21,818,000원
서울남부지방법원 2024타경139584. 루브르씨티 13층 1302호로, 사건상 용도는 근린주택이고 감정평가 기준시점 이용상태는 연립주택입니다. 숫자만 보면 감정가 254,000,000원이 11회 유찰되어 최저매각가가 21,818,000원까지 내려온 극단적인 저가 물건처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 최저가가 아니라 대항력 임차보증금이 가격을 결정하는 구조입니다.
임차인 한송이는 2022.02.18. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.01.14.입니다. 말소기준으로 계산된 2024.01.11. 압류보다 전입이 앞서므로 대항력이 있습니다. 보증금은 310,000,000원이며 배당요구도 했습니다. 현재 회차에서는 집행비용을 제외한 21,025,276원만 배당되는 것으로 계산되어, 나머지 288,974,724원은 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경139584 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 버드나루로 81, 제13층 제1302호 (영등포동7가, 루브르씨티) |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 기준시점 현재 연립주택으로 이용 |
| 대상면적 | 25.29㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층/지상 13층 · 제13층 제1302호 |
| 소유자 | 온코리아주식회사 · 2019.08.12. 매매 · 거래가액 299,920,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 254,000,000원 / 21,818,000원 (11회 유찰) |
| 경매신청채권자 / 청구 | 한송이 / 321,779,999원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
등기상 말소기준은 2024.01.11. 금천세무서 압류입니다. 이후 2024.03.18. 광명세무서 압류, 2024.04.02. 영등포구 압류와 2024.10.31. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 하지만 임차인 한송이의 실제 전입·점유 시점은 2022.02.18.로 말소기준보다 앞섭니다. 임차권등기 접수 자체는 2024.03.05.이지만, 그보다 앞선 전입과 점유를 근거로 대항력이 인정되는 구조입니다.
2020.03.11. 설정된 양미란 근저당권 100,000,000원은 2021.02.16. 해지로 이미 말소됐습니다. 2019.06.13. 무궁화신탁 명의 신탁등기도 2019.10.08. 신탁재산 처분과 함께 말소되어 현재 핵심 부담은 아닙니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 310,000,000원
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 한송이 | 전유부분 전부 · 주거 | 2022.02.18 | 2022.01.14 | 310,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 잔액 인수 |
한송이는 보증기관 대위·승계 신고자가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 보증금 310,000,000원에 대해 배당요구가 되어 있으나, 현재 최저가에서는 보증금 전액을 회수할 수 없습니다. 매각물건명세서도 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함”이라고 명시하고 있습니다.
③ 11회 유찰에도 실질취득은 3.1억원대
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져 낙찰가 + 인수액의 총액이 보증금 부근에 고정됩니다. 이 사건도 정확히 그 구조입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 11회 유찰 | 21,818,000원 | 288,974,724원 | 310,792,724원 |
| 12회 유찰 시 | 17,454,400원 | 293,259,779원 | 310,714,179원 |
| 13회 유찰 시 | 13,963,520원 | 296,687,823원 | 310,651,343원 |
현재 최저가가 21,818,000원에서 17,454,400원, 다시 13,963,520원으로 내려가도 인수액은 288,974,724원 → 293,259,779원 → 296,687,823원으로 늘어납니다. 따라서 유찰 횟수만 보고 가격 메리트가 커진다고 판단해서는 안 됩니다.
④ 시세 비교 — 실질취득은 최근 12개월 평균보다 높다
루브르씨티는 28세대, 사용승인일은 2019.06.10.이며 대상면적은 25.29㎡입니다. 확보된 6건의 거래는 25.29㎡부터 27.26㎡ 범위이고, 전체 평균은 282,500,000원입니다. 다만 가격 판단은 오래된 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 4건 평균 290,000,000원과 최신 거래를 우선해서 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 27.26㎡ | 10 | 340,000,000원 |
| 2025.05 | 26.5㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 2025.03 | 25.29㎡ | 11 | 295,000,000원 |
| 2025.02 | 27.26㎡ | 11 | 295,000,000원 |
| 2023.07 | 26.56㎡ | 12 | 280,000,000원 |
| 2022.03 | 26.74㎡ | 2 | 255,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 290,000,000원 |
현재 회차 실질취득 310,792,724원은 최근 12개월 평균 290,000,000원의 약 107.2%입니다. 즉 최근 시세 평균보다 약 20,792,724원 높은 수준입니다. 최신 거래 340,000,000원보다는 낮지만, 최근 12개월 평균보다 높은 이상 “11회 유찰이라 싸다”는 결론을 내릴 수 없습니다.
