의정부지방법원 2025타경6147. 경기도 파주시 파주읍 연풍리 278-11 소재 부동산에 대한 경매입니다. 물건 용도는 기타 + 토지이며, 감정평가상 목욕탕·주택·제2종근린생활시설 등의 건물로 구성되어 있습니다. 매각물건명세서에는 일괄매각이며 제시외 건물도 포함된다고 명시되어 있습니다.
권리관계의 출발점은 2022.07.13 설정된 은곡신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 336,000,000원이고, 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 제주시농업협동조합의 가압류와 은곡신용협동조합의 임의경매개시결정이 등기되었습니다. 이들 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
반면 건물의 물리적 상태는 신중하게 살펴야 합니다. 감정평가에서는 목욕탕이 폐업상태로 보이고, 일부 건물은 상당기간 공실로 탐문되었으며, 노후화와 파손 등으로 관리상태가 보통 이하라고 설명합니다. 권리상 인수액이 없다는 사실과 실제 취득 후 추가 지출이 없다는 것은 전혀 다른 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경6147 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 파주읍 연풍리 278-11 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 목욕탕·주택·제2종근린생활시설 등 |
| 매각방법 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 소유자 | 김미숙 (2022.07.13 대물변제로 소유권 취득) |
| 감정가 | 667,472,050원 |
| 최저매각가 | 228,943,000원 (3회 유찰, 감정가 약 34%) |
| 신청채권자 | 은곡신용협동조합 |
| 청구금액 | 298,434,113원 |
| 말소기준권리 | 2022.07.13 은곡신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 336,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 점유·임대관계 | 상당기간 공실로 탐문 · 구체적 임대내역 미상 |
| 인수권리 | 매각물건명세서상 해당사항 없음 |
| 법정지상권 | 매각물건명세서상 해당사항 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
등기부에서 가장 중요한 기준점은 2022.07.13 은곡신용협동조합 근저당권입니다. 이보다 앞서 설정된 파주농업협동조합 근저당권과 과거의 가압류·압류 등은 이미 등기부상 말소된 것으로 확인됩니다. 은곡신용협동조합 근저당권을 기준으로 이후 설정된 제주시농업협동조합 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 분석 — 감정가 대비 34%가 곧 저가 매수는 아니다
이 물건의 감정가와 유찰 시나리오를 비교하면 가격 하락 폭이 상당합니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않으므로, 시장 시세 대비 할인 여부는 판단을 유보해야 합니다.
| 구분 | 매각가격 | 감정가 대비 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 667,472,050원 | 100% | 평가 기준 |
| 현재 회차 | 228,943,000원 | 34% | 3회 유찰 |
| 4회 유찰 시 | 160,260,100원 | 24% | 추가 유찰 가정 |
| 5회 유찰 시 | 112,182,070원 | 17% | 추가 유찰 가정 |
현재 최저매각가는 228,943,000원입니다. 감정가 667,472,050원의 약 34% 수준으로, 이미 3회 유찰이 진행되었습니다.
그러나 이 부동산은 일반적인 주거용 아파트처럼 동일 평형의 거래가격으로 직접 비교하기 어려운 토지·복수 건물 일괄매각 물건입니다. 건물별 이용상태와 노후도, 실제 사용 가능 면적, 철거 필요성에 따라 취득 후 경제성이 크게 달라질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 228,943,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,005,202원 |
| 1. 근저당 · 은곡신용협동조합 | 336,000,000원 | 224,937,798원 |
| 2. 가압류 · 제주시농업협동조합 | 704,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 1,040,000,000원 | 224,937,798원 |
| 채권자 미배당액 | — | 815,062,202원 |
집행비용은 추정치이며, 근저당권은 채권최고액 기준으로 계산했습니다. 실제 배당은 채권 확정액, 집행비용, 당해세, 최우선변제 등 배당에 영향을 주는 사항에 따라 달라질 수 있습니다. 채권자 미배당액은 매수인 인수액이 아닙니다.
