서울남부지방법원 2025타경803. 신월동 ‘신목동비바힐스’ 14층 1402호, 전용 68.01㎡ 오피스텔입니다. 감정가는 565,000,000원이지만 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 289,280,000원, 감정가의 51.2%까지 내려왔습니다. 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2023.08.16 설정된 국민은행 근저당이 말소기준이고, 뒤에 붙은 에스지씨이앤씨 가압류와 남원새마을금고 가압류, 국민은행의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
점유 임차인 박소영 씨는 보증금 5,000,000원, 월차임 1,400,000원으로 조사됐지만 전입일이 2025.02.26으로 말소기준일 2023.08.16보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고, 배당 여부와 별개로 매수인이 보증금을 승계하는 구조도 아닙니다. 이 사건에서 실질취득비용은 현재 최저매각가와 동일한 289,280,000원으로 보는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경803 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 981-2 신목동비바힐스 제14층 제1402호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 68.01㎡ · 철근콘크리트구조 18층 건물 중 14층 |
| 소유자 | 전미자 · 2023.08.16 소유권이전 · 등기 원인 2021.08.18 매매 · 거래가액 577,900,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 565,000,000원 / 289,280,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 434,138,705원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2023.08.16 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 506,280,000원이며, 그 뒤에 설정된 에스지씨이앤씨 주식회사 가압류 299,688,600원, 임의경매개시결정, 남원새마을금고 가압류 300,000,000원은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2023.06.30 우리자산신탁 명의의 신탁등기도 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박소영 | 1402호 | 2025.02.26 | 5,000,000원 | 1,400,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 박소영 씨의 전입신고는 말소기준 근저당보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부를 단정할 수 없지만, 대항력이 없기 때문에 낙찰자가 보증금 5,000,000원을 승계하는 구조는 아닙니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
③ 시세 비교 — 2.89억은 최근 평균 아래, 그러나 시장은 하락 중
신목동비바힐스의 확인된 실거래 8건은 320,000,000원~577,900,000원입니다. 전체 평균 427,638,750원보다 중요한 지표는 최근 흐름입니다. 최근 12개월 평균은 406,172,857원, 최신 거래는 2025.07의 487,000,000원이며, 최근 거래가격은 과거 대비 -29.7%의 하락 추세로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 64.64㎡ | 12 | 487,000,000원 |
| 2024.11 | 68.01㎡ | 5 | 320,000,000원 |
| 2024.11 | 72.96㎡ | 11 | 345,900,000원 |
| 2024.11 | 72.96㎡ | 9 | 358,800,000원 |
| 2024.11 | 72.96㎡ | 17 | 374,400,000원 |
| 2024.10 | 64.64㎡ | 10 | 460,010,000원 |
| 2024.10 | 64.64㎡ | 14 | 497,100,000원 |
| 2023.11 | 68.01㎡ | 15 | 577,900,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 406,172,857원 |
현재 실질취득가 289,280,000원은 최근 12개월 평균의 71.2%입니다. 최신 거래 487,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 현재 가격에는 분명 할인폭이 있습니다. 다만 이 물건은 이미 3회 유찰됐고, 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수도 2.6회입니다. 실거래 추세가 -29.7%인 하락 구간이므로, 과거 전체 평균 427,638,750원만 기준으로 할인율을 과대평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 289,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,849,920원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 506,280,000원 | 284,430,080원 |
| 2. 가압류 · 에스지씨이앤씨 주식회사 | 299,688,600원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 남원새마을금고 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 1,105,968,600원 중 예상 배당액은 284,430,080원, 미배당액은 821,538,520원입니다. 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수액은 0원
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 51% | 289,280,000원 | 284,430,080원 | 821,538,520원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 231,424,000원 | 227,384,064원 | 878,584,536원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 33% | 185,139,200원 | 181,747,251원 | 924,221,349원 | 0원 |
이 사건은 대항력 임차인 인수형이 아니므로 유찰이 진행될수록 실질취득가도 매각가와 함께 내려갑니다. 4회 유찰 시 231,424,000원, 5회 유찰 시 185,139,200원이며 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 유찰 자체가 시장의 가격 수용성이 낮았다는 신호이기도 하므로 더 낮은 가격만 기다리는 전략 역시 환금성·매각 가능성과 함께 판단해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중입니다. 사용승인일은 2023.06.12입니다.
- 입지. 서울특별시 양천구 신월동 강신중학교 북서측 인근으로, 근린생활시설·오피스텔·아파트단지·다세대주택·학교·공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 30m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(신정생활권중심)이며 과밀억제권역, 제3종 구역, 원추표면구역, 진입표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 공시지가는 4,354,000원/㎡, 지목은 대, 토지면적은 1,448.4㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 신목동비바힐스는 29세대이며 확인된 실거래는 8건입니다. 최근 가격 하락 추세와 이미 3회 유찰된 경매 진행 이력을 함께 고려해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 기준은 최근 거래로. 전체 평균 427,638,750원보다 최근 12개월 평균 406,172,857원과 최신 거래 487,000,000원을 우선해 판단하세요. 현재 가격은 최근 평균의 71.2%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가격이 과거보다 29.7% 낮은 흐름이므로 과거 577,900,000원 거래를 현재 가치의 직접 기준으로 삼지 마세요.
- 임차인 명도. 박소영 씨는 대항력이 없지만 현재 점유가 있다면 낙찰 후 인도·명도 절차는 별도로 진행될 수 있습니다.
- 우선변제 확인. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 배당요구 종기 관련 원본을 재확인하세요.
- 관리비 확인. 오피스텔의 미납 관리비 중 공용부분 부담 가능성을 관리주체에 확인하세요.
- 규제 원본 확인. 준주거지역·지구단위계획구역 및 각종 공항·군사·교육환경 관련 제한의 구체적인 적용 여부를 원본 자료로 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 할인, 시장은 하락”
이 물건의 권리분석 자체는 복잡하지 않습니다. 국민은행 근저당이 말소기준이고 후순위 가압류는 소멸하며, 실제 임차인 박소영 씨도 기준권리보다 늦게 전입해 대항력이 없습니다. 그래서 현재 매수인 인수액은 0원, 실질취득은 최저가와 같은 289,280,000원입니다.
가격만 보면 최근 12개월 평균 406,172,857원의 71.2%라 분명 할인된 구간입니다. 그러나 이 할인폭을 그대로 안전마진으로 보면 안 됩니다. 실거래 추세가 -29.7%이고, 이미 3회 유찰됐으며, 29세대 오피스텔이라는 환금성 조건이 겹칩니다. 결론은 권리는 합격, 가격도 할인권이지만 하락장·환금성 때문에 공격적으로 평가할 단계는 아니다. 현재 자료 기준으로는 권리 리스크보다 낙찰 후 시장에서 다시 팔 수 있는 가격과 속도가 더 중요한 사건입니다.
