3,132,442,000원
서울남부지방법원 2023타경1422. 여의서로 160의 한강변 수상건물로, 일반철골구조 철골구조지붕 지상 4층 건물입니다. 이용상태는 1층 음식점, 2층 아이리스링크장 등, 3층 사무실, 4층 연회장 등이며 바지선은 창고·기계실 등으로 이용되고 있습니다. 이번 경매의 말소기준은 2022.08.25. 을구 5번 주식회사론포인트 근저당권 3,600,000,000원입니다. 이후 가압류·경매개시결정·근저당·가등기·압류는 매각으로 소멸하는 구조지만, 진짜 위험은 등기 후순위가 아니라 말소기준보다 먼저 들어온 다수의 점유·임차관계입니다.
현재 최저매각가는 3,132,442,000원입니다. 그러나 배당모형에서 매수인이 인수하는 것으로 잡힌 선순위 임차보증금은 3,653,000,000원으로 최저가 자체보다 520,558,000원 더 큽니다. 따라서 낙찰가만 놓고 “감정가의 절반 수준”이라고 평가하는 것은 이 사건의 경제적 부담을 완전히 잘못 읽는 접근입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2023타경1422 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 여의서로 160 · 서울특별시 영등포구 여의도동 81-8외 2필지 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 한강변 수상건물 · 1층 음식점 · 2층 아이리스링크장 등 · 3층 사무실 · 4층 연회장 등 · 바지선 창고·기계실 등 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 철골구조지붕 지상4층 · 사용승인일 2011.04.15 |
| 감정가 / 최저가 | 6,118,050,270원 / 3,132,442,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 밸리온 / 218,142,465원 |
| 말소기준권리 | 2022.08.25. 을구 5번 근저당권 · 주식회사론포인트 · 채권최고액 3,600,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 등기 후순위보다 선순위 점유가 핵심
2022.01.06. 임의경매 매각을 원인으로 2022.01.14. 주식회사큐브인사이트 앞으로 소유권이전이 이루어지고 종전의 다수 압류·가압류·경매개시결정과 을구 1번 근저당권, 을구 2번 전세권이 말소됐습니다. 그 뒤 2022.08.25. 설정된 주식회사론포인트 근저당권이 이번 사건의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후에는 주식회사에이치비저축은행 가압류 4,864,737,966원, 이번 주식회사 밸리온의 강제경매개시결정, 로드원부동산펀드제일호사모투자합 근저당권 2,100,000,000원, 정지수 소유권이전청구권가등기 및 서울특별시 압류가 이어집니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차·점유 분석 — 확인된 인수 3,653,000,000원 + 미상 위험
점유·임차 조사 기록은 모두 40건입니다. 보증금이 확인되고 말소기준보다 앞선 전입·사업자등록 기록을 가진 18건은 배당모형에서 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산됐으며, 그 합계가 3,653,000,000원입니다. 별도의 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다.
더 큰 문제는 금액이 확정되지 않은 점유입니다. 말소기준 이전 전입 기록은 있으나 보증금과 확정일자가 모두 미상인 15건은 대항력 있다고 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 별채 주거 점유 1건은 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 자체를 판정하기 어렵습니다.
