 | 서울마리나 수상계류장(H-1)20평방미터 | 2021-01-19 | 미상 | 125,000원 | 대항력 있음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 마리나엔터테인먼트(대표자 박동훈) | 미상 | 2021-09-30 | 미상 | 미상 | 대항력 있음 우선변제 미상 승계 없음 |
| (주)서울마리나요트서비스(대표자 이현호) | 3층 | 2020-11-06 | 5,000,000원 | 200,000원 | 대항력 있음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 서울요트마리나(대표자 임탁기) | 1층(766.1300평방미터) | 2017-11-06 | 2,000,000원 | 미상 | 대항력 있음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 에프엔에스 주식회사(대표자 강문중) | 2,3,4층(30.0000평방미터) | 2021-08-25 | 미상 | 미상 | 대항력 있음 우선변제 미상 승계 없음 |
| (주)윈디씨티(대표자 정혜승) | 서울마리나4층(15.0000평방미터) | 2019-07-05 | 미상 | 100,000원 | 대항력 있음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 아라비안나이트인진진(주)(대표자 김용순) | 1층(15.0000평방미터) | 2019-09-27 | 10,000,000원 | 미상 | 대항력 있음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 홍진영 | 1층(15.0000평방미터) | 2020-07-30 | 10,000,000원 | 미상 | 대항력 있음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 서울마리나요트클럽(대표자 홍진영) | 1층 일부(33.0400평방미터) | 2022-03-07 | 10,000,000원 | 500,000원 | 대항력 있음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 서울마리나홀딩스(대표자 이병하) | 라운지2층(80.0000평방미터) | 2019-01-18 | 미상 | 미상 | 대항력 있음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 홍승정 | 별관2~3층 부선과 연결된 수상구조물 1동, 푼툰, 수영장 | 2023-01-19 | 300,000,000원 | 5,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 서울마리나아너스클럽(대표자 윤덕주) | 1층(80.0000평방미터) | 2023-06-02 | 10,000,000원 | 1,500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 김승진마린서비스(대표자 김승진) | 서울마리나아카데미센터 | 2018-01-03 | 50,000,000원 | 4,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 미상 승계 없음 |
| (주)화청요트마리나(대표자 권오제) | 2층(1.429.0800평방미터) | 2019-10-11 | 150,000,000원 | 미상 | 대항력 있음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정소라 | 102호(80.2000평방미터) | 2021-04-29 | 20,000,000원 | 300,000원 | 대항력 있음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김정현 | 서울마리나 내 플로팅별관 1층(36.0000㎡) | 2024-08-21 | 미상 | 300,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 웨이크코리아(대표 이현호) | 1,2층 서울마리나 별관라운지(180.0000㎡) | 2022-07-28 | 미상 | 1,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 미상 승계 없음 |
| (주)팬투엔터테인먼트(대표 손대환) | 미상 | 2021-09-09 | 미상 | 미상 | 대항력 있음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정현희 | 클럽하우스1층(10.0000㎡) | 2019-05-10 | 10,000,000원 | 1,500,000원 | 대항력 있음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 강인재 | 서울마리나G1(10.0000㎡) | 2017-05-02 | 미상 | 997,500원 | 대항력 있음 우선변제 미상 승계 없음 |
| (주)서울마리나리조트(대표 권오제) | 1층(766.1300㎡) | 2018-03-06 | 2,000,000원 | 300,000원 | 대항력 있음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 트랜디랩 서울마리나점(대표 이건민) | 2,3,4층(1,429,0800㎡) | 2018-07-31 | 2,000,000원 | 미상 | 대항력 있음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 한류타임스 주식회사(대표자 오미경) | 2,3,4층(422.6400㎡) | 2021-09-27 | 미상 | 미상 | 대항력 있음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 메가세일러(대표 이현호) | 1층(30.0000㎡) | 2021-12-28 | 미상 | 500,000원 | 대항력 있음 우선변제 미상 승계 없음 |
