서울남부지방법원 2024타경3036. 강서구 등촌동 ‘해피트리움’ 제5층 제501호, 전용 34.85㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 숫자만 보면 감정가 286,000,000원이 12회 유찰돼 최저가 19,654,000원까지 떨어졌습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 유찰률이 아니라 말소기준보다 앞선 임차인입니다. 현재 등기상 존속하는 담보물권보다 앞서 설정됐다가 이미 말소된 근저당들은 기준권리가 될 수 없고, 분석상 말소기준은 2024.06.18. 강제경매개시결정입니다.
그보다 앞서 유병준은 2021.12.16. 전입했고, 백정자는 2023.12.29. 전입했습니다. 유병준은 2024.01.17. 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 낙찰가가 낮아질수록 임차인에게 배당되는 돈이 줄고 그만큼 매수인 인수액이 늘어, 낙찰가만 떨어지는 것이 실질 취득비용 하락으로 직결되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경3036 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 등촌로35가길 19, 제5층 제501호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 34.85㎡ · 철근콘크리트구조 6층 건물 내 제5층 |
| 단지 / 규모 | 해피트리움 · 10세대 · 2016.01.06. 사용승인 |
| 소유자 | 이다감 (2022.01.19. 소유권이전 · 거래가액 295,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 286,000,000원 / 19,654,000원 (12회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 유병준 / 49,578,082원 |
| 매각기일 | 2026.09.03. |
① 권리 흐름 — 최저가보다 임차인 인수가 핵심
등기부상 과거 우리은행 근저당권 900,000,000원과 신한은행 근저당권 144,000,000원은 각각 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2024.06.18. 유병준의 강제경매개시결정입니다. 유병준의 전입·확정일자와 임차권등기, 백정자의 전입은 모두 그보다 앞섭니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유병준 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2021.12.16. 확정일자 2021.11.19. | 48,000,000원 285,000,000원 중 미반환액 | 대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 | 29,099,772원 현재 회차 미배당 잔액 |
| 백정자 501호 | 2023.12.29. 확정일자 미상 | 238,000,000원 | 대항력 有 | 확인 필요 확정일자 미상 | 238,000,000원 배당계산상 전액 인수 |
두 사람 모두 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 2명으로 집계됩니다. 특히 유병준은 임차권자이면서 이 강제경매의 신청채권자와 동일한 이름으로 기재돼 있으므로, 입찰 전 임대차관계와 채권관계를 원문 서류로 함께 대조할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 1,965만원이 아니라 2억8,675만원으로 비교해야 한다
같은 해피트리움 전용 34.85㎡ 실거래는 5건입니다. 전체 평균은 279,400,000원이지만, 2021년의 295,000,000원·280,000,000원 등 과거 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단에는 더 최근의 거래가 중요합니다. 최근 12개월 평균은 271,000,000원, 최신 거래는 2026.05. 272,000,000원이며, 최근 구간은 이전 거래보다 -4.9% 하락한 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 34.85㎡ | 2 | 272,000,000원 |
| 2026.02 | 34.85㎡ | 3 | 270,000,000원 |
| 2024.08 | 34.85㎡ | 4 | 280,000,000원 |
| 2021.12 | 34.85㎡ | 5 | 295,000,000원 |
| 2021.07 | 34.85㎡ | 3 | 280,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 34.85㎡ | 2건 | 271,000,000원 |
표면상 최저가 19,654,000원은 최근 12개월 평균의 7.3%에 불과합니다. 그러나 이 숫자만으로 “시세보다 싸다”고 판단하면 안 됩니다. 현재 회차에서 최저가 19,654,000원 + 인수 267,099,772원 = 실질취득 286,753,772원입니다. 이는 최근 12개월 평균보다 15,753,772원 높고(105.8%), 최신 거래 272,000,000원보다도 14,753,772원 높습니다.
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 12회 유찰 | 19,654,000원 | 267,099,772원 | 286,753,772원 |
| 13회 유찰 시 | 15,723,200원 | 270,959,818원 | 286,683,018원 |
| 14회 유찰 시 | 12,578,560원 | 274,047,854원 | 286,626,414원 |
유찰이 더 진행돼 최저가가 15,723,200원, 12,578,560원으로 낮아져도 매수인 인수액이 270,959,818원, 274,047,854원으로 증가합니다. 결과적으로 실질취득액은 약 286,000,000원대에 머뭅니다.
