서울남부지방법원 2025타경704. 영등포동1가 헤렌어반 제1층 제101호입니다. 등기상 소유자는 김갑숙이고, 현재 말소기준권리는 2023.05.25. 농협은행주식회사 근저당권으로 채권최고액은 333,600,000원입니다. 이후 서울신용보증재단 가압류, 주식회사 국민은행 가압류, 임의경매개시결정, 영등포구 압류가 순차적으로 붙었지만 모두 말소기준권리 이후로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 자체보다 더 주의해야 할 부분은 현재 가격과 물건 성격입니다. 공부상 제1종근린생활시설 중 휴게음식점이나 현장조사 당시에는 공실 상태로 물건만 일부 적치되어 있었습니다. 감정가 391,200,000원에서 3회 유찰돼 최저가는 200,294,000원까지 내려왔지만, 단지 실거래 자료의 최근 12개월 평균과 비교하면 아직 높은 수준입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경704 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영등포동1가 144 헤렌어반 제1층 제101호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 제1종근린생활시설(휴게음식점) · 현장조사 당시 공실, 물건 일부 적치 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 10층 건물 내 제1층 제101호 |
| 소유자 | 김갑숙 · 2013.06.25. 소유권이전 · 거래가액 146,175,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 391,200,000원 / 200,294,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 287,131,514원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
확인된 임차인 신고 내역은 없고 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가 관련 기재에는 임대관계 미상으로 되어 있으므로, 실제 점유관계는 매각기일 전 현황조사·매각물건명세서 원본과 현장에서 다시 확인하는 편이 안전합니다. 현재 조사 당시에는 공실 상태로 물건만 일부 적치된 것으로 기록되어 있습니다.
② 시세 비교 — 3회 유찰됐어도 최근 거래보다 높다
헤렌어반 실거래 자료는 총 12건이며 전체 평균은 125,275,000원입니다. 다만 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 114,833,333원, 최신 거래는 2024.09의 110,000,000원이고, 최근 거래 흐름은 이전보다 -10.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 13.33㎡ | 2 | 110,000,000원 |
| 2024.09 | 13.22㎡ | 2 | 109,500,000원 |
| 2023.10 | 13.22㎡ | 5 | 125,000,000원 |
| 2023.05 | 13.33㎡ | 7 | 140,000,000원 |
| 2023.05 | 13.33㎡ | 6 | 135,000,000원 |
| 2023.02 | 13.33㎡ | 9 | 128,800,000원 |
| 2022.12 | 18.93㎡ | 8 | 170,000,000원 |
| 2022.12 | 13.06㎡ | 6 | 120,000,000원 |
| 2022.12 | 13.06㎡ | 7 | 120,000,000원 |
| 2022.12 | 13.33㎡ | 4 | 110,000,000원 |
| 2022.12 | 13.20㎡ | 8 | 115,000,000원 |
| 2022.11 | 16.51㎡ | 3 | 120,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 114,833,333원 |
현재 최저가 200,294,000원은 최근 12개월 평균의 174.4%입니다. 전체 평균 125,275,000원과 비교해도 최저가는 159.9% 수준입니다. 따라서 감정가 대비 51.2%까지 내려왔다는 사실만으로 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다. 특히 최근 거래 추세가 -10.8%이므로 하락 흐름까지 함께 반영해야 합니다.
③ 회차별 가격 — 더 내려가도 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 51% | 200,294,000원 | 196,689,884원 | 291,224,985원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 160,235,200원 | 157,191,907원 | 330,722,962원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 33% | 128,188,160원 | 125,593,526원 | 362,321,343원 |
신청채권 청구액은 287,131,514원입니다. 현재 회차에서도 신청채권자 배당 예상액은 196,689,884원으로 전액 충족되지 않습니다. 다만 이 미배당액이 곧바로 매수인에게 승계되는 구조는 아니며, 제공된 예상배당에서 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 200,294,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,604,116원 |
| 2. 을구 8번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 333,600,000원 | 196,689,884원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 서울신용보증재단 | 15,681,395원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 138,633,474원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 487,914,869원 중 예상 배당액은 196,689,884원이고, 미배당은 291,224,985원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
⑤ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표·매각물건명세서 기준)
- 이용상태. 공부상 제1종근린생활시설(휴게음식점)이나 현장조사 당시 공실 상태로 물건만 일부 적치되어 있었습니다.
- 위치. 서울특별시 영등포구 영등포동1가 소재 신길역 남서측 인근이며, 주변에는 오피스텔·도시형생활주택·소규모 아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용여건은 양호한 편으로 평가되어 있습니다.
- 도로. 남측과 동측으로 약 3미터 및 8미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역·철도보호지구·교육환경보호구역·대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 6,502,000원/㎡이며 토지면적은 944.3㎡로 기재되어 있습니다.
- 단지 규모. 헤렌어반은 147세대, 사용승인 관련 기준일은 2011.11.10.으로 제시되어 있습니다.
- 경매 이력. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.5회이고, 본건은 현재 3회 유찰 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격부터 다시 검증. 현재 최저가 200,294,000원은 최근 12개월 실거래 평균 114,833,333원의 174.4%입니다. 감정가 대비 할인율만 보고 접근하면 안 됩니다.
- 실거래 비교면적 확인. 제공된 비교 표본의 면적이 대상과 일치하지 않으므로, 제101호와 동일 또는 유사 용도·면적의 별도 거래 사례를 직접 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 공부상 제1종근린생활시설(휴게음식점)이라는 점을 기준으로 사용 가능 업종과 수익성을 확인해야 합니다.
- 공실·점유 확인. 조사 당시 공실이었지만 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 매각기일 직전 실제 점유 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 집합건축물대장 표제부의 위반건축물 표시와 제시외 건물의 법적·경제적 영향을 확인해야 합니다.
- 세금·배당 원본 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당요구와 체납세금 자료를 대조해야 합니다.
- 등기 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행기준 2026.08.29. 이후 추가 권리변동이 있는지 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “3회 유찰 = 저가”가 아니다
이 물건은 등기상 권리구조만 보면 비교적 명확합니다. 2023.05.25. 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 예상 인수액은 0원입니다. 하지만 가격과 상품성은 별개의 문제입니다. 현재 최저가 200,294,000원은 최근 12개월 평균 114,833,333원의 174.4%이고, 최근 추세도 -10.8%입니다.
게다가 비교 실거래의 면적이 대상과 일치하지 않고, 공부상 제1종근린생활시설이라는 용도, 공실 상태, 집합건축물대장의 위반건축물 표시까지 함께 확인해야 합니다. 따라서 이 사건은 권리 인수 위험은 낮지만 가격·환금성·용도 리스크가 큰 유형으로 보는 것이 타당합니다. 현재 회차에서는 “감정가의 절반까지 내려왔다”보다 “최근 거래 수준과 비교해 실제로 얼마가 적정한가”를 먼저 따져야 합니다.
