서울남부지방법원 2024타경128652. 금천구 독산동 지에스프라임 제3층 제304호, 전용 45.47㎡ 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 이 사건은 표면적인 할인율만 보면 감정가 394,000,000원에서 최저가 27,076,000원까지 내려온 12회 유찰 물건이지만, 권리관계의 중심은 가격이 아니라 임차보증금 승계입니다. 임차인 김연선은 2020.10.06 전입·점유를 시작했고, 말소기준권리인 2020.12.09 압류보다 앞섭니다. 확정일자도 2020.09.22이며 배당요구가 확인되어 있어 대항력과 우선변제권을 함께 갖는 구조입니다.
현재 회차 매각가 27,076,000원을 전제로 하면 집행비용 887,368원을 제외한 26,188,632원이 임차보증금에 배당되고, 보증금 잔액 325,811,368원이 남습니다. 매수인은 이 잔액을 인수하므로 실질적인 취득 부담은 27,076,000원 + 325,811,368원 = 352,887,368원입니다. 즉 유찰이 거듭되어 낙찰가가 더 내려가더라도 미배당 인수액이 그만큼 늘어 실질취득 총액은 보증금 352,000,000원 부근에 고정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경128652 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 문성로3길 35, 제3층 제304호 (독산동, 지에스프라임) |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 전용 45.47㎡ · 5층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 정경환 |
| 감정가 / 최저가 | 394,000,000원 / 27,076,000원 (12회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김연선 / 352,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
| 사용승인일 | 2020.07.16 |
| 단지규모 | GS프라임 · 16세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
말소기준권리는 갑구 3번, 2020.12.09 수원세무서장 관련 압류입니다. 이후의 압류·가압류와 현재의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 그러나 임차인 김연선의 전입·점유일은 2020.10.06으로 말소기준보다 앞섭니다. 2023.10.06에는 보증금 352,000,000원의 주택임차권등기도 마쳤고, 매각물건명세서에는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김연선 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.10.06 / 2020.09.22 | 352,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 잔액 승계 |
실제 임차인 1명. 보증기관 대위·승계 중복신고는 확인되지 않습니다.
② 시세 비교 — 2,707만원이 아니라 약 3.53억으로 비교
GS프라임 동일 전용면적 45.47㎡의 확인된 거래는 2건입니다. 최근 12개월 거래는 2026.06의 385,000,000원 1건이며, 이전 거래는 2024.10의 360,000,000원입니다. 전체 평균은 372,500,000원이지만, 최근 가격 흐름을 우선하면 최근 12개월 평균과 최신 거래 모두 385,000,000원을 기준으로 보는 것이 맞습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 45.47㎡ | 2 | 385,000,000원 |
| 2024.10 | 45.47㎡ | 5 | 360,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 45.47㎡ | 1건 | 385,000,000원 |
현재 회차 실질취득 352,887,368원은 최신 거래 385,000,000원보다 32,112,632원 낮습니다. 최근 거래가 이전 거래 360,000,000원보다 높아지면서 최근 대 과거 추세도 +6.9%입니다. 따라서 이 물건에 가격 차이가 전혀 없는 것은 아니지만, 그 차이는 최저가 27,076,000원을 보고 느끼는 할인폭과는 완전히 다릅니다. 평가해야 할 실제 가격대는 약 3.53억원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 27,076,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 887,368원 |
| 1. 임차인 김연선 보증금 | 352,000,000원 | 26,188,632원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 6,131,143원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사에이블자산관리대부 | 10,514,083원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 김연선 | 352,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당 기준 임차인 김연선의 보증금 부족분은 325,811,368원이며, 매수인 인수 예상액도 325,811,368원입니다. 국세·지방세 압류가 다수 존재해 당해세 해당 시 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 유찰이 더 진행돼도 총부담은 거의 그대로
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 매각가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 12회 유찰 | 27,076,000원 | 325,811,368원 | 352,887,368원 |
| 13회 유찰 시 | 21,660,800원 | 331,129,094원 | 352,789,894원 |
| 14회 유찰 시 | 17,328,640원 | 335,383,276원 | 352,711,916원 |
13회 유찰 시 매각가는 21,660,800원으로 내려가지만 인수액은 331,129,094원으로 증가하고, 14회 유찰 시 매각가는 17,328,640원으로 내려가도 인수액은 335,383,276원으로 증가합니다. 따라서 낙찰가 하락이 곧 총취득 부담 하락으로 이어지는 물건이 아닙니다. 이 사건은 보증금 인수형 경매의 전형적인 가격 착시가 나타나는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제3층 제304호입니다.
- 입지. 서울특별시 금천구 독산동 문성중학교 북서측 인근. 다세대주택·아파트·근린생활시설·각급 학교가 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입 가능, 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 이용편의도는 보통으로 평가되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 설비. 기본 위생·급배수, 도시가스, 개별난방, 천장형 에어컨, 승강기, CCTV, 주차장 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지이용. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역·장애물제한표면구역·교육환경보호구역·상대보호구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가보다 인수액 우선. 현재 회차의 핵심 숫자는 최저가 27,076,000원이 아니라 인수 예상액 325,811,368원과 실질취득 352,887,368원입니다.
- 임차보증금 배당 확인. 김연선의 보증금 352,000,000원이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 구조이므로 실제 배당표를 기준으로 최종 부담을 다시 계산해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 다수 존재합니다. 당해세 해당 여부에 따라 임차인 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 공매 진행 교차확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기 이력이 있으므로 현재 경매와 공매 진행 관계를 원본에서 대조할 필요가 있습니다.
- 관계인 구조 확인. 임차인 김연선은 현재 강제경매 신청채권자이기도 합니다. 임대차계약서·보증금 지급내역·배당요구 및 사건기록을 함께 확인해야 합니다.
- 실거래 표본 한계. 동일 면적 실거래는 전체 2건, 최근 12개월 1건이므로 385,000,000원만으로 개별 호수의 적정가를 단정하지 말고 층·상태를 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “2,707만원 경매”가 아니라 “약 3.53억 취득”
이 사건의 가장 큰 함정은 12회 유찰 뒤의 최저가입니다. 숫자만 보면 감정가 394,000,000원에서 27,076,000원까지 내려와 매우 싸게 보이지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 352,000,000원이 존재하고 현재 회차에서 325,811,368원이 미배당 인수될 것으로 계산됩니다. 그래서 매수인의 실질취득 부담은 352,887,368원입니다.
최근 동일 면적 실거래 385,000,000원보다 실질취득가는 낮지만, 판단의 출발점은 반드시 27,076,000원이 아니라 약 352,000,000원대여야 합니다. 추가 유찰로 최저가가 더 내려가더라도 인수액이 증가해 총부담은 거의 같은 수준에 머뭅니다. 이 물건의 권리분석 핵심은 “싸게 내려온 최저가”가 아니라 “미배당 보증금까지 포함한 총취득비용”입니다.
