서울남부지방법원 2025타경639. 서울 금천구 가산동 한신아이티타워2 제비1층 제비102호로, 공부상 용도는 공장이고 현황은 창고 등으로 이용 중입니다. 소유자는 성승현이며, 집합건물 등기상 말소기준권리는 2016.11.09. 설정된 주식회사다이나믹소프트의 채권최고액 150,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권을 원인으로 같은 회사가 2025.09.15. 임의경매를 개시했습니다.
표면적으로는 말소기준권리 이후 별도의 후순위 담보권이 보이지 않고, 배당 시뮬레이션도 매수인의 금전 인수를 0원으로 계산합니다. 하지만 매각물건명세서가 별도로 대지권 목적 토지의 을구 8번 지상권설정등기를 매수인이 인수한다고 적시하고 있으므로, 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 그 지상권의 존속 내용과 이용 제한이 무엇인지입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경639 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 60-18 한신아이티타워2 제비1층 제비102호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 디지털로9길 47 |
| 용도 / 현황 | 기타 · 공부상 공장 · 현황 창고 등 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 지상14층 · 사용승인일 2004.10.27 |
| 소유자 | 성승현 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 44,000,000원 / 14,418,000원 (5회 유찰) |
| 경매 청구액 | 175,643,836원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 확인할 ‘인수 지상권’
2005년 신탁과 가처분, 2015년 및 2017년의 압류, 과거 근저당권 등은 등기부상 이미 말소된 이력입니다. 현재 집합건물 등기에서 경매의 기준이 되는 권리는 2016.11.09. 주식회사다이나믹소프트 근저당권이고, 2025.09.15. 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 토지 을구 8번 지상권은 별도 인수사항이므로 반드시 분리해서 봐야 합니다.
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 임차인 보증금 인수액이 확인된 사건은 아니지만, 실제 점유관계까지 단정하기보다 현황조사와 매각물건명세서 원본을 다시 대조하는 편이 안전합니다.
② 가격 구조 — 5회 유찰됐지만 시세 판단 자료는 없다
감정가는 44,000,000원, 현재 최저매각가는 14,418,000원입니다. 현재 회차는 5회 유찰, 감정가 33%로 표시돼 있습니다. 이후 시나리오는 6회 유찰 시 11,534,400원, 7회 유찰 시 9,227,520원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 · 감정가 33% | 14,418,000원 | 13,758,476원 | 136,241,524원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 26% | 11,534,400원 | 10,926,781원 | 139,073,219원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 21% | 9,227,520원 | 8,661,425원 | 141,338,575원 |
③ 예상배당표 (매각가 14,418,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 659,524원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 주식회사다이나믹소프트 | 150,000,000원 | 13,758,476원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 미배당은 136,241,524원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다. 배당표의 매수인 금액 인수는 0원이지만, 이는 매각물건명세서가 명시한 토지 지상권 인수와 별개의 문제입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가산디지털단지역 남서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설 및 근린생활시설 등으로 이루어진 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 가산디지털단지역이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 공장이지만 현황은 창고 등으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상14층 건물이며 사용승인일은 2004.10.27.입니다. 급수·배수·위생·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·도로. 사다리형 토지로 아파트형공장 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 서측으로 중로 한 면에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역 등의 기재가 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없다고 평가됐고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 임대관계. 감정평가서상 임대관계는 미상입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 토지 을구 8번 지상권 원본 확인. 매각물건명세서가 명시한 인수권리이므로 토지 등기부에서 권리자·존속 내용·범위를 직접 확인해야 합니다.
- “금액 인수 0원”과 구분. 배당 시뮬레이션의 assumed 금액은 0원이지만, 비금전 권리인 지상권은 그대로 인수됩니다.
- 시세 검증. 이 사건에는 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 하락률만으로 싸다고 판단하지 말고 동일 건물·유사 호실의 실제 거래가격을 별도 확인해야 합니다.
- 현황 용도 확인. 공부상 공장, 현황 창고 등으로 이용 중이므로 실제 사용상태와 입주·사용 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사와 실제 점유자를 재확인해야 합니다.
- 5회 유찰 원인 점검. 현재까지 5회 유찰된 사실을 단순 가격 기회로만 보지 말고 권리·용도·점유·시장성 문제와 함께 확인해야 합니다.
- 배당 미회수와 인수 혼동 금지. 현재 회차의 근저당 미배당 136,241,524원은 채권자 측 미회수액이며, 그 금액 자체가 매수인에게 승계된다는 뜻은 아닙니다.
맺으며 — “싸게 내려왔다”보다 “무엇을 인수하느냐”가 먼저
이 물건은 감정가 44,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저매각가가 14,418,000원까지 내려온 상태입니다. 숫자만 보면 할인폭이 먼저 눈에 들어오지만, 권리분석의 결론은 그 반대 순서로 내려야 합니다. 집합건물 등기상 2016.11.09. 근저당권을 기준으로 한 소멸 구조는 비교적 단순하지만, 매각물건명세서는 2005.04.13. 대지권 목적 토지 을구 8번 지상권이 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시합니다.
따라서 이 사건은 “5회 유찰이라 싸다”가 아니라 “지상권을 인수해도 되는 물건인지 확인한 뒤 가격을 본다”가 맞습니다. 실거래 시세 자료도 없고 임대관계도 미상입니다. 현재 단계의 핵심은 추가 가격 하락을 기다리는 것이 아니라, 토지 등기와 매각물건명세서 원본을 통해 인수 지상권의 실체를 먼저 확정하는 것입니다.
