서울남부지방법원 2025타경785. 가산한화비즈메트로2차 제13층 제1331호로, 대장상 용도는 산업시설(공장)이고 현황은 사무실로 이용 중인 집합건물입니다. 2022.04.20. 설정된 주식회사국민은행 근저당권 423,600,000원이 말소기준권리이고, 이후 신용보증기금·서울보증보험주식회사·중소기업은행· 주식회사국민은행·근로복지공단의 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
하지만 이 사건에는 별도 확인해야 할 권리가 있습니다. 매각물건명세서에는 별도등기와 관련된 대지권의 목적인 토지 을구 6번 지상권설정등기(2022.02.25.)가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시돼 있습니다. 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원이지만, 이는 금액성 인수액 기준입니다. 지상권은 별도의 권리부담으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경785 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 554-2 가산한화비즈메트로2차 제13층 제1331호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 가산디지털2로 43-14 |
| 용도 / 현황 | 산업시설(공장) · 현황 사무실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 18층 건물 중 제13층 제1331호 |
| 소유자 | 모빌라주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 515,000,000원 / 210,944,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 364,854,029원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 지상권은 인수
전유부분 등기상 말소기준은 2022.04.20. 주식회사국민은행 근저당권입니다. 이후 등록된 가압류 5건과 2025.11.25. 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 현재 회차의 예상배당에서도 매수인이 승계하는 금액성 채무는 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 2명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 전입/등록일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조정원 | 2024.02.19 | 미상 | 100,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 디케이트레이드 주식회사 | 2025.01.22 | 미상 | 500,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 2명이며 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 두 점유자 모두 전입일이 말소기준권리인 2022.04.20.보다 늦어 대항력 없음으로 조사돼 있습니다. 다만 두 임차인 모두 보증금이 미상이고 우선변제 여부도 확정되지 않아, 입찰 전 점유범위와 임대차 조건을 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격·회차 — 감정가의 41%, 그러나 ‘시세 저가’ 단정은 금물
감정가는 515,000,000원, 현재 최저매각가는 210,944,000원입니다. 4회 유찰을 거쳐 감정가의 40.96%까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 168,755,200원, 6회 유찰 시 135,004,160원입니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 총 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 40.96% | 210,944,000원 | 767,974,956원 |
| 5회 유찰 시 | 32.77% | 168,755,200원 | 809,573,113원 |
| 6회 유찰 시 | 26.21% | 135,004,160원 | 842,851,638원 |
④ 예상배당표 (매각가 210,944,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,753,216원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 423,600,000원 | 207,190,784원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 285,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 190,587,089원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 22,006,534원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사국민은행 | 39,972,117원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 근로복지공단 | 14,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 210,944,000원에서는 집행비용 3,753,216원을 제외한 207,190,784원이 국민은행 근저당권에 배당되고, 후순위 가압류에는 배당이 없습니다. 총 채권 975,165,740원 대비 미배당액은 767,974,956원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 금액성 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 대장상 산업시설(공장)이며 현황은 사무실로 이용 중입니다.
- 입지. 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철 1호선·7호선 가산디지털단지역 남서측 인근으로, 업무시설·산업시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 가산디지털단지역과 버스정류장이 있으며, 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 동측 약 20m 내외, 남측 약 15m 내외, 서측 약 6m 내외 도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역 등에 해당합니다.
- 공부와 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성 주의. 현재 회차까지 4회 유찰된 산업시설인 만큼, 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 판단하기보다 실제 업무·산업시설 수요를 함께 점검해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지상권 원문 확인. 대지권 목적 토지 을구 6번 지상권설정등기가 매수인에게 인수됩니다. 존속 내용과 이용 제한을 반드시 확인해야 합니다.
- 임차인 점유 확인. 조정원·디케이트레이드 주식회사 모두 대항력은 없지만 보증금과 점유부분이 미상입니다.
- 가격 착시 경계. 현재 최저가는 감정가의 40.96%지만, 이를 곧바로 시세 대비 할인율로 해석하면 안 됩니다.
- 유찰 이력. 이미 4회 유찰됐으며, 다음 시나리오 매각가는 168,755,200원과 135,004,160원입니다. 유찰 원인이 단순 가격인지 권리·용도 문제인지 구분해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 배당표상 매수인 인수금액은 0원이지만, 지상권 인수는 별도로 존재합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 지상권 관련 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “41% 할인”보다 먼저 볼 것은 지상권이다
이 물건은 감정가 515,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 210,944,000원까지 내려왔습니다. 임차인 2명은 모두 대항력이 없고, 후순위 가압류도 매각으로 소멸합니다. 표면적으로는 권리부담이 가벼워 보일 수 있습니다.
그러나 결론을 바꾸는 한 줄이 있습니다. 대지권의 목적인 토지 을구 6번 지상권설정등기는 말소되지 않고 매수인이 인수합니다. 금액 인수액 0원과 권리 인수 없음은 같은 뜻이 아닙니다. 게다가 이미 4회 유찰된 산업시설이고, 현재 가격을 시세와 직접 비교할 근거도 없으므로 감정가 대비 40.96%만 보고 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다. 후순위 권리는 소멸, 임차인은 비대항력, 하지만 지상권은 존속. 이 사건은 지상권의 실제 영향 확인이 입찰 판단의 출발점입니다.
