서울남부지방법원 2025타경8641. 금천구 가산동 우림라이온스밸리 2차 제3층 제308호로, 감정평가상 아파트형 공장으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 주식회사 케이엠아이텍이고, 2007.01.03 소유권을 이전받으면서 거래가액 228,536,100원이 등기되었습니다.
등기부의 말소기준권리는 2017.07.20 설정된 중소기업은행 근저당권 360,000,000원입니다. 이후 신한은행·중소기업은행 근저당권과 근로복지공단·기술보증기금·서울신용보증재단 가압류, 금천구 및 국 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이 사건은 여기서 권리분석을 끝내면 안 됩니다. 매각물건명세서가 별도로 을구 17번 2006.05.12 접수 제39003호 지상권설정등기를 인수권리로 명시하고 있기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경8641 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 680 우림라이온스밸리 2차 제3층 제308호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 아파트형 공장으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 제3층 제308호 |
| 소유자 | 주식회사 케이엠아이텍 · 2007.01.03 소유권이전 · 거래가액 228,536,100원 |
| 감정가 / 최저가 | 613,000,000원 / 392,320,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 청구금액 | 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
| 말소기준권리 | 2017.07.20 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 360,000,000원 |
| 명세서상 인수 | 을구 17번 2006.05.12 접수 제39003호 지상권설정등기 |
| 토지 관련 | 토지 별도등기 있음 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 지상권이 핵심
임차인 없음. 따라서 임차보증금·대항력·우선변제에 따른 금전 인수 문제는 나타나지 않습니다. 다만 이 사건의 핵심은 임차인이 아니라 명세서상 인수 지상권입니다. 배당 계산에서 매수인 인수금액이 0원으로 표시된 것은 금액으로 계산되는 채무 인수가 없다는 뜻일 뿐, 명세서에 적힌 지상권 자체가 사라진다는 의미로 볼 수 없습니다.
② 가격 판단 — 감정가 64%만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 392,320,000원으로, 2회 유찰 후 감정가의 64% 구간입니다. 그러나 이번 사건에서는 이 숫자만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 실질취득 판단은 단순히 낙찰대금만 보는 것이 아니라 인수되는 지상권이 사용·처분가치에 미치는 영향까지 함께 봐야 하기 때문입니다.
따라서 실질취득은 금액으로는 최소 392,320,000원을 전제로 하되, 여기에 지상권 인수의 경제적 영향을 별도로 반영해야 합니다. 그 영향액이 특정 금액으로 제시되어 있지 않은 상태에서 “감정가 64%니까 싸다”고 단정하는 것은 이 사건의 권리구조와 맞지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 392,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,292,480원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사신한은행 | 120,000,000원 | 26,027,520원 |
| 4. 근저당 · 중소기업은행 | 60,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 근로복지공단 | 11,525,550원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 기술보증기금 | 186,150,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서울신용보증재단 | 33,508,595원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액은 771,184,145원, 예상 배당액은 386,027,520원, 미배당은 385,156,625원입니다. 배당 계산상 매수인 금전 인수액은 0원으로 산정되어 있으나, 명세서상 지상권 인수는 별개의 권리 부담으로 확인해야 합니다. 소유자 잔여는 0원입니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 아파트형 공장으로 이용 중입니다. 주거용 아파트로 가정하면 안 됩니다.
- 입지. 서울특별시 금천구 가산동 소재 독산역(1호선) 북서측 인근이며, 주변에는 아파트형공장·공장·오피스텔·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 독산역(1호선)이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 제3층 제308호이며, 기본적인 급배수·위생·지하주차장·승강기설비가 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 25m 내외, 남측으로 노폭 약 30m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역 등에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고, 위반사항은 확인되지 않았습니다.
- 권리와 환금성. 아파트형 공장이라는 용도에 더해 인수 지상권과 토지 별도등기가 존재하므로, 가격뿐 아니라 실제 사용·처분 가능성을 함께 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 지상권 원문 확인. 매각물건명세서에 적힌 을구 17번 2006.05.12 접수 제39003호 지상권설정등기의 목적·범위·존속관계를 반드시 확인하세요.
- 토지 별도등기 확인. 별도등기의 구체적 권리관계와 지상권이 본건 전유부분의 사용·매각에 미치는 영향을 대조해야 합니다.
- 64% 할인율에 현혹되지 않기. 현재 최저가 392,320,000원은 감정가 613,000,000원의 64% 구간이지만, 인수권리의 경제적 영향까지 확인하기 전에는 가격 메리트로 단정하기 어렵습니다.
- 배당 미수와 인수 구분. 현재 회차 미배당 385,156,625원은 곧바로 매수인 채무 인수를 뜻하지 않습니다. 반대로 배당표상 금전 인수 0원도 명세서상 지상권이 없다는 뜻이 아닙니다.
- 점유·이용 확인. 임대관계는 미상으로 평가되어 있으므로 실제 점유자와 아파트형 공장의 현재 사용상태를 현장에서 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납과 매각대금 배당에 영향을 줄 수 있는 조세관계를 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 토지 별도등기를 직접 대조하세요.
맺으며 — “64% 할인보다 인수 지상권이 먼저다”
이 물건은 2회 유찰되어 최저매각가가 392,320,000원, 감정가의 64%까지 내려왔습니다. 말소기준권리 이후에 설정된 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고 임차인도 없습니다. 여기까지만 보면 단순해 보입니다.
하지만 결론을 바꾸는 문구가 하나 있습니다. 매각물건명세서가 2006.05.12 접수 제39003호 지상권설정등기를 인수권리로 명시하고 있다는 점입니다. 게다가 토지 별도등기 있음이라는 비고도 있습니다. 따라서 이 사건은 “2회 유찰되어 싸진 공장”이 아니라 선순위 인수권리의 실질을 확인한 뒤에야 가격을 평가할 수 있는 사건으로 보는 것이 맞습니다. 가격보다 권리가 먼저, 할인율보다 원문 확인이 먼저입니다.
