서울남부지방법원 2024타경138284. 화곡동 로얄하이츠 제2층 제201호, 전용 60.01㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 대청하우징주식회사로 2019년 7월 4일 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 258,000,000원입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 일반적인 근저당이 아니라, 임차인 이순표의 전입일 2021.07.29이 말소기준인 주택도시보증공사 가압류 2021.11.01보다 앞선다는 점입니다. 따라서 임차인은 대항력을 갖춘 것으로 확인됩니다.
임차보증금은 270,000,000원, 확정일자는 2021.07.30이고 배당요구도 이뤄졌습니다. 현재 최저가 254,400,000원에서 집행비용 4,361,600원을 제외하면 예상 배당액은 250,038,400원으로, 보증금 대비 19,961,600원이 부족합니다. 원칙적인 대항력 인수형이라면 이 부족액이 매수인에게 승계됩니다. 그러나 이 사건은 명세서의 포기·말소 확약 때문에 결론이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경138284 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 강서로29길 60, 제2층 제201호 (화곡동, 로얄하이츠) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 60.01㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 대청하우징주식회사 (2019.07.04 소유권이전 · 거래가액 258,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 318,000,000원 / 254,400,000원 (7회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 299,166,305원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
| 등기 발급일 | 2026.08.29 · 서울남부지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 실질 인수 해소
말소기준은 2021.11.01 주택도시보증공사 가압류 436,000,000원입니다. 이보다 앞선 2021.07.29에 이순표가 전입·점유를 개시했고 2021.07.30 확정일자를 받았으므로 대항력과 우선변제권이 모두 확인됩니다. 임차권등기는 2023.08.24 접수됐습니다. 말소기준 이후의 성남시 압류, 국 압류, 한국주택금융공사 강제경매개시결정, 강서구 압류 및 임차권등기 자체는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이순표 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 270,000,000원 | 2021.07.29 / 2021.07.30 | 대항력 우선변제 | 승계 실질 0 |
배당요구일은 2023.08.24입니다. 임차인 자료상 보증기관 명의의 별도 임차인 중복신고는 없으므로 실제 임차인은 1명이며 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 권리계산만 보면 현 회차에서 19,961,600원이 미배당되지만, 이 사건의 명세서상 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 적용하면 매수인 실질 인수액은 0원입니다.
③ 시세 비교 — 7회 유찰보다 중요한 것은 ‘최근 가격’
로얄하이츠(380-3)는 총 10세대, 2008.10.17 사용승인된 다세대주택입니다. 전용 60.01㎡ 전후 거래는 3건이 확인됩니다. 전체 거래 평균은 276,333,333원이지만 2022.10의 310,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 그대로 쓰기 어렵습니다. 이 사건은 정확도상 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.12 | 60.01㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 2022.10 | 60.59㎡ | 3 | 310,000,000원 |
| 2022.01 | 60.01㎡ | 3 | 259,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 276,333,333원 |
| 최근12개월 평균 | — | 1건 | 260,000,000원 |
확약을 반영한 현재 실질취득가는 254,400,000원으로 최근 12개월 평균이자 최신 거래 260,000,000원의 97.8%입니다. 금액 차이는 5,600,000원에 불과합니다. 따라서 “7번 유찰됐으니 싸다”는 결론은 적절하지 않습니다. 특히 최근 가격이 과거 구간보다 -8.6% 하락한 흐름이어서, 과거 거래까지 합친 전체 평균 276,333,333원과의 차이만으로 가격 가점을 주면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 254,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,361,600원 |
| 1. 임차인 이순표 보증금 | 270,000,000원 | 250,038,400원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 436,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 한국주택금융공사 | 299,166,305원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당모형에서는 임차인 보증금 중 19,961,600원이 미배당됩니다. 다만 명세서상 미배당 임차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 확약을 반영하면 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순서와 임차인 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 때문에 실질취득은 낙찰가와 동일
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차인 미배당 | 확약 반영 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 7회 유찰 · 80% | 254,400,000원 | 19,961,600원 | 0원 | 254,400,000원 |
| 8회 유찰 · 64% | 203,520,000원 | 70,129,280원 | 0원 | 203,520,000원 |
| 9회 유찰 · 51.2% | 162,816,000원 | 110,263,424원 | 0원 | 162,816,000원 |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당액이 커져 실질취득비용이 쉽게 줄지 않습니다. 하지만 이 사건은 미배당 잔액 포기 확약이 있어, 해당 임차인에 관한 실질 인수가 0원으로 고정됩니다. 따라서 향후 회차에서는 매각가 하락이 그대로 실질취득가 하락으로 이어지는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 ‘다세대주택’으로 이용 중이며 전용 60.01㎡, 총 10세대 규모입니다.
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 신월초등학교 남서측 인근. 단독주택·다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철역이 소재해 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 12미터 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 364.2㎡, 공시지가 4,819,000원/㎡이며 평지·세로장방·중로한면 조건입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로 통상의 급·배수·위생·난방설비가 있으며 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 총 10세대 소규모 다세대이고 확인 거래가 3건에 불과하며, 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 5.7회입니다. 현재 사건은 이미 7회 유찰됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 한국주택금융공사의 미배당 임차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 임차인 권리관계. 이순표는 전입 2021.07.29, 확정일자 2021.07.30, 보증금 270,000,000원으로 대항력·우선변제권이 있는 임차인입니다. 확약을 빼고 보면 현재 회차 룰상 미배당은 19,961,600원입니다.
- 세금 우선순위. 성남시·국·강서구 압류가 있어 당해세가 존재하면 임차인 예상배당액이 달라질 수 있습니다. 배당표는 이 부분을 반영하지 않은 계산입니다.
- 가격 기준. 전체 평균 276,333,333원보다 최신 거래·최근12개월 평균 260,000,000원을 우선하세요. 현재 실질취득가는 그 97.8%로, 큰 할인폭은 아닙니다.
- 하락 추세. 최근 가격이 이전 거래군 대비 -8.6%인 만큼, 감정가 대비 20% 할인만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 환금성. 10세대 다세대이고 현재 사건 7회 유찰, 집계상 평균 유찰 5.7회입니다. 재매각 시 매수층과 회전속도를 보수적으로 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금 우선순위 및 실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리 함정은 확약으로 풀렸지만, 가격까지 매력적인 것은 아니다
겉으로만 보면 보증금 270,000,000원의 대항력 임차인이 있어 까다로운 물건입니다. 현재 최저가에서는 예상 배당 후 19,961,600원이 남기 때문에, 확약이 없다면 그만큼 매수인 인수위험이 생깁니다. 그러나 이 사건은 한국주택금융공사가 미배당 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 있어 해당 임차인 인수는 실질 0원입니다.
문제는 가격과 환금성입니다. 실질취득 254,400,000원은 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 260,000,000원보다 5,600,000원 낮을 뿐이고, 시장 추세는 -8.6%입니다. 여기에 총 10세대 소규모 다세대, 평균 유찰 5.7회, 현재 7회 유찰이라는 조건이 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “권리위험은 확약으로 크게 해소됐지만, 현재 가격이 압도적으로 싼 물건은 아니다”가 결론입니다. 권리만 보고 높게 평가하기보다 최근 실거래와 하락 추세, 재매각 환금성을 함께 봐야 합니다.
