서울남부지방법원 2024타경3036. 서울 강서구 등촌동 등촌로35가길 19, 해피트리움 제5층 제501호입니다. 전용면적 34.85㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)으로, 2016년 준공된 10세대 규모의 소규모 다세대 건물입니다. 현재 소유자는 이다감 씨이며, 2022년 1월 19일 거래가액 295,000,000원으로 소유권을 취득했습니다.

이 사건의 핵심은 감정가 286,000,000원이 12,578,000원까지 떨어졌다는 사실이 아닙니다. 대항력 있는 임차보증금이 낙찰가보다 압도적으로 크다는 점입니다. 임차인 백정자의 보증금 238,000,000원은 전액 인수 위험이 있고, 임차인 유병준의 보증금 48,000,000원도 현재 배당으로 전액 변제되지 않아 36,048,404원이 남습니다.

따라서 최저가가 더 낮아지더라도 인수액이 반대로 늘어납니다. 매수인이 실제 부담하는 총액은 약 2억8,660만원 수준에서 거의 고정됩니다. 가격 판단은 반드시 최저가가 아닌 실질취득액을 기준으로 해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 말소됐지만, 임차보증금이 살아 있다

이 사건의 말소기준권리는 2024.06.18. 갑구 5번 강제경매개시결정입니다. 과거 우리은행 근저당권(채권최고액 900,000,000원)과 신한은행 근저당권(채권최고액 144,000,000원)은 각각 2016.08.24. 및 2020.03.12. 등기상 말소됐습니다. 현재 유효한 근저당권이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.

그러나 근저당이 없다고 권리가 깨끗한 것은 아닙니다. 기준권리보다 앞선 임차인 권리가 두 건 존재합니다.

② 임차인 분석 — 인수액 274,048,404원

보증기관 대위·승계로 중복 신고된 임차인이 아니라, 확인되는 실제 임차인은 2명입니다. 두 임차인 모두 대항력 있는 것으로 조사됐습니다. 다만 우선변제권과 실제 배당액은 서로 다릅니다.

백정자의 경우 확정일자가 확인되지 않으므로 우선변제권을 인정할 근거가 없습니다. 반면 전입일이 말소기준권리보다 앞서 대항력은 인정되는 구조입니다. 백정자의 보증금 238,000,000원은 매각대금에서 배당받지 못하는 것으로 계산되어 전액 인수 위험이 남습니다.

유병준은 확정일자와 전입일이 모두 기준권리보다 앞서 우선변제권 행사가 가능합니다. 하지만 매각대금이 작아 보증금 전액을 배당받지 못합니다. 결국 우선변제권이 있다는 사실만으로 매수인 인수 위험이 없어지는 것은 아닙니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 판단

동일 단지 해피트리움의 전용 34.85㎡ 거래입니다. 전체 평균은 2021년의 상대적으로 높은 거래가 포함되어 있으므로, 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.

최근 거래는 2026년 2월 270,000,000원, 2026년 5월 272,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 271,000,000원이며 최신 거래는 272,000,000원입니다.

반면 현재 회차의 매수인 실질취득액은 다음과 같습니다.

전체 5건 평균인 279,400,000원은 과거 거래가 포함된 수치입니다. 이를 기준으로 삼으면 최근 가격 수준을 과대평가할 수 있습니다. 최근 거래와 과거 거래의 추세도 -4.9% 하락으로 나타납니다. 시세가 상승하는 환경이 아니라는 점까지 감안하면 실질취득액을 시세 이상으로 지불할 이유가 없습니다.

④ 회차별 시나리오 — 더 유찰되어도 총취득비용은 그대로

이 물건은 현재 14회 유찰된 상태입니다. 최저가가 추가로 하락하면 매수인 인수액이 늘어나는 구조이므로, 가격이 떨어지는 만큼 실질취득액이 낮아지지 않습니다.

최저매각가가 12,578,000원에서 8,049,920원으로 더 내려가더라도, 인수액은 274,048,404원에서 278,494,979원으로 증가합니다. 실질취득액은 약 2억8,654만원~2억8,663만원 범위에 머뭅니다.

