의정부지방법원 2025타경6147. 파주시 파주읍 연풍리 278-11 소재 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 용도는 단순 주거용 아파트가 아니라 목욕탕 및 주택, 제2종근린생활시설·창고·주택 추정 건물이 섞인 구조입니다. 감정가 667,472,050원에서 2회 유찰되어 현재 최저가는 327,061,000원입니다.
권리만 보면 명세서상 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항이 없습니다. 하지만 건물 상태 쪽은 가볍지 않습니다. 목록 3은 목욕탕이나 폐업상태로 보이고, 목록 3~5는 노후화와 공실, 일부 파손이 언급됩니다. 특히 주변건물과의 이격거리가 협소해 건물구분이 쉽지 않다는 점까지 있어, 입찰 전 현장·도면 확인이 사실상 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경6147 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 파주읍 연풍리 278-11 |
| 물건종류 / 용도 | 기타 + 토지 · 목욕탕 및 주택, 제2종근린생활시설이나 창고·주택 등으로 추정 |
| 소유자 | 김미숙 (2022.07.13 대물변제) |
| 감정가 / 최저가 | 667,472,050원 / 327,061,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 은곡신용협동조합 / 298,434,113원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 인수는 0원, 배당 우선순위는 촘촘하다
매수인이 떠안을 명시 인수권리는 없습니다. 명세서상 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음으로 표시되어 있습니다. 다만 배당표상 최저가 327,061,000원으로는 채권 총액 1,182,905,923원을 모두 충족하지 못합니다. 채권자 총 예상배당은 321,682,146원이고, 미배당은 861,223,777원입니다.
② 임차인·점유 리스크
배당·인수로 계산할 임차인은 없습니다. 다만 감정요항에는 임대내역이 미상으로 되어 있습니다. 이 물건은 주거용 단일 세대가 아니라 목욕탕·근린생활시설·창고·주택 추정 부분이 섞여 있으므로, 현장 점유자와 사용 상태 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 327,061,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,378,854원 |
| 을구 1번 근저당권 · 파주농업협동조합 | 75,000,000원 | 75,000,000원 |
| 갑구 2번 가압류 · 주식회사한진상호저축은행 | 2,905,923원 | 2,905,923원 |
| 을구 2번 근저당권 · 김경철 | 15,000,000원 | 15,000,000원 |
| 갑구 6번 가압류 · 이혜자 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 을구 5번 근저당권 · 은곡신용협동조합 | 336,000,000원 | 178,776,223원 |
| 갑구 11번 가압류 · 제주시농업협동조합 | 704,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 배당 후 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 회차별 자금 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 327,061,000원 | 321,682,146원 | 861,223,777원 | 178,776,223원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 228,942,700원 | 224,937,502원 | 957,968,421원 | 82,031,579원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 160,259,890원 | 157,216,252원 | 1,025,689,671원 | 14,310,329원 |
⑤ 입지·물건 상태 메모 (감정요항 기준)
- 입지. 연풍초등학교 남동측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설과 단독주택 등이 혼재한 지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스승강장이 소재해 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
- 이용상태. 목욕탕 및 주택, 공부상 제2종근린생활시설이나 창고·주택 등으로 추정되며 상당기간 공실로 탐문됩니다.
- 건물상태. 목록 3~5는 노후화 및 공실로 건물 일부가 파손되는 등 관리상태가 보통 이하로 언급됩니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역이며, 일부 토지는 도로구역과 토지거래계약에관한허가구역 문구가 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 제시외 건물이 포함되어 있으므로 매각목록과 감정서의 지적 및 건물개황도를 대조해야 합니다.
- 건물 구분. 목록 3, 4, 5 건물은 주변건물과 이격거리가 협소하여 건물구분을 할 수 없는 상태로 언급됩니다.
- 수선·철거 비용. 노후화·공실·일부 파손이 있어 차후 수선비용과 철거비용까지 고려해야 합니다.
- 운영 가능성. 목욕탕은 폐업상태로 보이므로 기존 용도 그대로 수익화할 수 있다는 전제는 위험합니다.
- 권리 원본 대조. 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 표시되지만, 등기부·명세서·감정서 원본 확인은 필수입니다.
맺으며 — “권리 0원”보다 중요한 것은 “활용 비용”
이 사건은 권리 인수 측면에서는 비교적 단순합니다. 명세서상 인수권리도, 법정지상권도 없습니다. 하지만 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 이 물건은 목욕탕·근린생활시설·창고·주택 추정 건물이 섞여 있고, 상당기간 공실, 폐업상태, 노후화, 일부 파손, 수선·철거비 고려라는 문구가 함께 붙어 있습니다.
따라서 결론은 분명합니다. 권리는 합격, 물건 상태는 보수적으로 재검토. 현재 최저가 327,061,000원은 감정가 대비 49%지만, 실제 승부처는 낙찰가가 아니라 낙찰 후 정상 활용까지 들어가는 비용입니다. 현장 확인 없이 최저가만 보고 접근하기에는 리스크가 큰 물건입니다.
