서울남부지방법원 2024타경149215. 서울 강서구 화곡동 ‘덕림파크빌’ 제5층 제501호, 전유면적 62.78㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 23,944,000원까지 내려온 최저가가 아닙니다. 말소기준권리는 2019.12.23. 강경자 근저당권 95,000,000원인데, 임차 관련 주민등록일은 2019.11.01.로 그보다 빠릅니다. 매각물건명세서도 대항력 있는 임차인이 있고, 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
등기부에는 2023.11.17. 한국토지주택공사 명의의 주택임차권이 보증금 200,000,000원으로 등기되어 있습니다. 다만 한국토지주택공사는 실제 별도 임차인이 아니라 이신영 보증금의 대위·승계 신고자입니다. 따라서 이신영과 한국토지주택공사의 보증금을 별개로 합산해서는 안 됩니다. 실제 임차인은 1명으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경149215 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 곰달래로47길 116, 제5층 제501호 |
| 물건종류 / 전유 | 다세대주택 · 전유면적 62.78㎡ · 방3·거실1·주방1·욕실겸화장실2·세탁실1·발코니1 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 5층 건물 내 제5층 제501호 |
| 소유자 | 김재수 · 2019.12.05. 소유권이전 · 거래가액 200,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 223,000,000원 / 23,944,000원 (10회 유찰) |
| 말소기준권리 | 2019.12.23. 을구 7번 근저당권 · 강경자 · 채권최고액 95,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 ‘선순위 임차’가 먼저다
핵심 순서는 단순합니다. 임차 관련 주민등록일 2019.11.01.이 말소기준 근저당권 2019.12.23.보다 앞섭니다. 이신영은 보증금과 확정일자가 별도로 확인되지 않아 개별 자료만으로는 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 다만 매각물건명세서가 대항력 있는 임차인의 존재와 미배당 보증금의 매수인 인수를 직접 명시하고 있고, 한국토지주택공사의 임차권등기에는 임대차계약일 2019.10.08., 확정일자 2019.10.10., 주민등록일 2019.11.01., 점유개시일 2019.11.04.가 기재되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 신고는 중복합산 금지
| 구분 | 점유·전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이신영 실제 임차인 | 2019.11.01. 전입 점유 부분 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 한국토지주택공사가 대위·승계 |
| 한국토지주택공사 대위·승계 신고 | 건물 전부 주민등록일 2019.11.01. | 200,000,000원 | 대항력 승계 | 우선변제 有 | 대위·승계 이신영 보증금 중복신고 |
③ 시세 비교 — 최저가 13.2%가 아니라 실질취득 약 200,000,000원을 봐야 한다
덕림파크빌의 실거래 표본은 총 4건입니다. 다만 대상 호실의 전유면적은 62.78㎡이고, 확인된 거래는 54.8㎡ 또는 55.58㎡여서 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 직접 비교에는 한계가 있지만, 하락 방향과 현재 가격 수준을 확인하는 참고자료로는 의미가 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 55.58㎡ | 3 | 173,000,000원 |
| 2026.06 | 55.58㎡ | 3 | 173,000,000원 |
| 2025.10 | 55.58㎡ | 2 | 198,000,000원 |
| 2023.12 | 54.8㎡ | 2 | 188,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 181,333,333원 |
전체 실거래 평균은 183,000,000원이지만, 가격 판단은 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 181,333,333원, 최신 거래는 173,000,000원이며, 최근 구간은 과거 대비 -3.5%의 하락 추세입니다. 현재 최저가 23,944,000원 자체는 최근 12개월 평균의 13.2%에 불과하지만, 이 숫자는 임차보증금 인수를 제외한 가격입니다.
④ 예상배당표 (매각가 23,944,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 830,992원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금(우선변제) | 200,000,000원 | 23,113,008원 |
| 2. 근저당권 · 강경자 | 95,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 240,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 망 김재수의 상속재산파산관재인 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당가정에서 한국토지주택공사 측 보증금 중 23,113,008원만 배당되고, 부족분 176,886,992원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동요인이 될 수 있습니다.