| 임차·점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한부희 | 2층 일부(603.22평방미터) | 2021.05.17 | 50,000,000원 / 월 7,000,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 승계 없음 |
| (주)시너지파워시스템(대표자 최인옥) | 서울마리나 별채201호(17.0000) | 2021.01.28 | 보증금 미상 / 월 300,000원 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 금나윤 | 미상 | 2021.07.07 | 보증금 미상 / 월세 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 로얄크루저(대표자 허재용) | 1동(82.5000평방미터) | 2019.07.03 | 보증금 미상 / 월 2,083,333원 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 더마리나그룹(대표자 박명지) | 미상 | 2022.01.13 | 200,000,000원 / 월 1,500,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 승계 없음 |
| 정이녀 | 서울마리나 수상계류장(H-1)20평방미터 | 2021.01.19 | 보증금 미상 / 월 125,000원 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 마리나엔터테인먼트(대표자 박동훈) | 미상 | 2021.09.30 | 보증금 미상 / 월세 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| (주)서울마리나요트서비스(대표자 이현호) | 3층 | 2020.11.06 | 5,000,000원 / 월 200,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 승계 없음 |
| 주식회사 서울요트마리나(대표자 임탁기) | 1층(766.1300평방미터) | 2017.11.06 | 2,000,000원 / 월세 미상 | 대항력 있음 | 없음 | 승계 없음 |
| 에프엔에스 주식회사(대표자 강문중) | 2,3,4층(30.0000평방미터) | 2021.08.25 | 보증금 미상 / 월세 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| (주)윈디씨티(대표자 정혜승) | 서울마리나4층(15.0000평방미터) | 2019.07.05 | 보증금 미상 / 월 100,000원 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 아라비안나이트인진진(주)(대표자 김용순) | 1층(15.0000평방미터) | 2019.09.27 | 10,000,000원 / 월세 미상 | 대항력 있음 | 없음 | 승계 없음 |
| 홍진영 | 1층(15.0000평방미터) | 2020.07.30 | 10,000,000원 / 월세 미상 | 대항력 있음 | 없음 | 승계 없음 |
| 주식회사 서울마리나요트클럽(대표자 홍진영) | 1층 일부(33.0400평방미터) | 2022.03.07 | 10,000,000원 / 월 500,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 승계 없음 |
| 주식회사 서울마리나홀딩스(대표자 이병하) | 라운지2층(80.0000평방미터) | 2019.01.18 | 보증금 미상 / 월세 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 홍승정 | 별관2~3층 부선과 연결된 수상구조물 1동, 푼툰, 수영장 | 2023.01.19 | 300,000,000원 / 월 5,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 서울마리나아너스클럽(대표자 윤덕주) | 1층(80.0000평방미터) | 2023.06.02 | 10,000,000원 / 월 1,500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 김승진마린서비스(대표자 김승진) | 서울마리나아카데미센터 | 2018.01.03 | 50,000,000원 / 월 4,000,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 승계 없음 |
| (주)하청요트마리나(대표자 권오제) | 2층(1.429.0800평방미터) | 2019.10.11 | 150,000,000원 / 월세 미상 | 대항력 있음 | 없음 | 승계 없음 |
| 정소라 | 102호(80.2000평방미터) | 2021.04.29 | 20,000,000원 / 월 300,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 승계 없음 |
| 김정현 | 서울마리나 내 플로팅별관 1층(36.0000㎡) | 2024.08.21 | 보증금 미상 / 월 300,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 웨이크코리아(대표 이현호) | 1,2층 서울마리나 별관라운지(180.0000㎡) | 2022.07.28 | 보증금 미상 / 월 1,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| (주)팬투엔터테인먼트(대표 손대환) | 미상 | 2021.09.09 | 보증금 미상 / 월세 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 정현희 | 클럽하우스1층(10.0000㎡) | 2019.05.10 | 10,000,000원 / 월 1,500,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 승계 없음 |