최근 12개월 거래가 과거 거래보다 8.4% 높은 추세이므로 하락장 신호는 아닙니다. 그렇더라도 현재 실질취득이 최근 평균보다 높은 점은 변하지 않습니다. 전체 평균 282,500,000원과 비교하면 격차는 더 커지므로 전체 평균을 근거로 가격 가점을 줄 수도 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 21,818,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 792,724원 |
| 1. 임차인 한송이 보증금 | 310,000,000원 | 21,025,276원 |
| 2. 경매개시결정 · 한송이 | 321,779,999원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당가정에서는 임차보증금 310,000,000원 중 21,025,276원이 배당되고 288,974,724원이 미배당되어 매수인에게 인수됩니다. 국세·지방세 압류의 당해세 여부와 금액은 이 계산에 반영되지 않았으므로 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 영동초등학교 남동측 인근으로 다세대주택, 오피스텔, 업무용빌딩, 근린생활시설 등이 혼재하고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 지하철역인 영등포시장역이 있어 대중교통 편의도는 보통입니다.
- 이용상태. 기준시점 현재 연립주택으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 지하 1층/지상 13층이며 본건은 13층 1302호입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·소화전·CCTV 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 671.0㎡ 정방형 평지이며 업무시설 및 연립주택 건부지로 이용되고, 동측 중로변에 접합니다. 공시지가는 8,460,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역, 일반상업지역, 준주거지역이며 도로·건축선 등 관련 제한이 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 회차는 21,818,000원이 아니라 310,792,724원을 가격비교 기준으로 봐야 합니다.
- 임차인 배당 원본 확인. 보증금 310,000,000원, 전입 2022.02.18., 확정일자 2022.01.14., 배당요구 관계를 매각물건명세서와 배당요구서 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 한송이로 동일하게 기재되어 있어 임대차계약과 집행권원 관계를 확인해야 합니다.
- 토지 지상권 인수. 대지권 목적 토지 을구 7번 지상권설정등기(2018.12.18.)가 말소되지 않고 인수된다는 조건을 반드시 확인해야 합니다.
- 세금 배당순위 확인. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부와 금액에 따라 임차인 배당액과 실제 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2019.10.01. 민간임대주택 등록을 원인으로 한 등기가 존재하므로 현재 효력과 매각 이후 처리 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 11회 유찰을 가격 메리트로 오인하지 않기. 12회·13회까지 추가 유찰돼도 실질취득은 310,714,179원·310,651,343원 수준으로 거의 변하지 않습니다.
맺으며 — “2,181만원 낙찰”이 아니라 “3.1억원 실질취득”
이 사건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 11회 유찰된 최저가 21,818,000원이지만, 실제 의사결정에 중요한 숫자는 310,792,724원입니다. 대항력 있는 임차인 한송이의 보증금 310,000,000원이 낙찰가보다 훨씬 크기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져 전체 취득부담은 보증금 수준에서 거의 고정됩니다.
그 실질취득액은 최근 12개월 실거래 평균 290,000,000원보다 높습니다. 여기에 매수인이 인수하는 토지 지상권, 세금 압류의 배당 변수, 임차인과 경매신청채권자가 동일한 이름으로 나타나는 관계 확인까지 필요합니다. 최저가 할인율은 매우 크지만, 실질가격과 권리부담을 합치면 고난도 물건입니다. 이 사건은 “얼마나 많이 유찰됐나”보다 “낙찰 후 무엇을 얼마나 떠안나”가 승부처입니다.