| (주)더로드아이스링크(대표 권순길) | 서울마리나 클럽하우스2층(603.2200㎡) | 2022-06-29 | 500,000,000원 | 미상 | 대항력 있음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김형기 | 미상 | 2017-08-21 | 미상 | 916,666원 | 대항력 있음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 이엠티항공(대표 김익수) | 지상 건축물2-2호(29.7600㎡) | 2024-03-19 | 50,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 권순길 | 미상 | 2020-11-25 | 500,000,000원 | 미상 | 대항력 있음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 승진이엘씨(대표 안진수) | 1층(30.0000㎡) | 2024-04-22 | 미상 | 7,500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 변진수 | 1층(3.3000㎡) | 2019-11-22 | 30,000,000원 | 미상 | 대항력 있음 우선변제 미상 승계 없음 |
| (주)한강의 기적(대표 조경래) | 2층 1,2호(33.3000㎡) | 2020-10-08 | 2,000,000원 | 350,000원 | 대항력 있음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김학태 | 1층 일부(60.0000㎡) | 2024-08-28 | 미상 | 1,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 케이커머스(대표 박동훈) | 2,3,4층(50.0000㎡) | 2021-08-25 | 미상 | 미상 | 대항력 있음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 마린아일랜드(대표 강문중) | 미상 | 2016-10-18 | 2,100,000,000원 | 25,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 별채 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
⚠️ 보증금 미상 대항력 임차인이 다수 3,653,000,000원은 배당계산에 반영된 확인 보증금의 합계입니다. (주)시너지파워시스템, 금나윤, 주식회사 로얄크루저, 정이녀, 주식회사 마리나엔터테인먼트, 에프엔에스 주식회사, (주)윈디씨티, 주식회사 서울마리나홀딩스, 주식회사 웨이크코리아, (주)팬투엔터테인먼트, 강인재, 한류타임스 주식회사, 주식회사 메가세일러, 김형기, 주식회사 케이커머스 등은 대항력 있음 판정이면서 보증금이 미상입니다. 별채 역시 전입신고일·보증금이 미상이라 별도 확인이 필요합니다.
③ 예상배당 — 매각대금은 선순위 근저당에도 부족
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 33,724,420원 |
| 매수인 인수보증금 | 3,653,000,000원 | 0원 |
| 을구 5번 근저당권 · 주식회사론포인트 | 3,600,000,000원 | 3,098,717,580원 |
| 갑구 75번 가압류 · 주식회사에이치비저축은행 | 4,864,737,966원 | 0원 |
| 갑구 76번 · 주식회사 밸리온 | 218,142,465원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당권 · 로드원부동산펀드제일호사모투자합 | 2,100,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 3,132,442,000원 가정. 총 채권액 10,782,880,431원, 채권자 예상배당 3,098,717,580원, 미배당 7,684,162,851원입니다. 확인된 매수인 인수액 3,653,000,000원은 배당 밖에서 매수인이 부담하는 금액입니다.
매각대금 배분 (현재 회차)
매각대금 대부분이 집행비용과 주식회사론포인트 근저당권 배당에 사용됩니다.
회차별 미배당 채권
유찰이 거듭될수록 채권 미배당액은 7,684,162,851원 → 8,304,386,367원 → 8,800,565,180원으로 커집니다.
⛔ 신청채권자도 현재 회차 배당 0원 신청채권자 주식회사 밸리온의 청구액은 218,142,465원이지만 현재 회차뿐 아니라 4회·5회 유찰 시나리오에서도 예상배당은 0원으로 계산돼 있습니다. 선순위 주식회사론포인트 근저당권도 현재 회차에서 3,600,000,000원 전액을 받지 못합니다.
④ 회차별 실질 부담 — 유찰되어도 인수액은 그대로
| 회차 | 최저매각가 | 확인 인수액 | 최소 실질부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 51% | 3,132,442,000원 | 3,653,000,000원 | 6,785,442,000원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 2,505,953,600원 | 3,653,000,000원 | 6,158,953,600원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 33% | 2,004,762,880원 | 3,653,000,000원 | 5,657,762,880원 |
최저가가 내려가더라도 확인된 인수보증금 3,653,000,000원은 별도로 남습니다. 따라서 4회 유찰 시에도 최소 실질부담은 6,158,953,600원, 5회 유찰 시에도 5,657,762,880원입니다. 여기에 현재 보증금이 확인되지 않은 대항력 임차인의 보증금이 추가될 수 있으므로 이 표의 실질부담은 최소치입니다.
