17,454,000원
서울남부지방법원 2024타경139584. 루브르씨티 제13층 제1302호로, 사건 용도는 근린주택이며 감정평가 기준 현재 연립주택으로 이용 중입니다. 이 사건의 핵심은 12회 유찰된 낮은 최저가가 아니라, 선순위 대항력 임차보증금입니다. 임차인 한송이는 2022.02.18. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.01.14.입니다. 말소기준권리는 2024.01.11. 금천세무서 압류이므로 임차인의 전입·점유가 훨씬 앞섭니다. 매각물건명세서에도 보증금 310,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
현재 최저매각가 17,454,000원에서 집행비용 714,172원을 제외한 16,739,828원이 임차인에게 배당되는 것으로 계산되어, 남는 보증금 293,260,172원이 매수인 인수액입니다. 낙찰가 17,454,000원과 이 인수액을 단순 합하면 310,714,172원이지만, 핵심 경제구조는 보증금 310,000,000원 전후가 실질취득가의 바닥이라는 점입니다. 다음 회차에서 최저가가 더 내려가면 임차인 배당액이 감소하는 만큼 인수액이 증가하므로, 최저가 하락 자체가 총 취득부담의 의미 있는 하락으로 연결되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경139584 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 버드나루로 81, 제13층 제1302호 (영등포동7가, 루브르씨티) |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 기준시점 현재 연립주택으로 이용 중 |
| 비교 면적 | 25.29㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 13층 · 제13층 제1302호 |
| 소유자 | 온코리아주식회사 · 2019.10.08. 거래가액 299,920,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 254,000,000원 / 17,454,000원 (12회 유찰) |
| 경매 채권자 / 청구 | 한송이 / 321,779,999원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 선순위 임차인이 먼저다
말소기준은 2024.01.11. 금천세무서의 압류입니다. 이후의 광명세무서 압류, 서울특별시영등포구 압류, 강제경매개시결정 및 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조로 표시되어 있습니다. 그러나 임차권등기가 소멸한다고 보증금 인수까지 사라지는 것은 아닙니다. 한송이는 임차권등기보다 앞선 2022.02.18.에 전입·점유를 시작해 말소기준보다 선순위 대항력을 갖고 있고, 매각물건명세서도 미배당 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
② 임차인 — 대항력·우선변제 모두 있고 잔액은 인수
| 임차인 | 점유 / 이용 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한송이 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.02.18 | 2022.01.14 | 310,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 잔액 인수 |
배당요구일은 2024.03.05.이며, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 다만 현재 최저가로는 보증금 전액을 배당할 수 없습니다. 배당표상 임차인 예상배당은 16,739,828원, 부족분은 293,260,172원입니다. 이 부족분이 바로 현재 회차의 매수인 인수 예상액입니다.
③ 시세 비교 — 비교 기준은 17,454,000원이 아니라 약 310,000,000원
루브르씨티는 28세대, 2019.06.10. 준공이며 비교 면적은 25.29㎡입니다. 최근 12개월 거래 4건의 평균은 290,000,000원, 최신 거래는 2025.06. 340,000,000원입니다. 최근 거래 구간은 이전 거래보다 8.4% 높은 흐름으로 집계되어 있습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 27.26㎡ | 10 | 340,000,000원 |
| 2025.05 | 26.5㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 2025.03 | 25.29㎡ | 11 | 295,000,000원 |
| 2025.02 | 27.26㎡ | 11 | 295,000,000원 |
| 2023.07 | 26.56㎡ | 12 | 280,000,000원 |
| 2022.03 | 26.74㎡ | 2 | 255,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 4건 | 290,000,000원 |
현재 최저가 17,454,000원은 최근 12개월 평균의 6.0%에 불과하지만, 이 비율은 이 사건의 실질 가격경쟁력을 보여주지 못합니다. 대항력 임차보증금을 반영한 실질취득 기준은 약 310,000,000원으로, 최근 12개월 평균 290,000,000원의 약 106.9%입니다. 최근 평균보다 약 20,000,000원 높은 수준이므로 “12회 유찰이라 시세보다 싸다”는 해석은 성립하지 않습니다.
반면 최신 거래 340,000,000원보다는 약 30,000,000원 낮습니다. 다만 한 건의 최신 거래보다 최근 12개월 평균과 거래분포를 우선하면, 실질취득가가 평균을 넘어선다는 점이 핵심입니다. 전체 6건 평균 282,500,000원과 비교하면 격차는 더 커집니다.
