서울남부지방법원 2024타경151676. 독산동 에스엠벨리체 3층 313호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 164,000,000원이지만 10회 유찰돼 현재 최저매각가는 17,609,000원까지 내려왔습니다. 표면상으로는 감정가의 약 10.7%에 불과합니다. 하지만 이 사건은 최저가가 아니라 2022.02.28 전입한 임차인 홍석철부터 봐야 합니다.
말소기준은 2022.10.13 계양세무서장 관련 국세 압류입니다. 홍석철의 전입일은 그보다 앞선 2022.02.28이고, 조사자료에서도 대항력 있음으로 판정돼 있습니다. 보증금은 166,000,000원, 확정일자는 확인되지 않았고 배당 시나리오에는 우선변제권 없음으로 반영돼 있습니다. 따라서 매각대금만 보고 채무가 정리되는 일반적인 후순위 임차인 구조와 다릅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경151676 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 시흥대로139길 19, 제3층 제313호 (독산동, 에스엠벨리체) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 감정평가상 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 김태원 · 2020.02.25 매매 · 거래가액 159,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 164,000,000원 / 17,609,000원 (10회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 홍석철 / 166,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 말소기준 | 2022.10.13 국 압류 · 처분청 계양세무서장 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 말소기준보다 먼저다
말소기준인 2022.10.13 압류 이후의 2023.07.20 국 압류, 2025.01.09 강제경매개시결정, 2025.05.23 금천구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기상 권리보다 앞선 임차인의 전입일 2022.02.28입니다. 이 임차인은 보증금 166,000,000원의 대항력 있는 임차인으로 조사됐기 때문에, 미회수 보증금이 남는 한 낙찰자는 그 부분을 인수할 수 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증기관 중복신고 없음
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 홍석철 313호 | 2022.02.28 | 166,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 없음 보증기관 승계 아님 |
③ 가격 판단 — 17,609,000원이 아니라 166,716,962원으로 본다
이 물건에는 최근 동일·유사 실거래 비교값이 제시돼 있지 않아 현재 시장가격보다 싸거나 비싸다고 단정할 수는 없습니다. 대신 현재 확인 가능한 기준은 감정가 164,000,000원과 소유자 김태원의 2020.02.25 거래가액 159,000,000원입니다.
현재 회차의 실질취득 추정치는 166,716,962원으로, 감정가 164,000,000원보다 2,716,962원 높습니다. 즉 최저매각가가 감정가의 약 10.7%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다. 이 사건은 낙찰가 하락분 상당 부분이 임차인 미배당 증가로 옮겨가는 구조입니다.
| 시나리오 | 매각가 | 홍석철 배당 | 미배당 | 매각가+미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 10회 유찰 | 17,609,000원 | 16,892,038원 | 149,107,962원 | 166,716,962원 |
| 11회 유찰 시 | 14,087,200원 | 13,433,630원 | 152,566,370원 | 166,653,570원 |
| 12회 유찰 시 | 11,269,760원 | 10,666,904원 | 155,333,096원 | 166,602,856원 |
낙찰가가 17,609,000원 → 14,087,200원 → 11,269,760원으로 내려가도 미배당은 149,107,962원 → 152,566,370원 → 155,333,096원으로 증가합니다. 따라서 총 부담은 약 166,600,000원대에 머뭅니다.
④ 예상배당표 (매각가 17,609,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 716,962원 |
| 인수 위험 · 임차인 홍석철 보증금 | 166,000,000원 | 0원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 홍석철 | 166,000,000원 | 16,892,038원 |
| 미배당 | - | 149,107,962원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
국세·지방세 압류가 3건 존재하며, 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있어 실제 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다. 그 경우 미배당 및 인수 위험은 더 커질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 지하1층/지상10층 건물의 제3층 제313호입니다.
- 입지. 독산1동주민센터 북측 인근으로 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하며 제반 입지여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 도로. 북측으로 노폭 10m 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수, 도시가스 개별난방, 소화, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역·준공업지역이며 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
- 토지 공시지가. 4,071,000원/㎡이며 토지이용상황은 주상기타, 지형은 평지로 조사됐습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 17,609,000원만 보고 판단하지 말고, 현재 미배당 149,107,962원을 포함한 실질취득 약 166,716,962원을 기준으로 검토해야 합니다.
- 임대차 실체 확인. 홍석철의 전입일 2022.02.28, 보증금 166,000,000원, 대항력 인정 근거를 매각물건명세서·현황조사 원본과 대조해야 합니다.
- 동일인·동일채권 여부 확인. 임차인 홍석철과 신청채권자 홍석철의 관계, 166,000,000원 채권이 임대차보증금과 같은 채권인지 반드시 확인해야 합니다.
- 가장임차인 가능성 검토. 조사자료에 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 경고돼 있으므로, 단순히 대항력 유무만으로 결론 내리지 말고 실제 임대차관계를 확인해야 합니다.
- 조세 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 우선 차감될 수 있어 실제 배당과 인수액에 영향을 줄 수 있습니다.
- 10회 유찰 원인 점검. 반복 유찰 자체가 가격만의 문제인지, 임차보증금 인수 위험과 환금성 문제가 반영된 결과인지 함께 봐야 합니다.
- 오피스텔 환금성. 주변은 오피스텔·다세대·근린생활시설 혼재지역이고 입지·교통은 보통 평가이므로, 실제 매수 수요와 임대수요를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 10.7%”가 아니라 “실질취득 약 166,716,962원”
이 사건의 숫자만 보면 164,000,000원짜리 오피스텔이 10회 유찰돼 17,609,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석을 통과하면 결론은 정반대입니다. 말소기준 2022.10.13보다 앞선 2022.02.28 전입 임차인 홍석철이 있고, 보증금은 166,000,000원입니다. 현재 배당 시나리오에서는 홍석철에게 16,892,038원이 배당되고 149,107,962원이 미배당으로 남아, 이를 인수 위험으로 보면 총 부담은 약 166,716,962원입니다.
11회·12회 유찰로 최저가가 더 내려가도 미배당이 늘면서 총 부담은 약 166,600,000원대로 유지됩니다. 따라서 이 물건은 “싸게 내려온 경매”가 아니라 “낙찰가가 임차보증금 미배당으로 전환되는 경매”에 가깝습니다. 여기에 임차인과 신청채권자가 동일한 홍석철로 나타나고 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성까지 제시돼 있어, 임대차의 실체와 채권 동일성 확인 전에는 보수적으로 접근해야 합니다. 최저가는 매우 낮지만, 권리 부담을 포함한 실질 가격은 낮지 않습니다.