⑤ 예상배당표 (현재 매각가 12,578,000원 가정)

현 회차 배당 계산상 매각대금 12,578,000원은 집행비용 626,404원과 유병준 임차인 배당 11,951,596원으로 소진됩니다. 유병준 보증금 미배당 잔액 36,048,404원과 백정자 보증금 238,000,000원이 매수인 인수 위험으로 남습니다. 강제경매 신청채권은 배당 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 별도 확인이 필요합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 대일고등학교 남서측 인근입니다. 주변은 단독주택·다세대주택·아파트·공공시설·교육시설·근린생활시설이 혼재하는 주거지역으로, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 보통 차량 진출입이 가능하며 주변에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다. 북서측 및 서측으로 등촌로35가길과 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 6층 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 2016.01.06. 준공, 총 10세대이며 승강기·주차장·급배수·위생설비를 갖추고 있습니다.
• 설비. 개별난방시설과 도시가스설비, 승강기설비, 주차장설비가 있습니다. 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 외벽은 치장벽돌 마감으로 조사됐습니다.
• 토지. 토지면적 237.0㎡, 남측 하향 완경사지에 대체로 평탄하게 조성된 사다리형 토지입니다. 공시지가는 3,788,000원/㎡이며 제2종일반주거지역에 해당합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약 허가구역 등이 관련됩니다. 입찰 전 구체적인 이용·거래 제한을 확인해야 합니다.
• 물건 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다. 다만 임대관계는 감정평가서상 미상으로 기재되어 있어 실제 점유관계와 임차인 현황을 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 10세대 규모의 소형 다세대입니다. 동일 면적 최근 12개월 거래는 2건이며, 전체 거래 표본도 5건입니다. 최근-과거 거래 추세가 -4.9%이고 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 14.0회, 낙찰률은 0.0%입니다. 대단지 아파트와 비교하면 거래량과 환금성에 상당한 주의가 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실질취득액부터 계산. 최저가 12,578,000원만 보고 응찰해서는 안 됩니다. 현 회차 인수액 274,048,404원을 더한 286,626,404원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
• 백정자 임대차 확인. 보증금 238,000,000원, 전입일 2023.12.29.의 대항력 인정 여부와 실제 점유를 확인해야 합니다. 확정일자가 확인되지 않고 우선변제권도 없는 것으로 계산되어 전액 인수 위험이 있습니다.
• 유병준의 임차권 검증. 보증금 48,000,000원 중 36,048,404원이 인수되는 계산입니다. 신청채권자와 임차권자가 동일인이라는 점, 가장임차인 의심 가능성, 임대차계약 및 보증금 지급내역을 원본으로 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 재확인. 매수인에게 대항할 수 있는 임차인과 미배당 보증금 인수 문구가 명시되어 있습니다. 임차권등기와 배당요구 내역을 등기부·명세서·현황조사서와 대조해야 합니다.
• 추가 유찰의 착시 주의. 15회·16회 유찰 시에도 실질취득액은 약 286,500,000원 수준입니다. 최저가 하락만을 이유로 응찰가를 정하지 마세요.
• 환금성 확인. 10세대 소규모 다세대이며 최근 12개월 실거래는 2건입니다. 최근 거래가 하락 추세인 만큼 향후 매도 시점과 거래 가능성을 보수적으로 판단해야 합니다.
• 규제 확인. 공항 관련 중요시설물보호지구, 원추표면구역, 상대보호구역, 토지거래계약 허가구역 등 토지이용 제한을 확인해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기만으로 현재 점유 여부를 단정할 수 없습니다. 실제 거주자, 점유자, 임대차 종료 여부 및 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
• 배당 재검토. 집행비용은 매각가의 5.0% 추정치입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등 미반영 항목이 있어 실제 배당액과 인수액은 원본 서류 및 법정 우선순위에 따라 달라질 수 있습니다.

맺으며 — “최저가 1,257만원 ≠ 취득가 1,257만원”

이 사건은 표면적으로 감정가 286,000,000원에서 12,578,000원까지 내려온 극단적인 저가 경매처럼 보입니다. 그러나 권리분석의 핵심은 최저가가 아닙니다. 대항력 있는 임차인 2명의 보증금이 총 286,000,000원이고, 현 회차 배당을 반영한 매수인 인수액이 274,048,404원이라는 점입니다.

최저가와 인수액을 합한 실질취득액은 286,626,404원입니다. 최근 12개월 평균 271,000,000원보다 5.8% 높고, 최신 거래 272,000,000원보다 5.4% 높습니다. 더구나 최근 거래 추세는 -4.9% 하락이며, 10세대 규모의 소형 다세대에 14회 유찰이라는 환금성 부담까지 있습니다.

유병준의 임차인 지위에 관해서는 가장임차인 의심이라는 별도 검증 요소가 있지만, 매각물건명세서에 기재된 인수 위험을 무시할 수는 없습니다. 백정자의 238,000,000원 인수 위험도 별도로 남아 있습니다. 한 임차인의 권리관계가 달라진다고 다른 임차인의 인수 위험까지 자동으로 없어지는 구조가 아닙니다.