| 강인재 | 서울마리나G1(10.0000㎡) | 2017.05.02 | 보증금 미상 / 월 997,500원 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| (주)서울마리나리조트(대표 권오제) | 1층(766.1300㎡) | 2018.03.06 | 2,000,000원 / 월 300,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 승계 없음 |
| 주식회사 트랜디랩 서울마리나점(대표 이건민) | 2,3,4층(1,429,0800㎡) | 2018.07.31 | 2,000,000원 / 월세 미상 | 대항력 있음 | 없음 | 승계 없음 |
| 한류타임스 주식회사(대표자 오미경) | 2,3,4층(422.6400㎡) | 2021.09.27 | 보증금 미상 / 월세 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 메가세일러(대표 이현호) | 1층(30.0000㎡) | 2021.12.28 | 보증금 미상 / 월 500,000원 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| (주)더로드아이스링크(대표 권순길) | 서울마리나 클럽하우스2층(603.2200㎡) | 2022.06.29 | 500,000,000원 / 월세 미상 | 대항력 있음 | 없음 | 승계 없음 |
| 김형기 | 미상 | 2017.08.21 | 보증금 미상 / 월 916,666원 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 이엠티항공(대표 김익수) | 지상 건축물2-2호(29.7600㎡) | 2024.03.19 | 50,000,000원 / 월 500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 권순길 | 미상 | 2020.11.25 | 500,000,000원 / 월세 미상 | 대항력 있음 | 없음 | 승계 없음 |
| 주식회사 승진이엘씨(대표 안진수) | 1층(30.0000㎡) | 2024.04.22 | 보증금 미상 / 월 7,500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 변진수 | 1층(3.3000㎡) | 2019.11.22 | 30,000,000원 / 월세 미상 | 대항력 있음 | 없음 | 승계 없음 |
| (주)한강의 기적(대표 조경래) | 2층 1,2호(33.3000㎡) | 2020.10.08 | 2,000,000원 / 월 350,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 승계 없음 |
| 김학태 | 1층 일부(60.0000㎡) | 2024.08.28 | 보증금 미상 / 월 1,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 케이커머스(대표 박동훈) | 2,3,4층(50.0000㎡) | 2021.08.25 | 보증금 미상 / 월세 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 마린아일랜드(대표 강문중) | 미상 | 2016.10.18 | 2,100,000,000원 / 월 25,000,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 승계 없음 |
| 별채 | 주거 | 미상 | 보증금 미상 / 월세 미상 | 판정 미상 | 미상 | 승계 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 3,132,442,000원 가정)
| 배당·인수 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 33,724,420원 |
| 매수인 인수 · 확인된 선순위 임차보증금 | 3,653,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 5번 근저당 · 주식회사론포인트 | 3,600,000,000원 | 3,098,717,580원 |
| 3. 갑구 75번 가압류 · 주식회사에이치비저축은행 | 4,864,737,966원 | 0원 |
| 4. 갑구 76번 경매개시결정 · 주식회사 밸리온 | 218,142,465원 | 0원 |
| 5. 을구 6번 근저당 · 로드원부동산펀드제일호사모투자합 | 2,100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 10,782,880,431원, 예상 배당액은 3,098,717,580원, 미배당은 7,684,162,851원입니다. 신청채권자 주식회사 밸리온의 청구액 218,142,465원 역시 이 가정에서는 예상배당이 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 아니라 ‘실질취득’으로 비교
| 회차 | 최저가 | 확인된 인수 | 실질취득 최소 | 감정가 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 3,132,442,000원 | 3,653,000,000원 | 6,785,442,000원 | 110.9% |
| 4회 유찰 시 | 2,505,953,600원 | 3,653,000,000원 | 6,158,953,600원 | 100.7% |
| 5회 유찰 시 | 2,004,762,880원 | 3,653,000,000원 | 5,657,762,880원 | 92.5% |
현재 회차에서는 확인된 인수액까지 합친 최소 실질취득이 감정가보다 667,391,730원 높습니다. 4회 유찰 시에도 최소 실질취득 6,158,953,600원이 감정가보다 40,903,330원 높습니다. 5회 유찰 시에야 확인된 인수액만 놓고 계산한 하한선이 감정가 아래로 내려갑니다.
⑤ 수상건물·사업협약 리스크
감정평가 참고사항에서 이 물건은 한강변 수상건물로 설명됩니다. 상부체인 건물을 지지하는 하부체인 바지선·푼툰·계류설비는 단독으로 거래하기 어렵고 독립적 효용가치도 인정되기 어려워 부합물 내지 종물로 판단되어 목적물 가액에 포함됐습니다.
