22,871,000원
서울남부지방법원 2025타경8968. 서울 양천구 신월동 ‘신월동리버스타운’ 101동 604호, 전용 25.79㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 선순위 임차보증금입니다. 임차인 정태진은 2018.10.10. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2018.09.27.입니다. 말소기준권리는 그보다 뒤인 2020.07.23. 서울특별시양천구 압류이므로 임차인은 대항력 있음으로 분석됩니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
현재 최저매각가 22,871,000원에서 예상배당은 집행비용 811,678원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 22,059,322원이 배당되고, 남는 보증금 166,940,678원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 따라서 낙찰가만 보면 감정가의 11%지만, 경제적 부담은 보증금 수준으로 올라옵니다. 11회·12회까지 추가 유찰돼도 매각대금이 내려가는 만큼 임차인 미배당액이 171,432,542원, 175,026,034원으로 늘어나는 구조입니다. 유찰이 곧 실질취득가 하락으로 이어지지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경8968 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 148-4 신월동리버스타운 제101동 제6층 제604호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 25.79㎡ · 철근콘크리트구조 8층 건물 내 6층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 이재홍 |
| 감정가 / 최저가 | 213,000,000원 / 22,871,000원 (10회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 정태진 / 189,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심
말소기준은 2020.07.23. 서울특별시양천구 압류입니다. 그 뒤의 주택도시보증공사 가압류, 국세·지방세 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸 대상으로 정리돼 있습니다. 그러나 임차인 정태진은 말소기준보다 앞선 2018.10.10. 전입·점유와 2018.09.27. 확정일자를 갖고 있어 별개입니다. 2024.06.17. 주택임차권등기까지 마쳤고 배당요구도 한 상태라 우선변제권을 행사하지만, 배당으로 보증금 전액을 받지 못하면 부족분은 매수인이 인수합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정태진 | 건물 전부 | 189,000,000원 | 2018.10.10 / 2018.09.27 | 대항력 있음 | 우선변제 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
신월동리버스타운 전용 25.79㎡의 확인된 실거래는 5건입니다. 최근 12개월 거래는 2건으로 평균 182,000,000원, 최신 거래는 2025.09. 175,000,000원입니다. 최근 거래가 과거 거래 대비 -4.9%인 하락 추세로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 25.79㎡ | 5 | 175,000,000원 |
| 2025.07 | 25.79㎡ | 5 | 189,000,000원 |
| 2024.06 | 25.79㎡ | 6 | 177,000,000원 |
| 2024.06 | 25.79㎡ | 6 | 177,000,000원 |
| 2023.01 | 25.79㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 25.79㎡ | 2건 | 182,000,000원 |
전체 5건 평균은 187,600,000원이지만 과거 220,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 182,000,000원과 최신 거래 175,000,000원을 우선해야 합니다. 대항력 임차보증금 기준 실질취득 약 189,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 모두 웃돕니다. 따라서 감정가 대비 최저가가 12.6% 수준이라는 숫자만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 22,871,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 811,678원 |
| 1. 임차인 정태진 보증금 | 189,000,000원 | 22,059,322원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 500,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 정태진 | 189,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 예상 미배당 임차보증금은 166,940,678원이며 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 국세·지방세 압류가 5건 있어 당해세 해당 시 선순위 차감 가능성이 있고, 그 경우 임차인 배당액이 더 줄어 인수액이 커질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양서중학교 북서측 인근. 주위는 공동주택·오피스텔·근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물 내 6층이며 위생·급배수시설, 난방시설, 승강기설비가 있습니다.
- 도로. 북측 약 25미터 내외, 남측 약 4미터 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(신월생활권중심)이며 공항소음 관련 제3종 구역, 수평표면구역·진입표면구역, 교육환경 보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 포함됩니다.
- 거래량. 신월동리버스타운은 28세대이며 확인된 전용 25.79㎡ 거래는 5건, 최근 12개월 거래는 2건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 현 최저가 22,871,000원이 아니라 미배당 보증금 인수를 합친 실질취득 부담을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차보증금 원본 확인. 임대차계약일 2018.09.22, 확정일자 2018.09.27, 전입·점유 2018.10.10, 보증금 189,000,000원의 계약 및 지급관계를 대조해야 합니다.
- 관계인 동일성 확인. 임차인과 경매신청 채권자가 정태진으로 동일하게 표시돼 있으므로 가장임차인 여부나 관계인 사정을 원본자료로 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 있으면 임차인 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 추가 유찰 효과 재검토. 11회 유찰 시 매각가 18,296,800원·인수 171,432,542원, 12회 유찰 시 매각가 14,637,440원·인수 175,026,034원으로 계산돼 있습니다.
- 시세 기준. 최근 12개월 평균 182,000,000원, 최신 거래 175,000,000원, 최근 추세 -4.9%를 우선해 실질취득 부담과 비교해야 합니다.
맺으며 — “10회 유찰 ≠ 10분의 1 가격”
겉으로는 감정가 213,000,000원짜리 다세대가 10회 유찰돼 22,871,000원까지 내려온 사건입니다. 하지만 선순위 대항력 임차인 보증금이 189,000,000원이고 현 회차 예상 미배당액만 166,940,678원입니다. 따라서 이 물건은 낙찰가가 낮아진 만큼 인수액이 늘어나는 대항력 인수형으로, 실질취득 부담은 보증금 수준에 사실상 묶입니다.
최근 12개월 동일 면적 실거래 평균은 182,000,000원, 최신 거래는 175,000,000원이며 최근 추세는 -4.9%입니다. 실질취득 약 189,000,000원은 이 최근 시세보다 높습니다. 여기에 10회 유찰, 28세대 규모, 국세·지방세 압류와 임차인·경매신청채권자 동일인 확인 이슈까지 겹칩니다. 이 사건의 핵심은 “최저가가 얼마나 싸졌는가”가 아니라 “선순위 보증금 인수 후 실제로 얼마를 부담하는가”입니다.
