서울남부지방법원 2024타경104694. 강서구 공항동 발쿠치네하우스 제101동 4층 408호, 전용 21.95㎡ 아파트입니다. 감정가는 194,000,000원이지만 11회 유찰을 거치며 최저매각가는 16,664,000원까지 내려왔습니다. 표면적인 할인율만 보면 매우 낮아 보이지만, 이 사건의 본질은 경매 최저가가 아니라 선순위 임차보증금입니다. 매각물건명세서에는 보증금 150,000,000원의 대항력 임차인이 존재하며, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
현재 가정 배당에서는 매각대금 16,664,000원 중 집행비용 699,952원을 제외한 15,964,048원이 임차인에게 배당됩니다. 따라서 보증금 잔액 134,035,952원이 남고, 이를 낙찰가에 더하면 매수인의 실질취득은 150,699,952원입니다. 낙찰가가 더 내려가면 임차인의 미배당 잔액이 그만큼 늘기 때문에, 실질취득 총액은 보증금 150,000,000원 부근에서 사실상 고정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경104694 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 송정로 53, 제101동 제4층 제408호 (공항동, 발쿠치네하우스) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 21.95㎡ · 지하2층 지상8층 건물 내 제4층 제408호 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 이정희 1000분의 715 · 정보경 1000분의 75 · 정재은 1000분의 60 · 정제훈 1000분의 150 |
| 감정가 / 최저가 | 194,000,000원 / 16,664,000원 (11회 유찰) |
| 청구금액 | 157,651,638원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 단지 | 발쿠치네하우스 · 45세대 · 2020.01.13. 준공 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심
말소기준은 2022.06.30. 조성종의 가압류 1,112,000,000원입니다. 이후의 압류·가압류·강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 임차인 양태웅의 전입일은 2020.06.02., 확정일자는 2020.04.02.로 말소기준보다 앞섭니다. 등기된 주택임차권 자체는 2023.05.31. 접수됐지만, 임차인의 선행 전입·확정일자와 매각물건명세서의 인수 문구에 따라 배당받지 못한 보증금 잔액은 매수인에게 남습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 권리 | 배당·인수 |
|---|---|---|---|---|
| 양태웅 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 150,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 없음 | 배당요구 · 현재 예상배당 15,964,048원 · 미배당 134,035,952원 매수인 인수 |
임대차계약일은 2020.03.20., 점유개시일은 2020.04.17., 확정일자는 2020.04.02., 주민등록일은 2020.06.02.입니다. 배당요구도 이루어졌고 우선변제권을 행사할 수 있지만, 현재 최저가에서는 보증금 전액을 배당으로 회수할 수 없어 잔액 인수 문제가 발생합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 1.507억을 비교해야 한다
발쿠치네하우스 전용 21.95㎡의 비교 실거래는 5건이며 모두 2023.10. 거래입니다. 평균은 143,800,000원, 최저 139,000,000원, 최고 152,000,000원이고, 제공된 최신 거래는 144,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.10 | 21.95㎡ | 2 | 144,000,000원 |
| 2023.10 | 21.95㎡ | 2 | 139,000,000원 |
| 2023.10 | 21.95㎡ | 3 | 139,000,000원 |
| 2023.10 | 21.95㎡ | 4 | 152,000,000원 |
| 2023.10 | 21.95㎡ | 6 | 145,000,000원 |
| 평균 | — | 5건 | 143,800,000원 |
표면적인 최저가 16,664,000원은 최근 평균값의 11.6%에 불과하지만, 이 비율은 대항력 임차보증금 인수를 제외한 숫자라 가격 판단에 사용할 수 없습니다. 현재 실질취득 150,699,952원은 평균 143,800,000원의 약 104.8%, 제공된 최신 거래 144,000,000원의 약 104.7%입니다. 즉 현재 회차에서도 시세보다 저렴하다고 볼 수 없습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총액은 거의 그대로
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 11회 유찰 (감정가 8.59%) | 16,664,000원 | 134,035,952원 | 150,699,952원 |
