13,331,000원
서울남부지방법원 2024타경104694. 공항동 발쿠치네하우스 제101동 제4층 제408호, 전용 21.95㎡ 아파트입니다. 숫자만 보면 감정가 194,000,000원짜리 물건이 12회 유찰돼 최저가가 13,331,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건의 핵심은 최저가가 아닙니다. 임차인 양태웅은 2020.06.02 전입했고, 2020.04.02 확정일자를 받았으며, 말소기준인 2022.06.30 조성종 가압류보다 앞선 대항력을 갖고 있습니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
현재 매각가를 13,331,000원으로 가정하면 집행비용 639,958원을 먼저 빼고 임차인에게 12,691,042원이 배당됩니다. 보증금 150,000,000원 중 남는 137,308,958원은 낙찰자가 승계합니다. 즉 낙찰가 13,331,000원에 인수액 137,308,958원을 더한 실질취득은 150,639,958원입니다. 대항력 인수형은 낙찰가가 더 내려가도 미배당 인수액이 커지는 구조라, 유찰 횟수나 낮은 최저가 자체를 가격 메리트로 보면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경104694 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 송정로 53, 제101동 제4층 제408호 (공항동, 발쿠치네하우스) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 21.95㎡ · 철근콘크리트구조 · 지하2층 지상8층 중 4층 |
| 소유자 | 이정희, 정보경, 정재은, 정제훈 |
| 감정가 / 최저가 | 194,000,000원 / 13,331,000원 (12회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 양태웅 / 157,651,638원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인의 대항력
말소기준은 2022.06.30 조성종 가압류 1,112,000,000원입니다. 이후 압류·가압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸할 예정입니다. 그러나 임차인 양태웅의 전입일은 2020.06.02, 점유개시일은 2020.04.17로 말소기준보다 앞섭니다. 임차권등기 자체는 2023.05.31 접수됐지만, 대항력 판단의 핵심인 선행 점유·전입이 이미 존재합니다.
② 임차인 — 대항력 有 · 우선변제 有 · 부족분 승계
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|
| 양태웅 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.06.02 / 2020.04.02 | 150,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 137,308,958원 |
양태웅은 배당요구를 했고 확정일자도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 다만 현재 회차의 매각대금으로는 보증금 전액을 변제할 수 없습니다. 집행비용을 제외하면 임차인 배당액은 12,691,042원이고, 미변제 보증금 137,308,958원이 매수인에게 승계됩니다.
③ 시세 비교 — 1,333만원이 아니라 150,639,958원으로 봐야 한다
발쿠치네하우스는 45세대, 2020.01.13 사용승인된 단지입니다. 대상 전용면적은 21.95㎡이며, 동일 면적 거래 5건의 최근 12개월 평균은 143,800,000원, 최신 거래는 144,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.10 | 21.95㎡ | 2 | 144,000,000원 |
| 2023.10 | 21.95㎡ | 2 | 139,000,000원 |
| 2023.10 | 21.95㎡ | 3 | 139,000,000원 |
| 2023.10 | 21.95㎡ | 4 | 152,000,000원 |
| 2023.10 | 21.95㎡ | 6 | 145,000,000원 |
| 평균 | 21.95㎡ | 5건 | 143,800,000원 |
표면상 최저가 13,331,000원은 최근 12개월 평균의 9.3%에 불과합니다. 하지만 이 비율은 이 사건의 경제적 비용을 설명하지 못합니다. 매수인 인수액까지 포함한 실질취득은 150,639,958원으로 최근 12개월 평균 143,800,000원보다 높고, 최신 거래 144,000,000원도 웃돕니다. 따라서 “감정가 대비 7%니까 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 13,331,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 639,958원 |
| 1. 임차인 양태웅 보증금 | 150,000,000원 | 12,691,042원 |
| 2. 가압류 · 조성종 | 1,112,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 우석종합건설주식회사 | 3,259,576,800원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 양태웅 | 157,651,638원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 보증금 중 12,691,042원만 배당되고 부족분 137,308,958원은 매수인이 인수합니다. 국세·지방세 압류가 있어 당해세에 해당할 경우 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 공항동, 지하철 5호선 송정역 남서측 인근. 주변은 다세대·연립·단독주택과 근린생활시설이 혼재하는 주택 및 상가혼용지대입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장과 지하철 5호선 송정역이 있어 대중교통 이용상황은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지하2층·지상8층 건물의 제4층 제408호입니다.
- 도로. 토지 동측으로 노폭 약 11미터의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래 규모. 45세대 단지이며 동일면적 거래 표본은 5건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득 기준. 13,331,000원만 보지 말고 인수 137,308,958원을 합산한 150,639,958원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 임차보증금 승계 확인. 매각물건명세서에는 보증금 150,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
- 임차관계 원본 대조. 임차인 양태웅이 경매신청 채권자이기도 하므로 임대차계약, 보증금 지급내역, 임차권등기명령 및 채권관계를 함께 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 관련 압류가 존재하므로 당해세 여부에 따라 배당이 달라질 수 있습니다.
- 다회 유찰 자체를 할인으로 보지 말 것. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 14.8회이고 본건도 현재 12회 유찰 상태입니다. 인수형에서는 추가 유찰 시 인수액이 증가합니다.
- 시세 상한 확인. 최근 12개월 평균 143,800,000원, 최신 거래 144,000,000원, 최고 거래 152,000,000원을 실질취득과 직접 비교해야 합니다.
맺으며 — “13,331,000원짜리 아파트”가 아니다
이 사건에서 가장 위험한 숫자는 낮아진 최저가입니다. 감정가 194,000,000원이 12회 유찰돼 13,331,000원까지 내려왔지만, 그 숫자만으로는 실제 취득비용을 설명할 수 없습니다. 말소기준보다 앞선 대항력 임차인의 미배당 보증금 137,308,958원을 매수인이 인수하기 때문에 현재 회차의 실질취득은 150,639,958원입니다.
이는 최근 12개월 실거래 평균 143,800,000원과 최신 거래 144,000,000원보다 높습니다. 더 유찰돼 낙찰가가 내려가도 인수액이 커지는 구조이므로, 이 물건의 가격 판단 기준은 최저가가 아니라 낙찰가 + 미배당 보증금이어야 합니다. 12회 유찰이라는 숫자가 큰 할인처럼 보이지만, 현재 자료 기준으로는 실질취득이 최근 시세 이상인 대항력 인수형입니다.
