서울남부지방법원 2024타경4299. 서울 양천구 목동 ‘목동블루오피스텔’ 제8층 제803호입니다. 공부상 용도와 감정 이용상태 모두 오피스텔입니다. 등기 흐름의 핵심은 2023.04.10 설정된 대구영광신용협동조합 근저당권(채권최고액 360,000,000원)입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후의 경매개시결정과 표현주의 주택임차권등기는 매각으로 소멸합니다.
임차인 표현주는 임대차계약일 2024.02.07, 확정일자 2024.02.08이지만 주민등록과 점유개시는 2024.03.12입니다. 말소기준 근저당 2023.04.10보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 보증금은 50,000,000원이고 배당요구는 2024.11.05 접수됐지만, 현재 최저가 기준 예상배당에서는 선순위 근저당에도 88,821,760원의 미배당이 발생해 소유자 잔여가 0원입니다. 데이터상 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경4299 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 목동서로 133-3, 제8층 제803호 (목동, 목동블루오피스텔) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용중 · 지상 15층 건 내 제8층 |
| 소유자 | 김세영 (거래가액 423,553,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 431,000,000원 / 275,840,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 대구영광신용협동조합 / 310,609,545원 |
| 매각기일 | 2026.05.12 |
① 권리 흐름 — 임차권은 후순위, 매수인 인수는 0원
말소기준은 2023.04.10 대구영광신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 360,000,000원이고 채무자는 김세영입니다. 임의경매개시결정은 2024.08.23, 표현주의 주택임차권등기는 2024.11.05로 모두 말소기준 이후입니다. 특히 표현주는 전입·점유개시가 2024.03.12라 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며 매수인에게 보증금이 승계되지 않습니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 표현주 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 50,000,000원 | 2024.03.12 | 2024.02.08 | 없음 | 배당요구 | 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 표현주는 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 본인 임차권자이며, 배당요구일은 2024.11.05입니다. 대항력은 없고 매수인 승계액은 0원입니다.
② 가격 구조 — 64%라는 숫자만으로 ‘시세보다 싸다’고 할 수 없다
감정가는 431,000,000원, 현재 최저매각가는 275,840,000원으로 감정가의 64%입니다. 두 차례 유찰로 감정가 대비 가격은 내려왔지만, 이 사건에서 확인되는 가격 기준은 감정가와 회차별 최저가입니다. 따라서 275,840,000원이 실제 시장가격보다 저렴하다는 결론까지 확장하면 안 됩니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 64% | 275,840,000원 | 271,178,240원 | 88,821,760원 |
| 3회 유찰 시 | 51% | 220,672,000원 | 216,782,592원 | 143,217,408원 |
| 4회 유찰 시 | 41% | 176,537,600원 | 173,266,074원 | 186,733,926원 |
③ 예상배당표 (매각가 275,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,661,760원 |
| 1. 근저당 · 대구영광신용협동조합 | 360,000,000원 | 271,178,240원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준으로 대구영광신용협동조합 근저당에도 88,821,760원의 미배당이 발생하고 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상배당입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목동종합운동장 서측 인근이며 주상복합건물, 오피스텔, 중대형 아파트단지, 근린상가와 근린생활시설이 혼재하는 상업·업무지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장과 지하철 5호선 오목교역이 소재해 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 15층 건물의 8층 803호이며 사용승인일은 2022.10.25입니다. 도시가스 개별난방, 급배수, 소화전, 화재경보, 승강기, 주차타워 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 대공방어협조구역 등에 포함됩니다. 토지는 평지의 가로장방 형태이고 업무용으로 이용됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 승계 여부. 표현주는 대항력이 없고 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다. 입찰 전 매각물건명세서와 임차권등기 내용을 다시 대조하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가 275,840,000원은 감정가의 64%지만, 감정가 할인율을 시세 할인율로 바꾸어 해석하지 마세요. 실제 거래사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 2회 유찰 원인. 이미 두 차례 유찰된 물건이므로 단순 권리문제 외에 가격, 오피스텔 수요, 개별 호실 상태 등을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 임차권·명도. 주택임차권등기가 존재하고 임차인은 건물 전부를 임차한 것으로 확인됩니다. 법적 인수액과 실제 인도·점유 정리는 별개의 문제이므로 현황을 확인하세요.
- 관리·설비 확인. 주차타워와 승강기 등이 구비된 오피스텔이므로 관리비와 설비 운용 상태를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 배당요구 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격 판단은 별개다”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2023.04.10 대구영광신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 임차인 표현주의 전입·점유는 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 보증금 50,000,000원이 매수인에게 승계되지 않고, 데이터상 실질취득액은 현재 최저가와 같은 275,840,000원입니다.
다만 2회 유찰·감정가 64%라는 숫자를 가격 메리트로 곧장 연결해서는 안 됩니다. 감정가 대비 할인은 확인되지만 실제 거래가격과 비교한 저가 여부는 확인할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건은 권리 인수는 0원으로 정리되지만, 가격은 별도 검증이 필요한 오피스텔로 보는 것이 가장 일관된 결론입니다.