⑤ 회차 시나리오 — 더 유찰돼도 본질은 달라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 핵심 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 10회 유찰 | 23,944,000원 | 176,886,992원 | 실질취득 기준 ≈ 200,000,000원 |
| 11회 유찰 시 | 19,155,200원 | 181,589,594원 | 낙찰가 하락만큼 인수액 증가 |
| 12회 유찰 시 | 15,324,160원 | 185,351,675원 | 보증금 인수 구조 유지 |
이 표가 이 사건의 가장 중요한 함정입니다. 최저매각가가 23,944,000원에서 19,155,200원, 15,324,160원으로 내려가더라도 매수인 인수액은 176,886,992원에서 181,589,594원, 185,351,675원으로 커집니다. 즉 유찰이 더 진행된다는 사실만으로 실질취득가가 의미 있게 싸지는 구조가 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 방3, 거실1, 주방1, 욕실겸화장실2, 세탁실1, 발코니1 구조입니다.
- 주위환경. 산곡초등학교 남서측 인근으로 중·소규모 점포, 근린생활시설, 각급학교, 근린공원, 남부시장, 관공서, 아파트와 기존주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입 가능, 인근에 노선버스 및 마을버스 정류장이 있고 대중교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남서측 약 6미터, 북측 약 6미터 내외 포장도로와 계단식 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·중요시설물보호지구(공항)·원추표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 토지. 공시지가 3,243,000원/㎡, 토지면적 216.9㎡, 지목은 대, 다세대 용도로 이용 중입니다.
- 규모·거래. 덕림파크빌은 8세대, 사용승인 관련 기준일은 2008.01.28.이며 확인된 실거래는 4건입니다.
- 가격 추세. 최근 12개월 평균 181,333,333원, 최신 173,000,000원, 최근 대비 과거 추세는 -3.5%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 23,944,000원만 보고 할인율을 계산하지 말고, 미배당 임차보증금 인수까지 합친 실질취득을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차인 원본 확인. 이신영의 보증금·확정일자와 한국토지주택공사의 대위·승계 관계를 매각물건명세서와 임차권등기 원문으로 대조해야 합니다.
- 보증금 중복합산 금지. 한국토지주택공사는 이신영 보증금의 대위·승계 신고이므로 실제 임차인은 1명입니다.
- 시세 기준 보수적으로. 최근 12개월 평균 181,333,333원과 최신 거래 173,000,000원, 최근 추세 -3.5%를 우선 기준으로 보세요.
- 면적 차이 확인. 대상은 62.78㎡인데 확인된 실거래는 54.8㎡·55.58㎡이므로 직접 가격비교에는 한계가 있습니다.
- 다회유찰 원인 점검. 이 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 10.0회이고 매각률은 0.0으로 집계돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “10회 유찰 = 싸다”가 아니다
이 사건은 최저매각가만 보면 강한 할인물건처럼 보입니다. 감정가 223,000,000원에서 최저가 23,944,000원까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 권리관계까지 연결하면 결론은 정반대입니다. 대항력 있는 임차보증금이 배당으로 다 변제되지 않아 현재 회차 기준 176,886,992원이 매수인 인수로 남고, 낙찰가가 더 내려갈수록 인수액이 늘어나는 구조입니다.
따라서 이 물건의 실질취득 기준은 약 200,000,000원입니다. 최근 12개월 실거래 평균 181,333,333원과 최신 거래 173,000,000원을 모두 웃도는 데다, 최근 가격 흐름도 -3.5%입니다. 10회 유찰, 8세대 규모의 다세대주택이라는 환금성 조건까지 함께 보면 최저가 할인율만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 이 사건은 “낙찰가가 얼마인가”보다 “낙찰 후 얼마를 실제로 떠안는가”가 전부인 물건입니다.
