서울남부지방법원 2025타경8968. 양천구 신월동 신월동리버스타운 101동 6층 604호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 이번 사건의 핵심은 감정가 213,000,000원에서 9회 유찰돼 최저가가 28,589,000원까지 내려왔다는 숫자가 아닙니다. 임차인 정태진은 2018.10.10. 전입·점유를 시작했고 2018.09.27. 확정일자를 갖췄습니다. 말소기준권리는 그보다 늦은 2020.07.23. 서울특별시양천구 압류이므로 대항력 있는 선순위 임차인입니다.
매각물건명세서에도 임대차보증금 189,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 현재 최저가 28,589,000원을 전제로 집행비용 914,602원을 제하고 임차인에게 예상되는 배당은 27,674,398원입니다. 나머지 161,325,602원이 매수인 인수액이 되어 실제 부담액은 결국 189,000,000원 수준이 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경8968 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 148-4 신월동리버스타운 제101동 제6층 제604호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 양천구 가로공원로 100 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 8층 건물 내 6층 |
| 실거래 비교면적 | 25.79㎡ |
| 소유자 | 이재홍 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 213,000,000원 / 28,589,000원 (9회 유찰) |
| 청구액 | 189,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준권리는 2020.07.23. 서울특별시양천구 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류 500,000,000원, 국세·지방세 관련 압류, 의정부시 압류, 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 하지만 정태진의 전입·점유는 2018.10.10.으로 말소기준보다 먼저입니다. 2024.06.17. 주택임차권등기도 마쳤으며, 보증금 189,000,000원 전액이 배당되지 않으면 부족분은 매수인이 인수합니다.
| 임차인 | 점유 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정태진 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2018.10.10. | 2018.09.27. | 189,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 미배당액 인수 |
② 가격 비교 — 2,859만원이 아니라 1.89억으로 봐야 한다
신월동리버스타운의 실거래 비교면적은 25.79㎡입니다. 최근 12개월 거래는 2025.07. 189,000,000원, 2025.09. 175,000,000원으로 평균 182,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 이전 거래 구간보다 4.9% 낮은 흐름으로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 25.79㎡ | 5 | 175,000,000원 |
| 2025.07 | 25.79㎡ | 5 | 189,000,000원 |
| 2024.06 | 25.79㎡ | 6 | 177,000,000원 |
| 2024.06 | 25.79㎡ | 6 | 177,000,000원 |
| 2023.01 | 25.79㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 25.79㎡ | 2건 | 182,000,000원 |
현재 최저가 28,589,000원만 실거래와 비교하면 최근 평균의 15.7%에 불과해 매우 낮아 보입니다. 그러나 이 사건은 그렇게 비교하면 안 됩니다. 실질취득액 189,000,000원은 최근 12개월 평균 182,000,000원의 약 103.8%이고, 최신 거래 175,000,000원보다도 14,000,000원 높습니다. 최근 가격 추세까지 -4.9%이므로, 현재 회차를 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 28,589,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 914,602원 |
| 1. 임차인 정태진 보증금 | 189,000,000원 | 27,674,398원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 500,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 정태진 | 189,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서 임차인 보증금 미변제액은 161,325,602원이며 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 국세·지방세 압류 5건이 존재하고, 당해세 해당 시 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양서중학교 북서측 인근이며, 주변은 공동주택·오피스텔·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물 내 6층 604호이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 북측 약 25미터, 남측 약 4미터 도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(신월생활권중심)이며 제3종 구역, 수평표면구역, 진입표면구역, 교육환경 보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 확인됩니다.
- 거래·유찰. 신월동리버스타운은 28세대, 2018.06.25. 사용승인 자료가 있으며, 경매물건 평균 유찰 횟수는 6.7회입니다. 본건은 이미 9회 유찰됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 총부담을 보세요. 현재 최저가 28,589,000원이 아니라 미배당 임차보증금까지 포함한 실질취득 189,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 착시를 경계하세요. 10회·11회 유찰로 최저가가 더 낮아져도 인수액이 늘어나 실질취득액은 약 189,000,000원으로 유지됩니다.
- 임차인의 대항력과 배당을 원본 대조하세요. 전입 2018.10.10., 확정일자 2018.09.27., 임차권등기 2024.06.17., 보증금 189,000,000원 및 배당요구 사실을 확인해야 합니다.
- 관계인 여부를 확인하세요. 임차인 정태진과 강제경매개시결정 채권자 정태진이 동일하므로, 실제 임대차계약·자금수수·점유관계 자료를 대조해야 합니다.
- 세금 압류를 확인하세요. 국세·지방세 압류가 다수 존재하므로 당해세 여부와 법정기일을 확인해야 실제 배당 및 인수 위험을 정확히 판단할 수 있습니다.
맺으며 — “최저가 2,859만원”이 이 물건의 가격은 아니다
이 사건은 숫자만 보면 감정가 213,000,000원이 9회 유찰돼 28,589,000원까지 내려온 극단적인 할인 물건처럼 보입니다. 그러나 대항력 있는 임차인 정태진의 보증금이 189,000,000원이고, 현재 회차에서 161,325,602원이 미배당되어 매수인에게 넘어옵니다. 결국 실질취득은 약 189,000,000원입니다.
이 금액은 최근 12개월 실거래 평균 182,000,000원보다 높고, 최신 거래 175,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래 흐름도 이전보다 4.9% 낮아진 상태입니다. 게다가 본건은 9회 유찰됐고 단지 경매물건 평균 유찰도 6.7회입니다. 따라서 결론은 분명합니다. 표면 최저가는 매우 낮지만 가격 메리트는 없습니다. 이 사건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 대항력 임차보증금 189,000,000원을 총취득원가로 보는 것입니다.