또한 제시외건물과 위반건축물은 매각대상에서 제외됐고, 2025.08.07. 서울특별시 미래한강본부 사실조회회신에서는 행정대집행으로 해체 및 이전됐음이 고지됐습니다. 2025.11.10. 감정인의 사실조회회신에서는 행정대집행 결과 무허가 공작물인 제시외건물이 모두 철거된 상태로 확인됐습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지정보 기준)
- 용도. 1층 음식점, 2층 아이리스링크장 등, 3층 사무실, 4층 연회장 등으로 이용되는 수상건물입니다.
- 구조. 일반철골구조 철골구조지붕 지상4층, 사용승인일 2011.04.15. 수변전·냉난방·소방·승강기와 바지선·푼툰·계류파일 관련 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 지목 하천, 토지이용상황 하천등, 용도지역 자연녹지지역이며 토지면적은 65,844.0㎡, 공시지가는 884,400원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·하천구역·도시지역·자연녹지지역·토지거래계약에관한허가구역·하천·중점경관관리구역에 포함되고, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역과 수도공급설비에 저촉됩니다.
- 환금성. 음식점·아이리스링크장·사무실·연회장과 수상설비가 결합된 특수 목적 자산이고 BOT 협약에 따른 권리제한까지 있어 일반적인 주거·업무용 건물보다 매각 이후 운용과 처분 가능성을 별도로 검증해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아닌 실질취득액. 현재 최저가 3,132,442,000원에 확인된 인수 3,653,000,000원을 합친 최소 부담은 6,785,442,000원입니다.
- 선순위 임차관계 원문 확인. 인수 대상으로 계산된 보증금 18건의 점유범위·계약당사자·실제 점유·보증금 반환 여부를 각각 대조해야 합니다.
- 미상 점유 15건. 말소기준 이전 기록은 있으나 보증금·확정일자가 모두 미상입니다. 대항력 가능·미상 상태이므로 보증금 규모를 확인하기 전 인수액을 확정하면 안 됩니다.
- 별채 주거 점유. 전입일과 보증금이 모두 미상이라 대항력과 인수액을 판정할 수 없습니다.
- BOT 협약. 20년 운영 후 서울특별시한강사업본부 귀속 구조와 소유권 이전 가능 여부, 운영권 제한을 협약 원문 기준으로 확인해야 합니다.
- 가등기. 2025.02.19. 갑구 89번 정지수 가등기는 후순위 소멸로 정리돼 있으나 담보가등기 종류 확인 필요 주의가 붙어 있습니다.
- 제시외 공작물. 매각대상 제외 및 행정대집행 철거 상태와 현재 현황이 일치하는지 현장에서 재확인해야 합니다.
- 배당구조. 현재 가정에서는 주식회사론포인트 외 후순위 채권자와 신청채권자 주식회사 밸리온에게 예상배당이 없습니다.
맺으며 — “감정가의 51%”가 아니라 “최소 110.9%”로 봐야 한다
3회 유찰로 최저매각가가 3,132,442,000원까지 내려온 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건에서는 그 숫자가 매수인의 총 부담을 뜻하지 않습니다. 확인된 선순위 대항력 임차보증금 3,653,000,000원이 낙찰자에게 인수되는 구조여서 현재 회차의 실질취득 최소액은 6,785,442,000원, 감정가의 110.9%입니다.
게다가 금액을 아직 알 수 없는 선순위 점유가 15건이고 별채 주거 점유도 판정이 남아 있습니다. 여기에 한강변 수상건물이라는 자산 특성, 20년 후 서울특별시한강사업본부로 소유·운영권이 귀속되는 BOT 협약, 가등기 확인사항까지 중첩됩니다. 낮아진 최저가 자체에는 점수를 줄 수 없습니다. 이 물건의 핵심은 낙찰가가 아니라 인수액의 완전한 확정과 사업협약상 소유·운영권 검증입니다.