현재 최저가를 매각가로 가정하면 집행비용 4,005,202원을 제외한 224,937,798원이 은곡신용협동조합에 배당되는 구조입니다. 신청채권자의 청구액 298,434,113원에도 미치지 못하며, 후순위 제주시농업협동조합의 예상배당액은 0원입니다.
채권자 전체 미배당액은 815,062,202원입니다. 그러나 해당 채권들이 매각으로 소멸하는 권리인 이상, 이 미배당액을 낙찰자가 그대로 부담하는 구조는 아닙니다.
④ 건물 상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치 및 주위환경. 경기도 파주시 파주읍 연풍리 소재 연풍초등학교 남동측 인근입니다. 주변은 근린생활시설과 단독주택 등이 혼재한 지역이며, 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통으로 조사되었습니다.
- 건물 이용상태. 기호 (3)은 목욕탕 및 주택(2층)으로 이용된 건물입니다. 기호 (4,5)는 공부상 제2종근린생활시설이나 실제로는 창고·주택 등으로 추정되며, 상당기간 공실로 탐문되었습니다.
- 목욕탕 폐업상태. 기호 (3)의 목욕탕은 폐업상태로 보인다는 의견이 있습니다. 기존 설비를 그대로 활용할 수 있는지, 용도 전환이나 시설 정리가 필요한지 현장 조사가 중요합니다.
- 건물 노후화와 파손. 기호 (3~5)는 노후화와 공실로 일부가 파손된 상태이며, 관리상태가 보통 이하로 평가되었습니다. 입찰가격을 검토할 때 수선비용과 철거비용을 함께 고려해야 합니다.
- 건물 간 이격거리. 기호 (3~5)는 주변 건물과 이격거리가 협소하여 현장에서 건물 구분이 어려운 상태로 설명됩니다. 감정평가서의 지적도 및 건물개황도를 대조하여 매각대상 건물의 경계와 위치를 확인해야 합니다.
- 토지 이용상태. 목록 (1)은 공부상 대지이며, 목록 (3,4,5) 건물의 부지 등으로 이용되고 있습니다. 토지와 여러 건물을 함께 취득하는 구조이므로 일괄매각 범위를 정확히 확인해야 합니다.
- 토지이용계획. 기호 (1,2)는 도시지역·일반상업지역에 해당합니다. 기호 (1)은 연풍초등학교 관련 상대보호구역, 기호 (2)는 도로구역 관련 사항이 표시되어 있습니다. 각 토지에 적용되는 제한을 구분하여 검토해야 합니다.
- 토지거래허가 관련 사항. 토지이용계획에 외국인 등의 일정 주택 취득을 대상으로 하는 토지거래계약허가구역 지정 내용이 기재되어 있습니다. 기재된 지정기간은 2025.08.26부터 2026.08.25까지이므로, 매각기일 기준 적용 여부와 취득 목적별 제한을 다시 확인해야 합니다.
- 건물 설비. 기호 (3)에는 위생설비·급배수설비·난방설비 등이 설치된 것으로 조사되었습니다. 현재 정상 작동 여부와 복구 필요성은 별도 현장 점검 사항입니다.
- 환금성. 복수 건물과 토지가 일괄매각되는 비주거·혼합용도 물건으로, 일반적인 주거용 아파트보다 가치 판단에 고려할 요소가 많습니다. 특히 공실·폐업·시설 파손이 확인된 만큼 실제 활용 가능성과 매수 수요를 별도로 검토해야 합니다. 3회 유찰 이력은 확인되지만, 그 원인을 건물 상태만으로 단정할 수는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- ‘감정가의 34%’라는 숫자에만 의존하지 않기. 감정가와 현재 최저가의 차이는 크지만, 최근 실거래가 또는 현 상태의 실질적인 매매가치와 비교되지 않았습니다. 가격상 유리한지 판단하려면 토지와 건물의 현재 가치를 따로 검토해야 합니다.
