서울남부지방법원 2025타경8947. 구로동 비체빌 제2층 제202호, 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 이 사건의 승부처는 감정가 대비 최저가 할인율이 아니라 선순위 대항력 임차보증금입니다. 임차인 김재웅은 2018.12.18 임대차계약, 2018.12.24 확정일자, 2019.02.18 점유개시, 2019.02.22 주민등록을 마쳤습니다. 반면 말소기준권리는 2019.03.04 설정된 연대부라더유한회사 근저당권입니다. 따라서 전입·점유가 말소기준보다 앞서며, 매각물건명세서에도 “매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음”과 보증금 미변제 잔액의 매수인 인수가 명시돼 있습니다.
현재 최저매각가 54,107,000원에서 배당을 가정하면 집행비용 1,373,926원을 제외한 52,733,074원이 임차인에게 배당되고, 보증금 중 152,266,926원이 남습니다. 이 잔액은 매수인이 부담합니다. 따라서 최저가가 더 내려가면 배당액이 줄고 인수액이 커질 뿐, 경제적 취득원가는 계속 205,000,000원 안팎에 머뭅니다. 이 사건에서는 최저가 54,107,000원을 시세와 직접 비교하는 방식이 잘못된 접근입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경8947 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 88-17 비체빌 제2층 제202호 · 구로중앙로19나길 31 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 제2층 제202호 |
| 비교 면적 | 29.88㎡ · 실거래 비교면적 일치 |
| 소유자 | 김현화 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 258,000,000원 / 54,107,000원 (7회 유찰) |
| 청구액 | 205,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
① 권리 흐름 — 임차인의 대항력이 말소기준보다 빠르다
말소기준권리는 2019.03.04 연대부라더유한회사 근저당권 100,000,000원입니다. 그 이후의 2022.02.16 구로구 압류, 2024.05.31 주택임차권등기, 2025.03.05 강제경매개시결정은 등기 자체로는 매각에 따라 소멸하는 흐름입니다. 그러나 임차인 김재웅의 대항력은 2024년 임차권등기에서 처음 생긴 것이 아니라, 2019.02.18 점유와 2019.02.22 주민등록에서 이미 형성돼 말소기준권리보다 앞섭니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김재웅 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2019.02.22 | 2018.12.24 | 205,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 승계 아님 |
김재웅은 2025.06.05 배당요구를 했고, 확정일자도 갖추고 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 현재 회차에서는 보증금 205,000,000원 가운데 52,733,074원이 예상 배당되고, 나머지 152,266,926원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
② 가격 비교 — 최저가 24.0%가 아니라 실질취득 약 205,000,000원으로 봐야 한다
감정가 258,000,000원에 비해 현재 최저가는 54,107,000원이고, 제공된 실거래 기준 225,000,000원과 비교하면 최저가 자체는 24.0% 수준입니다. 그러나 이 비율은 이 사건의 경제적 취득가격을 나타내지 않습니다. 선순위 임차보증금의 미배당액을 떠안기 때문에 가격 판단 기준은 최저가가 아니라 실질취득 약 205,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.08 | 29.97㎡ | 3 | 225,000,000원 |
| 비교 기준 | 29.88㎡ | 1건 | 225,000,000원 |
실질취득을 임차보증금 수준인 약 205,000,000원으로 보면 확인된 실거래 225,000,000원보다는 낮습니다. 다만 실거래 표본이 1건뿐이고 거래시점은 2023.08이므로, 이를 충분한 안전마진이 있는 시세라고 단정하기는 어렵습니다. 단지 규모도 19세대이고 이 물건은 이미 7회 유찰돼, 단순한 가격 차이보다 권리·환금성·명도 불확실성을 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 54,107,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,373,926원 |
| 1. 임차인 김재웅 보증금 | 205,000,000원 | 52,733,074원 |
| 2. 근저당 · 연대부라더유한회사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 김재웅 | 205,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차보증금 미배당액 152,266,926원은 매수인 인수로 계산됩니다. 경매개시결정 채권자와 임차권자가 모두 김재웅으로 기재돼 있으므로, 205,000,000원 청구관계가 별개의 채권인지 동일 보증금채권의 집행인지 원본 확인이 필요합니다.
④ 회차별 실질부담 — 낙찰가 하락을 인수액이 상쇄
| 회차 | 낙찰가 기준 | 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 현재 7회 유찰 | 54,107,000원 | 152,266,926원 |
| 8회 유찰 시 | 43,285,600원 | 162,893,541원 |
| 9회 유찰 시 | 34,628,480원 | 171,394,833원 |
현재 7회 유찰에서 8회·9회로 넘어갈수록 최저가는 계속 낮아지지만 미배당 임차보증금은 반대로 커집니다. 즉 이 물건은 일반적인 경매처럼 “한 번 더 유찰되면 그만큼 싸진다”는 방식으로 계산할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구로중학교 남서측 인근. 단독주택·공동주택·근린생활시설·관공서가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량출입 가능. 인근 버스정류장과 지하철 2·7호선 대림역이 있고, 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물의 제2층 제202호. 위생·급배수·난방·승강기설비가 있습니다.
- 용도. 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역 · 평지 · 가로장방 · 공시지가 4,027,000원/㎡ · 토지면적 114.0㎡.
- 규제. 과밀억제권역·정비구역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역·교육환경보호구역 등에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 규모. 비체빌-구로(88-17) 19세대 · 2017.11.01 준공. 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.8회이며 이 사건은 7회 유찰 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 54,107,000원을 시세 225,000,000원과 직접 비교하지 말고 실질취득 약 205,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차보증금 인수. 현재 회차 예상 인수액은 152,266,926원입니다. 낙찰가가 낮아질수록 인수액은 증가합니다.
- 대항력 기준일. 주민등록 2019.02.22가 말소기준권리 2019.03.04보다 빠릅니다.
- 우선변제. 확정일자 2018.12.24, 배당요구 2025.06.05가 확인되며 현재 회차 예상배당은 52,733,074원입니다.
- 동일인 관계. 임차권자와 경매개시결정 채권자가 모두 김재웅입니다. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 실거래 표본. 확인 거래는 2023.08, 29.97㎡, 3층, 225,000,000원 1건입니다. 단일 표본만으로 현재 시세를 확정하면 안 됩니다.
- 환금성. 19세대 다세대이고 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.8회, 본건은 이미 7회 유찰입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구·임차권등기명령 관련 원본을 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “54,107,000원에 사는 물건”이 아니다
이 사건에서 가장 위험한 숫자는 오히려 54,107,000원입니다. 감정가 258,000,000원에서 7회 유찰된 가격만 보면 매우 싸 보이지만, 임차인 김재웅의 보증금 205,000,000원이 선순위 대항력을 갖고 있고 현재 회차에서 152,266,926원이 미배당으로 남습니다. 매수인은 이 잔액을 인수합니다.
따라서 이 물건의 실질취득비용은 최저가가 아니라 약 205,000,000원 수준으로 봐야 합니다. 확인된 실거래 225,000,000원보다는 낮지만 표본은 1건뿐이고, 임차인과 경매신청채권자가 동일한 김재웅으로 나타나는 관계인 가능성, 7회 유찰, 19세대 다세대라는 환금성 요소까지 동시에 존재합니다. 가격만 보면 할인, 권리까지 합치면 고위험 구조. 낙찰가가 더 낮아지는지만 볼 것이 아니라 보증금채권의 실체와 매수인 인수범위를 먼저 확정해야 하는 사건입니다.