④ 예상배당표 (매각가 17,454,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 714,172원 |
| 1. 임차인 한송이 보증금 | 310,000,000원 | 16,739,828원 |
| 2. 경매개시결정 · 한송이 | 321,779,999원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 회차 기준 임차보증금 미배당액은 293,260,172원으로 계산됩니다. 국세·지방세 압류 3건이 있고 당해세 해당 시 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 인수 구조
| 회차 | 최저매각가 | 매수인 인수 | 핵심 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 12회 유찰 | 17,454,000원 | 293,260,172원 | 보증금 310,000,000원 전후 구조 |
| 13회 유찰 시 | 13,963,200원 | 296,688,138원 | 최저가 하락만큼 인수 증가 |
| 14회 유찰 시 | 11,170,560원 | 299,430,510원 | 실질부담은 거의 고정 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영동초등학교 남동측 인근으로 다세대주택, 오피스텔, 업무용빌딩, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역인 영등포시장역이 있어 대중교통편의도는 보통입니다.
- 이용상태. 기준시점 현재 연립주택으로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 13층 건물의 제13층 제1302호이며 위생·급배수·난방·승강기·소화전·CCTV 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 가장형 토지로 업무시설 및 연립주택 건부지로 이용 중이고 동측으로 중로변에 접합니다. 공시지가는 8,460,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·준주거지역이며, 과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역 등 각종 제한사항이 함께 기재되어 있습니다.
- 환금성 지표. 루브르씨티는 28세대이고 경매물건 평균 유찰 횟수는 10.4회, 낙찰률은 0.0%로 집계되어 있습니다. 현재 사건 역시 12회 유찰 상태입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 총부담 확인. 현재 최저가 17,454,000원에만 시선을 두지 말고, 미배당 임차보증금 293,260,172원을 함께 계산해야 합니다.
- 임차보증금 원본 대조. 한송이의 임대차계약서, 보증금 지급내역, 전입·점유 경위와 임차권등기명령을 확인해 대항력과 실제 보증금 채권을 재검증해야 합니다.
- 경매채권과 임차채권 관계. 한송이가 임차권자이면서 강제경매 채권자로 기재되어 있으므로 321,779,999원 청구채권의 발생원인과 임차보증금 310,000,000원의 관계를 확인해야 합니다.
- 토지 지상권. 2018.12.18. 접수된 토지 을구 7번 지상권이 매수인에게 인수된다고 명시되어 있으므로 등기원인·권리자·존속기간·범위를 원본 등기에서 반드시 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 금천세무서·광명세무서·서울특별시영등포구 압류가 있으므로 당해세 여부에 따라 배당 순서와 임차인 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 시세 기준. 실질취득 약 310,000,000원은 최근 12개월 평균 290,000,000원보다 높고, 최신 거래 340,000,000원보다는 낮습니다. 개별 호수의 상태와 권리부담까지 함께 비교해야 합니다.
맺으며 — “유찰 12회 ≠ 실질가격 93% 하락”
이 사건의 숫자만 보면 감정가 254,000,000원이 17,454,000원까지 내려온 극단적인 유찰 물건입니다. 그러나 권리구조를 붙이면 그림이 완전히 달라집니다. 대항력 있는 임차인 한송이의 보증금은 310,000,000원이고, 현재 배당으로 해결되지 않는 293,260,172원은 매수인이 인수합니다. 다음 회차로 넘어가 최저가가 더 내려가도 그만큼 인수액이 커져 실질취득가는 약 310,000,000원 전후에 묶이는 구조입니다.
따라서 가격 비교의 기준은 17,454,000원이 아니라 약 310,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 290,000,000원의 약 106.9%입니다. 최신 거래 340,000,000원보다는 낮고 최근 가격 추세도 8.4% 상승으로 집계되어 있지만, 최근 평균을 웃도는 실질취득 부담과 12회 유찰, 평균 유찰 10.4회, 미배당 보증금 인수, 토지 지상권 인수를 함께 봐야 합니다. 이 사건의 승부처는 더 낮은 최저가를 기다리는 것이 아니라, 선순위 임차보증금과 별도 지상권을 포함한 총 권리부담을 정확히 확인하는 것입니다.