- 매각목록과 현장 건물 대조. 일괄매각이며 제시외 건물도 포함됩니다. 목록 (1)의 토지와 목록 (3~5)의 건물 관계를 확인하고, 지적도 및 건물개황도를 기준으로 매각대상 범위를 점검해야 합니다.
- 수선비용·철거비용. 목욕탕 폐업 추정, 장기 공실, 일부 건물 파손이라는 감정평가 의견이 있습니다. 감정서의 사진과 현장 상태를 비교하고, 필요한 공사 및 철거 범위를 확인해야 합니다.
- 공부상 용도와 실제 사용상태. 기호 (4,5)는 공부상 제2종근린생활시설이지만 창고·주택 등으로 추정되는 상태입니다. 실제 사용 용도의 적법성과 향후 사용 가능 여부를 관련 서류로 점검해야 합니다.
- 임차인·점유자 재확인. 확인된 임차인 신고는 없으나 임대내역은 미상입니다. 각 건물의 출입 및 이용상태를 확인하고, 매각물건명세서와 현황조사를 다시 대조해야 합니다.
- 말소기준권리 확인. 은곡신용협동조합의 2022.07.13 근저당권이 기준입니다. 이전에 말소된 권리와 현재 유효한 권리를 구별하고, 후순위 가압류 및 경매개시결정의 소멸 여부를 최신 등기부로 확인해야 합니다.
- 토지이용 제한 확인. 일반상업지역이라는 사항만으로 모든 사용이 가능한 것은 아닙니다. 상대보호구역·도로구역 등 각 필지별 제한사항을 관련 기관에 재확인해야 합니다.
- 미배당액과 매수인 인수액 구분. 예상 미배당액은 815,062,202원이지만 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다. 채권자의 배당 부족과 낙찰자의 부담을 혼동하지 않아야 합니다.
- 유찰 시나리오. 현재 최저가는 228,943,000원이며, 추가 유찰 가정가격은 각각 160,260,100원, 112,182,070원입니다. 실제 다음 기일과 최저가는 법원 공고를 기준으로 확인해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 건물 등기뿐 아니라 일괄매각 대상 토지의 등기, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 건물개황도를 함께 확인해야 합니다. 입찰 전 현장 조사와 전문가 검토가 중요합니다.
맺으며 — “권리 소멸과 경제성은 별개다”
이 사건은 2022.07.13 은곡신용협동조합 근저당권을 말소기준으로 후순위 가압류와 경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 해당사항이 없는 것으로 기재되어 있으며, 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 이 물건을 단순한 권리 안전형 경매로만 보기는 어렵습니다. 3회 유찰, 감정가 대비 약 34%의 최저가, 장기 공실, 폐업상태로 보이는 목욕탕, 노후 건물의 파손과 수선·철거 가능성이 겹쳐 있습니다. 더구나 매각은 토지와 여러 건물을 묶은 일괄매각이며, 건물 간 이격거리도 협소하여 현장 구분에 주의가 필요합니다.
최근 실거래 비교가격이 확인되지 않은 상태이므로 228,943,000원이 실제 시장가치보다 낮은 가격인지는 판단할 수 없습니다. 낙찰가 자체보다도 취득 이후 해당 부동산을 어떤 용도로 활용할 수 있는지, 그 과정에서 얼마의 추가비용이 발생할지를 확인하는 것이 중요합니다.
결론적으로 등기상 인수 위험은 제한적이지만, 물건 상태와 경제성에 대한 검증 부담이 큰 경매입니다. 권리상 부담이 없다는 사실만으로 가격 메리트를 부여하기보다는 현장 상태, 매각 범위, 활용 가능성과 수선·철거비용을 함께 검토한 뒤 입찰가격을 판단해야 합니다.