⑤ 특수물건 리스크 — 수상건물·BOT 협약
- 한강변 수상건물. 감정서에 따르면 상부체 외에 바지선·푼툰·계류파일 관련 설비가 일체의 효용을 이루고 있습니다.
- BOT 협약. 20년간 “(통칭)서울마리나”가 소유 및 운영 후 기간 만료 시 소유 및 운영권이 “서울특별시한강사업본부”로 귀속되는 협약이 체결되어 있습니다.
- 권리제한. 감정서가 사업협약 내용에 따른 권리제한, 건물가격 변동 가능성 및 소유권 이전 가능 여부에 유의하라고 명시하고 있습니다.
- 하부체. 바지선·푼툰·계류설비는 단독 거래가 불가능하고 독립적 효용가치가 인정되기 어려워 목적물 가액에 포함됐습니다.
- 제시외건물. 위반건축물이 매각대상에서 제외됐고, 서울특별시 미래한강본부 사실조회 및 감정인 사실조회 회신상 행정대집행으로 해체·이전 또는 철거된 상태로 고지돼 있습니다.
⚠️ 갑구 89번 가등기 2025.02.19. 정지수 명의의 소유권이전청구권가등기가 있으며 제공된 권리판정상 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸하는 것으로 계산돼 있습니다. 다만 별도 주의사항에도 “담보가등기 — 종류 확인 필요”라고 표시되어 있으므로 성격과 말소 여부를 원문으로 대조할 필요가 있습니다.
⑥ 토지·규제 메모
- 토지. 지목은 하천, 토지면적은 65,844.0㎡, 공시지가는 884,400원/㎡입니다.
- 용도지역. 자연녹지지역이며 도시지역·하천구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 저촉. (한강)폐기물매립시설 설치제한지역과 수도공급설비에 저촉됩니다.
- 건물. 공부와의 차이는 없고 감정평가 항목상 위반 여부는 없음으로 기재돼 있습니다.
- 설비. 수변전설비·냉난방설비·소방설비·승강기설비와 하부체 관련 설비가 구비돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 인수보증금 재확인. 현재 계산상 3,653,000,000원이 매수인 인수지만 보증금 미상 대항력 임차인이 다수 남아 있습니다.
- 점유관계 원본 대조. 40명에 이르는 점유·임차 관계의 실제 점유범위, 임대차 종료 여부, 보증금 반환 여부를 개별 확인해야 합니다.
- 배당요구 여부 확인. 조사자료상 배당요구 여부가 확인되지 않은 임차인이 대부분이고 확정일자도 확인되지 않았습니다.
- BOT 협약 원문 확인. 20년 운영 후 귀속 약정의 기산일, 종료일, 승계 가능성, 매수인의 지위와 운영권을 확인해야 합니다.
- 가등기 확인. 갑구 89번 가등기의 담보가등기 여부와 매각으로 인한 말소 범위를 원본으로 대조해야 합니다.
- 수상시설 범위 확인. 바지선·푼툰·계류설비가 매각목적물에 포함되는 범위와 행정상 허가·협약 승계 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “51% 유찰”보다 중요한 것은 인수액과 사업협약
이 사건은 감정가 6,118,050,270원에서 최저가가 3,132,442,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 확인된 인수보증금만 3,653,000,000원이라 현재 회차의 최소 실질취득 부담은 6,785,442,000원입니다. 보증금 미상인 대항력 임차인이 다수 남아 있고, 별채는 대항력 자체가 미상입니다.
또한 일반적인 토지·건물과 달리 한강변 수상건물이며, BOT 방식으로 20년간 소유·운영 후 서울특별시한강사업본부에 소유·운영권이 귀속되는 협약이 기재돼 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 단순한 유찰률이 아니라 임차보증금 인수 총액 확정, 점유·명도 구조, 사업협약과 수상시설의 권리승계 가능성입니다. 현 단계 자료만으로는 최저가를 이유로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
