서울남부지방법원 2025타경9872. 금천구 독산동 1076-42 소재 4층 철근콘크리트 건물과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 1층 제2종근린생활시설(사무소), 2~4층 다중주택입니다. 현재 등기상 소유자는 정경미이고, 신청채권자는 최홍, 청구금액은 80,946,849원입니다.

이 사건의 말소기준은 2025.05.02 강제경매개시결정입니다. 2020년에 설정됐던 최병훈의 근저당권은 2021.06.30 이미 말소됐습니다. 문제는 그 뒤의 등기가 아니라, 말소기준일보다 앞서 전입·점유한 다수 임차인입니다. 특히 김정민 120,000,000원, 이경연 110,000,000원, 이건유 130,000,000원은 현재 배당계산상 합계 360,000,000원을 매수인이 인수하는 구조로 계산되어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 점유가 핵심

② 임차인 분석 — 실제 임차인 11명

매각물건명세서상 김정민·최홍·양재혁·이경연·이건유는 매수인에게 대항할 수 있는 임차인으로 기재되어 있고, 각 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수합니다. 현재 배당계산에서는 최홍 80,000,000원과 양재혁 120,000,000원이 전액 배당되므로 이 두 사람의 현재 계산상 미배당 승계액은 0원이지만, 실제 배당이 달라지면 잔액 인수 위험이 다시 생깁니다.

③ 가격 구조 — 최저 51.2%가 실질취득 94.9%로 바뀐다

현재 회차 최저매각가는 421,989,000원으로 감정가 824,196,700원의 51.2%입니다. 겉으로는 감정가의 절반 수준까지 내려온 것처럼 보이지만, 확인된 인수액 360,000,000원을 더하면 실질취득은 781,989,000원, 즉 감정가의 약 94.9%가 됩니다. 감정가와의 차이는 42,207,700원에 불과하며, 보증금 미상 임차인의 추가 인수가 확인되면 이 차이는 더 줄거나 없어질 수 있습니다.

각 실질취득액은 해당 회차 매각가에 현재 계산된 매수인 인수액 360,000,000원을 더한 값입니다. 보증금 미상 점유자 및 실제 배당변동에 따른 추가 승계액은 포함되지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 421,989,000원 가정)

현재 가정에서는 신청채권 80,946,849원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 134,422,261원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있으며, 그 결과 선순위 임차인의 미배당 잔액이 늘면 매수인 승계액도 달라질 수 있습니다.

⑤ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 1층은 제2종근린생활시설(사무소), 2~4층은 다중주택으로 이용 중입니다. 일반 아파트가 아니라 다수 점유관계가 형성된 복합 이용 건물입니다.
• 입지. 서울금나래초등학교 북동측 인근이며 단독주택·다세대주택·빌라·교육시설·공원·공공시설·근린생활시설이 혼재한 주거지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 금천구청역이 소재하며 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 설비. 개별난방·도시가스·위생·급배수설비가 갖춰져 있습니다.
• 도시계획. 제3종일반주거지역, 독산시흥구역 주택정비형 재개발구역의 지구단위계획구역·정비구역으로 기재돼 있습니다.
• 토지규제 이력. 감정요항표에는 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2026.01.28까지인 내용이 기재돼 있습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.
• 환금성. 제2종근린생활시설과 다중주택이 결합된 물건이고 실제 임차인이 11명으로 조사돼, 권리·점유 정리가 단순한 주거용 집합건물보다 매수 후 관리와 처분 판단이 복잡합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실질취득부터 계산. 현재 최저가 421,989,000원에 확인 인수 360,000,000원을 반드시 더해 781,989,000원+를 출발점으로 보세요.
• 보증금 미상 5명 확인. 장현성·김동현·양창훈·김문경·박소윤의 임대차계약, 실제 점유, 보증금, 확정일자와 배당요구 관계를 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 김정민·이경연·이건유 승계 확인. 현재 계산상 120,000,000원·110,000,000원·130,000,000원 전액이 매수인 인수입니다.
• 최홍·양재혁 배당 변동 확인. 현재는 각각 80,000,000원·120,000,000원 전액 배당으로 계산됐지만, 실제 미배당 잔액이 생기면 그 잔액을 매수인이 인수합니다.
• 최홍의 이중 지위 확인. 임차인이자 신청채권자로 기재된 관계와 임대차 실체를 원본으로 대조해야 합니다.
• 다중 점유 명도 계획. 다중주택의 여러 호실에 점유관계가 존재하므로 낙찰 후 인도·명도 절차를 개별적으로 검토해야 합니다.
• 정비구역 확인. 독산시흥구역 주택정비형 재개발구역 관련 권리·사업 진행상황이 본건 이용 및 처분에 미치는 영향을 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문건을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “51% 낙찰가”가 아니라 “94.9%+ 실질취득”

이 물건의 가장 큰 착시는 3회 유찰과 421,989,000원이라는 숫자입니다. 최저가는 감정가의 51.2%까지 떨어졌지만 김정민·이경연·이건유의 확인 인수액 360,000,000원을 합치면 현재 실질취득은 781,989,000원+, 감정가의 약 94.9%입니다.

여기에 말소기준보다 앞선 전입이면서 보증금이 확인되지 않은 점유자 5명이 존재하고, 최홍·양재혁도 실제 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다. 즉 현재 계산된 360,000,000원은 확인된 인수액이지 모든 위험을 닫는 상한선이 아닙니다.

제2종근린생활시설과 다중주택이 결합된 건물, 실제 임차인 11명, 보증금 미상 점유자 5명, 선순위 보증금 승계가 동시에 얽혀 있습니다. 따라서 이 사건은 최저가가 낮다는 이유만으로 접근할 물건이 아니라, 모든 임대차와 인수액을 확정한 뒤에야 가격을 논할 수 있는 고난도 권리분석 사건으로 보는 것이 타당합니다.