서울남부지방법원 2024타경136561. 강서구 화곡동 브릿지스톤 제4층 제401호, 전용 36.68㎡의 다세대주택입니다. 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중이며, 현재 최저매각가는 감정가 227,000,000원에서 8회 유찰돼 38,084,000원까지 내려와 있습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건은 낙찰가보다 권리 인수액이 훨씬 중요한 전형적인 대항력 임차인 인수형입니다.
임차인 전홍수는 임대차계약일 2021.07.21, 점유개시 2021.08.16, 주민등록 2021.08.17, 확정일자 2021.07.21이며 보증금은 220,000,000원입니다. 2023.09.06 주택임차권등기까지 마쳤고, 말소기준권리인 2023.12.07 삼성카드 가압류보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 배당요구도 했지만 현재 최저가 38,084,000원 가정 배당에서는 보증금 전액을 돌려받지 못해 잔액 183,001,512원을 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경136561 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 등촌로13바길 5, 제4층 제401호 (화곡동, 브릿지스톤) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 전용 36.68㎡ |
| 소유자 | 조인숙 (2021.08.18. 소유권이전 · 거래가액 220,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 227,000,000원 / 38,084,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 244,993,822원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 먼저 볼 것은 임차보증금
등기부상 과거 신한은행·하나은행·글로벌금융판매 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서의 말소기준권리는 2023.12.07 삼성카드 가압류입니다. 그러나 전홍수의 주민등록·점유 및 주택임차권등기는 이보다 앞서 있으므로 매각으로 사라지지 않습니다. 이후 케이비국민카드·신한카드·서민금융진흥원·중소기업은행 가압류와 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 대항력·우선변제는 있지만 부족분은 승계
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전홍수 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.08.17 | 2021.07.21 | 220,000,000원 | 대항력 有 우선변제 승계 183,001,512원 |
③ 시세 비교 — 표면 17.3% 할인과 실질가격은 전혀 다르다
브릿지스톤(815-19)은 16세대, 2012.08.14 준공이며 대상 면적은 36.68㎡입니다. 제공된 동일면적 거래 표본은 2021.08 4층 220,000,000원 1건입니다. 데이터상 최저가 38,084,000원은 이 거래금액의 17.3% 수준이지만, 이 비율을 그대로 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.08 | 36.68㎡ | 4 | 220,000,000원 |
가격 판단은 최저매각가가 아니라 실질취득 약 220,000,000원과 비교해야 합니다. 이 기준으로 보면 제공된 최신 동일면적 거래 220,000,000원과 사실상 같은 수준입니다. 따라서 8회 유찰이라는 사실만으로 ‘싸다’고 판단할 근거가 없습니다. 더구나 거래 표본이 1건이고 시점도 2021.08이므로 현재 환금가격을 넉넉하게 잡아 평가하기도 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 38,084,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,085,512원 |
| 1. 임차인 전홍수 보증금 | 220,000,000원 | 36,998,488원 |
| 2. 삼성카드 주식회사 가압류 | 9,189,508원 | 0원 |
| 3. 주식회사 케이비국민카드 가압류 | 26,015,390원 | 0원 |
| 4. 신한카드 주식회사 가압류 | 15,415,263원 | 0원 |
| 5. 서민금융진흥원 가압류 | 5,375,379원 | 0원 |
| 6. 중소기업은행 가압류 | 11,155,702원 | 0원 |
| 7. 한국주택금융공사 | 244,993,822원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금이 집행비용과 임차인 우선배당으로 모두 소진됩니다. 전홍수의 보증금 부족분 183,001,512원은 매수인이 인수합니다.
⑤ 회차가 더 내려가도 총부담은 크게 싸지지 않는다
| 회차 | 최저매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 38,084,000원 | 183,001,512원 |
| 9회 유찰 시 | 30,467,200원 | 190,481,210원 |
| 10회 유찰 시 | 24,373,760원 | 196,464,968원 |
회차가 내려갈수록 입찰 시 법원에 납부하는 매각대금은 줄지만, 같은 방향으로 임차보증금 미배당액이 커집니다. 그래서 이 물건은 “더 유찰되면 훨씬 싸진다”는 일반적인 경매 공식이 그대로 적용되지 않습니다. 대항력 임차인 인수형에서는 입찰가가 아니라 낙찰 후 승계할 보증금까지 포함한 실질부담이 핵심입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 신정고등학교 남동측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대이며, 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근 도로에 버스정류장이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 도로. 북서측으로 약 6미터 도로에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 도시지역·중요시설물보호지구(공항)·원추표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등이 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건이며, 위생·급배수·소방·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성 확인. 16세대 규모이며 제공된 동일면적 거래 표본은 1건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 9.7회로 제시됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보고 접근 금지. 38,084,000원이 실제 취득원가가 아닙니다. 전홍수 보증금 미배당액 183,001,512원의 승계를 함께 봐야 합니다.
- 실질취득 기준으로 시세 비교. 대항력 보증금 220,000,000원이 낙찰가보다 커서 실질취득은 약 220,000,000원에 묶이는 구조입니다.
- 임차권 원본 대조. 전홍수의 전입·점유·확정일자·임차권등기 및 배당요구 내용을 등기부와 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 배당액 변동 확인. 현재 예상은 집행비용 1,085,512원, 임차인 배당 36,998,488원, 매수인 인수 183,001,512원입니다.
- 추가 유찰의 착시 경계. 9회·10회 유찰 시 최저가는 더 내려가지만 매수인 인수액은 각각 190,481,210원, 196,464,968원으로 증가합니다.
- 시세 표본 한계. 제공된 동일면적 거래는 2021.08의 220,000,000원 1건이므로 현재 매도 가능 가격은 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “3천만원대 최저가”가 아니라 “2.20억 보증금 구조”
이 사건의 핵심은 유찰 횟수도, 38,084,000원이라는 최저가도 아닙니다. 전홍수의 220,000,000원 대항력 임차보증금입니다. 현재 회차에서는 36,998,488원만 배당되고 183,001,512원이 매수인에게 승계됩니다. 더 유찰되더라도 낙찰가는 낮아지는 대신 미배당 보증금 인수액이 커지므로, 실질취득은 보증금 약 220,000,000원 부근에 머뭅니다.
제공된 동일면적 거래 역시 220,000,000원입니다. 따라서 이 물건은 “감정가 대비 17.3%니까 싸다”가 아니라, “실질취득이 시세 표본과 같은데도 8회 유찰된 다세대”로 봐야 합니다. 권리 인수 구조와 거래 표본 부족, 9.7회의 단지 평균 유찰 통계를 함께 고려하면 표면 할인율보다 승계보증금과 환금성을 우선 점검해야 하는 물건입니다.