| 12회 유찰 시 (감정가 6.87%) | 13,331,200원 | 137,308,762원 | 150,639,962원 |
| 13회 유찰 시 (감정가 5.5%) | 10,664,960원 | 139,927,009원 | 150,591,969원 |
낙찰가는 16,664,000원에서 10,664,960원까지 내려가지만, 그만큼 인수할 임차보증금이 134,035,952원에서 139,927,009원으로 늘어납니다. 결국 실질취득은 150,699,952원 → 150,639,962원 → 150,591,969원으로 거의 변하지 않습니다. 이 사건에서는 “더 유찰되면 싸진다”는 일반적인 경매 공식이 사실상 작동하지 않습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 16,664,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 699,952원 |
| 1. 임차인 양태웅 보증금 | 150,000,000원 | 15,964,048원 |
| 2. 가압류 · 조성종 | 1,112,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 우석종합건설주식회사 | 3,259,576,800원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 양태웅 | 157,651,638원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 매각대금 전액이 집행비용과 선순위 임차인 배당으로 소진됩니다. 임차보증금 부족분 134,035,952원은 매수인 인수로 계산됩니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 실제 배당순위와 임차인 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 5호선 송정역 남서측 인근으로, 주변은 다세대주택·연립주택·단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 주택·상가 혼용지대입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 5호선 송정역이 있어 대중교통 이용상황은 양호한 편입니다.
- 도로. 본건 토지는 동측으로 노폭 약 11미터의 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하2층·지상8층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등이 기재돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 1,583.1㎡, 공시지가 4,466,000원/㎡, 지목 대, 주상용·평지·부정형·소로한면 조건입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 45세대 규모이고 비교 실거래는 5건이며, 단지 경매 평균 유찰 횟수는 13.8회입니다. 응찰 전 실제 매수수요와 최근 거래 가능성을 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 16,664,000원은 취득원가가 아닙니다. 현재 인수액 134,035,952원을 반드시 더해 실질취득 150,699,952원으로 판단해야 합니다.
- 임차보증금 원본 확인. 양태웅의 임대차계약일 2020.03.20., 확정일자 2020.04.02., 점유개시 2020.04.17., 전입 2020.06.02. 및 보증금 150,000,000원을 원본과 대조해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 임차인 양태웅이 경매 채권자로도 나타나므로 실제 임대차 및 보증금 수수관계를 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 임차인 배당액 및 매수인 인수액이 변동될 수 있습니다.
- 유찰 전략 재검토. 12회·13회 유찰 시에도 실질취득은 약 150,600,000원 수준으로 유지됩니다. 단순히 다음 회차까지 기다린다고 가격 메리트가 커지는 구조가 아닙니다.
- 시세 원본 대조. 비교 실거래는 전용 21.95㎡ 5건으로, 개별 호수의 층·향·내부상태와 현재 시장 상황을 추가 확인해야 합니다.
맺으며 — “1,666만원짜리 아파트”가 아니다
이 사건에서 가장 위험한 숫자는 최저매각가 16,664,000원입니다. 11회 유찰이라는 이력과 감정가의 8.59%라는 표면만 보면 큰 할인처럼 보이지만, 대항력 임차인 양태웅의 보증금 150,000,000원이 실질적인 가격 하한을 만듭니다. 현재 회차에서는 134,035,952원을 인수해 실질취득이 150,699,952원이고, 12회·13회 유찰 시에도 약 150,600,000원 수준이 유지됩니다.
반면 최근 12개월 평균값은 143,800,000원, 제공된 최신 거래는 144,000,000원입니다. 따라서 11회 유찰됐다는 사실만으로 가격 메리트가 생긴 것이 아닙니다. 선순위 임차보증금 인수, 세금 압류, 임차인과 채권자의 관계 확인 문제까지 남아 있어 권리·가격을 함께 보수적으로 봐야 합니다. 이 물건의 핵심은 “얼마에 낙찰받느냐”보다 “얼마를 추가로 인수하느냐”입니다.
