🔑 인수 0원 · 📉 유찰 7회 · 💰 최저가 262,144,000원 · 🏦 미배당 1,050,326,016원
서울남부지방법원 2025타경457. 신도림테크노마트 제10층 제011호입니다. 사건 분류상 용도는 대지로 표시돼 있으나 감정 이용상태는 판매시설(일반음식점)입니다. 2007.12.28 사용승인된 철골철근콘크리트구조 및 일반철골구조 철근콘크리트지붕 40층 건물 내 10층 점포이고, 현황조사 당시에는 공실로 조사됐습니다.
현재 소유자는 주식회사서원트레이딩으로, 2023.12.14 매매를 원인으로 2023.12.29 공유자전원지분전부 이전등기를 마쳤으며 거래가액은 1,380,000,000원입니다. 같은 날 신한은행이 채권최고액 1,308,000,000원의 근저당을 설정했고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경457 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 3-25 신도림테크노마트 제10층 제011호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 판매시설(일반음식점) |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조 및 일반철골구조 철근콘크리트지붕 40층 건물 내 제10층 제011호 · 사용승인 2007.12.28 |
| 소유자 | 주식회사서원트레이딩 · 거래가액 1,380,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,250,000,000원 / 262,144,000원 (7회 유찰) |
| 청구금액 | 1,275,772,789원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
| 점유 조사 | 현황조사 당시 공실 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
등기부상 과거 농협 근저당 702,000,000원과 국민은행 근저당 624,000,000원은 이미 말소됐습니다. 현재 판단의 기준은 2023.12.29 신한은행 근저당 1,308,000,000원입니다. 이후 2024.07.02 국 압류, 2024.12.16 구로구 압류, 2025.03.26 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 후순위로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
② 가격 — 7회 유찰 자체가 핵심 신호
감정가는 1,250,000,000원이고 현재 최저매각가는 262,144,000원입니다. 현재 회차 표기 비율은 감정가의 20.97% 수준입니다. 다음 유찰 시에는 209,715,200원, 그 다음에는 167,772,160원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 신한은행 등 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 7회 유찰 | 262,144,000원 | 20.97% | 1,050,326,016원 |
| 8회 유찰 시 | 209,715,200원 | 16.78% | 1,102,020,813원 |
| 9회 유찰 시 | 167,772,160원 | 13.42% | 1,143,376,650원 |
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이 크다는 이유만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 평가할 수 없습니다. 오히려 판매시설 점포가 7차례 유찰됐다는 사실 자체를 수요와 환금성 점검의 핵심 신호로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 262,144,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,470,016원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 1,308,000,000원 | 257,673,984원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 262,144,000원을 전액 배당재원으로 보면 집행비용 4,470,016원을 제외한 257,673,984원이 신한은행 근저당에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 1,050,326,016원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신도림역(지하철 1·2호선) 남서측 인근 신도림테크노마트 내에 위치하며, 주변에 아파트단지·근린생활시설·업무시설이 혼재합니다.
- 교통. 대로에 접해 차량 주정차가 용이하고 인근에 신도림역과 버스정류장이 있습니다.
- 이용상태. 판매시설(일반음식점)로 이용되는 호실이며, 현황조사 당시에는 공실로 조사됐습니다.
- 건물. 40층 건물 내 10층 호실로, 급배수·위생·중앙공급냉난방·소화전·화재탐지·화재경보·승강기·에스컬레이터·도시가스·스프링클러 설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 철도보호지구 등에 해당합니다. 공시지가는 7,188,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 상가 수요 확인. 7회 유찰된 판매시설이므로 동일 건물 내 공실·임대료·관리비·실제 영업수요를 반드시 확인해야 합니다.
- 가격 기준 재설정. 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 적정 응찰가를 정하기 어렵습니다.
- 공실 현황 재확인. 현황조사 당시 공실이지만 입찰 직전 실제 점유·영업 여부를 다시 확인하는 것이 필요합니다.
- 세금·배당 확인. 국·구로구 압류는 매각으로 소멸하는 구조이나 예상배당에는 당해세 등이 반영되지 않았으므로 배당요구 및 세금 관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 등기 원본 대조. 2023.12.29 신한은행 근저당을 말소기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 매각물건명세서와 등기부 원본에서 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 판단은 어렵다
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2023.12.29 신한은행 근저당이 말소기준이고 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 현황조사 당시 공실이라는 점도 권리분석 부담을 낮춥니다.
그러나 투자 판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 감정가 1,250,000,000원에서 262,144,000원까지 내려왔다는 숫자보다 더 중요한 것은 7회 유찰이라는 사실입니다. 판매시설(일반음식점) 용도의 점포이고 비교 실거래가 없어 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지 확인할 근거가 부족합니다. 따라서 이 사건은 권리는 정리형, 가격·환금성은 보수적으로 검증해야 하는 물건으로 보는 것이 맞습니다.