③ 예상배당표 (매각가 19,654,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 753,772원 |
| 1. 임차인 유병준 보증금 | 48,000,000원 | 18,900,228원 |
| 인수 · 임차인 백정자 보증금 | 238,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 유병준 | 49,578,082원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 박중삼 | 49,578,082원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 매각대금 19,654,000원이 집행비용 753,772원과 유병준 임차보증금 일부 18,900,228원으로 모두 소진됩니다. 유병준 미배당 29,099,772원과 백정자 보증금 238,000,000원을 합친 267,099,772원이 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 6층 건물의 제5층 제501호입니다.
- 입지. 대일고등학교 남서측 인근. 단독주택·다세대주택·아파트·공공시설·교육시설·근린생활시설이 혼재하는 주거지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 보통차량 진출입이 가능하고 주변에 노선버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 도로·설비. 북서측 및 서측으로 등촌로35가길과 접하며 개별난방·도시가스·승강기·주차장·급배수·위생설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 237.0㎡, 공시지가 3,788,000원/㎡, 완경사·사다리형이며 다세대 건부지로 이용 중입니다.
- 환금성. 해피트리움은 10세대 규모이며 경매 통계상 평균 유찰횟수 12.0회, 낙찰률 0.0%입니다. 최근 실거래 추세도 이전 구간 대비 -4.9%입니다.
- 건축물. 위반건축물 표시는 없고 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가를 취득가로 보지 말 것. 현재 최저가 19,654,000원이 아니라 인수액을 더한 286,753,772원을 기준으로 경제성을 판단해야 합니다.
- 백정자 보증금 확인. 보증금 238,000,000원, 전입 2023.12.29.이며 배당계산상 전액 매수인 인수입니다. 확정일자는 미상입니다.
- 유병준 잔액 확인. 임차권등기 보증금 48,000,000원은 현재 매각가 기준 18,900,228원만 배당되고 29,099,772원이 남는 계산입니다.
- 유병준의 복수 지위 대조. 임차권자 유병준과 강제경매 신청채권자 유병준이 동일 이름으로 기재돼 있으므로 임대차·채권 관련 원문을 함께 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 효과를 과대평가하지 말 것. 13회·14회 유찰 시에도 실질취득은 각각 286,683,018원·286,626,414원으로 큰 폭으로 낮아지지 않습니다.
- 최근 시세 우선. 전체 실거래 평균 279,400,000원보다 최근 12개월 평균 271,000,000원과 최신 거래 272,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
- 하락 흐름 반영. 최근 거래 구간은 이전 대비 -4.9%로 내려와 있으므로 과거 295,000,000원 거래를 기준으로 가격 여유를 잡는 것은 주의가 필요합니다.
- 배당 외 비용 확인. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 원문 배당관계 확인이 필요합니다.
맺으며 — “감정가의 7%”가 아니라 “실질취득 2억8,675만원”
이 사건은 12회 유찰과 19,654,000원이라는 최저가 때문에 매우 싸 보입니다. 그러나 권리분석을 끝까지 연결하면 결론은 반대입니다. 대항력 있는 실제 임차인 2명 때문에 현재 매수인 인수액이 267,099,772원이고, 최저가를 더한 실질취득은 286,753,772원입니다.
최근 12개월 동일면적 평균은 271,000,000원, 최신 거래는 272,000,000원이며 시장 추세도 -4.9%입니다. 실질취득액은 최근 평균보다 5.8% 높아 가격이 싸다는 결론을 낼 수 없습니다. 게다가 추가 유찰이 진행돼도 낙찰가 감소분만큼 임차보증금 인수가 증가해 실질취득은 286,000,000원대에 머뭅니다. 최저가 착시가 매우 큰 대항력 임차인 인수형 물건으로, 권리·가격·환금성을 함께 보면 보수적인 접근이 필요한 사건입니다.
