서울남부지방법원 2025타경9110. 금천구 독산동 에스엠벨리체 3층 304호, 감정평가상 복층 오피스텔입니다. 소유자 김태원은 2020.03.13 거래가액 159,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 말소기준은 2022.10.13 계양세무서 압류입니다. 등기부상 그 뒤의 압류와 강제경매개시결정, 2024.04.03 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 등기 순위만 보면 핵심을 놓칩니다. 임차인 양안건은 임차권등기보다 훨씬 앞선 2022.03.15 전입과 2022.03.31 점유개시를 갖고 있고, 확정일자는 2022.03.10입니다. 전입 시점이 말소기준 2022.10.13보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 매각물건명세서도 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시한 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경9110 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 151-3 에스엠벨리체 제3층 제304호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 제3층 제304호 · 복층 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 및 일반철골구조 · 지하 1층 / 지상 10층 |
| 소유자 | 김태원 (2020.03.13 소유권이전 · 거래가액 159,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 164,000,000원 / 34,393,000원 (7회 유찰) |
| 청구금액 | 165,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기는 지워져도 임차보증금은 남는다
말소기준은 2022.10.13 갑구 6번 압류입니다. 2023년 이후의 금천구·세무서 압류와 2025.03.21 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024.04.03 설정된 을구 1번 주택임차권등기도 등기 자체는 말소기준 이후여서 소멸하지만, 임차인의 대항력은 임차권등기일이 아니라 그 이전의 전입·점유에서 이미 발생한 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차관계 1건, 대항력·우선변제 모두 있음
현황조사의 LIANG ANJIAN과 등기부 임차권자인 중국인 양안건은 동일한 304호와 동일한 전입일 2022.03.15로 확인됩니다. 권리분석에서는 하나의 임차관계로 보아 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 중국인 양안건 / LIANG ANJIAN | 304호 · 건물 전부 | 2022.03.15 / 2022.03.10 | 165,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 131,626,074원 |
임대차계약일은 2022.03.10, 전입은 2022.03.15, 점유개시는 2022.03.31이며, 확정일자는 2022.03.10입니다. 2024.04.03 임차권등기가 마쳐졌고 배당요구도 확인됩니다. 현재 최저가 34,393,000원을 전제로 한 배당에서는 집행비용을 제외한 33,373,926원만 임차보증금에 배당되고, 부족분 131,626,074원이 매수인에게 넘어옵니다.
③ 가격의 본질 — 3,439만원에 사는 물건이 아니다
현재 최저매각가 34,393,000원은 감정가 164,000,000원의 약 20.97%입니다. 표면 가격만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 대항력 임차보증금의 미배당액을 함께 계산하면 현재 회차의 실질취득액은 다음과 같습니다.
더 중요한 것은 유찰이 추가돼도 총 부담이 크게 내려가지 않는다는 점입니다. 낙찰가가 낮아지는 만큼 임차인이 경매대금에서 돌려받는 금액도 줄고, 그 부족분이 매수인 인수액으로 옮겨갑니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 7회 유찰 | 34,393,000원 | 131,626,074원 | 166,019,074원 |
| 8회 유찰 시 | 27,514,400원 | 138,380,859원 | 165,895,259원 |
| 9회 유찰 시 | 22,011,520원 | 143,784,687원 | 165,796,207원 |
즉 7회, 8회, 9회 유찰 시나리오에서 낙찰가는 34,393,000원 → 27,514,400원 → 22,011,520원으로 계속 낮아지지만, 인수액은 131,626,074원 → 138,380,859원 → 143,784,687원으로 커집니다. 결과적으로 실질취득액은 계속 약 1.66억원 수준입니다.
④ 예상배당표 (매각가 34,393,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,019,074원 |
| 1. 임차인 양안건 보증금 | 165,000,000원 | 33,373,926원 |
| 2. 갑구 10번 경매개시결정 · 중국인 | 165,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 임차보증금 165,000,000원 중 33,373,926원이 배당되고, 131,626,074원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다. 국세·지방세가 우선 배당되는 경우 임차인 배당액이 더 줄어 인수액이 커질 수 있습니다.
⑤ 세금 압류 — 배당액을 더 줄일 수 있는 변수
등기부에는 국세·지방세 관련 압류가 여러 건 확인됩니다. 2022.10.13 계양세무서 압류가 말소기준이고, 이후 2023.04.26 금천구, 2023.07.20 부평세무서, 2024.05.31 금천구, 2025.04.30 금천구, 2025.05.23 금천구 압류가 이어졌습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔이며 내부는 복층으로 이용 중입니다.
- 입지. 서울특별시 금천구 독산동 세일중학교 남동측 인근. 오피스텔·다세대주택·아파트·근린생활시설·학교가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통인 편입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방설비, 주차타워, 승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 건물 북측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·준공업지역·과밀억제권역이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
- 현장 확인. 점유자의 폐문부재로 외부 관찰·주위 탐문·건축물현황도 등을 참고해 평가됐으므로 실제 내부상태 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득액으로 판단. 현재 기준 34,393,000원에 낙찰받아도 예상 인수액 131,626,074원을 더하면 총 부담은 166,019,074원입니다.
- 대항력 임차인 보증금 확인. 보증금 165,000,000원, 전입 2022.03.15, 확정일자 2022.03.10, 점유개시 2022.03.31입니다.
- 배당 후 잔액 인수. 현재 예상배당 33,373,926원을 제외한 131,626,074원이 매수인 인수로 계산됩니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세가 우선 배당되면 임차인 배당액이 감소해 인수금이 더 커질 수 있습니다.
- 유찰 횟수 착시 경계. 7회 유찰됐지만 대항력 인수 구조 때문에 추가 유찰이 실질취득액을 크게 낮추지 않습니다.
- 내부상태 현장 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부를 직접 확인하지 못한 상태입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 세금 관련 배당순위를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가 21%”가 아니라 “실질 약 1.66억”을 봐야 한다
이 사건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 최저매각가 34,393,000원입니다. 감정가 164,000,000원의 약 20.97%까지 내려왔고 7회나 유찰됐습니다. 그러나 이 물건은 일반적인 저가 유찰물건이 아닙니다.
말소기준 2022.10.13보다 앞서 2022.03.15 전입한 대항력 임차인이 있고, 보증금은 165,000,000원입니다. 현재 회차 배당으로 돌려받지 못하는 131,626,074원이 매수인에게 넘어오기 때문에 실질취득은 166,019,074원입니다. 8회·9회 유찰 시에도 낙찰가 감소분만큼 인수액이 늘어 총 부담은 계속 약 1.66억원에 머뭅니다.
최저가는 싸 보이지만 실질취득은 감정가 이상. 여기에 국세·지방세 우선배당 여부에 따라 인수금이 더 늘어날 가능성도 확인해야 합니다. 이 사건의 핵심은 “얼마나 많이 유찰됐는가”가 아니라 “낙찰 후 실제로 총 얼마를 부담하는가”입니다.
